Modrow-Grundstückseigentümer

Modrow-Grundstückseigentümer; Nutzungsherausgabe; Mietauskehr; Erlösauskehranspruch; Aufrechnung des Nutzers; Sachvortrag; Aufwendungen des Nutzers; Umbaumaßnahmen; Herstellungskosten

1. Der Modrow-Grundstückseigentümer eines Mehrfamilienhauses ist zur Auskehr der erzielten Mieten i. S. v. § 7 Abs. 7 VermG verpflichtet, unabhängig davon, ob er nach erfolgter Rückübertragung an den Alteigentümer von diesem Ankauf des Grundstückes nach dem SachenRBerG verlangen kann.

2. Art. 233 § 2 a EGBGB zugunsten des Modrow-Kaufes stellt keine den Erlösauskehranspruch des § 7 Abs. 7 VermG ausschließende Regelung dar.

3. Die Aufrechnung des Nutzers mit Gegenansprüchen nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG setzt einen nachvollziehbaren und überprüfbaren Sachvortrag voraus. Die Einreichung eines Ordners mit Kopien von Kassenbons genügt nicht zum Nachweis, es seien Aufwendungen i. S. v. § 3 Abs. 3 VermG getätigt worden.

4. Vom Nutzer durchgeführte Umbaumaßnahmen oder Kosten zur Herstellung von Wohnraum sind nicht aufrechnungs- bzw. erstattungsfähig.

(Leitsätze des Einsenders)

Die Kl. begehrt von den Bekl. die Auskehr der von diesen in dem Zeitraum vom 1.7.1994 bis 18.2.2004 aus der Vermietung der im Erdgeschoß des Hauses T.-Str. gelegenen Wohnung und Räumen des Kellergeschosses erlangten Mieten.

Die Kl. ist die Erbin des früher für das streitgegenständliche, in Potsdam gelegene Grundstück als Eigentümer im Grundbuch (...) eingetragenen Dr. L. Nachdem dieser 1949 Potsdam verlassen hatte, wurde das Grundstück, auf dem sich ein jetzt als Mehrfamilienhaus genutztes Gebäude befindet, von der Kommunalen Wohnungsverwaltung Potsdam verwaltet. Die Bekl. hatten die im Obergeschoß des Hauses gelegene Wohnung angemietet. Am 12.4.1990 verkaufte der Rat der Stadt Potsdam an sie das streitgegenständliche Grundstück. Sie wurden am 21.6.1990 als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen. Die im Erdgeschoß gelegene Wohnung hatten sie an Dritte vermietet. Ab Dezember 2003 vermieteten sie zusätzlich im Keller gelegene, von dem Bekl. zu 2. umgestaltete Räume.

Auf den Antrag der Kl. wurde ihr das Eigentum an dem streitgegenständlichen Grundstück zurückübertragen. Die von den Bekl. hiergegen erhobene Anfechtungsklage wies das Verwaltungsgericht Potsdam mit Urteil vom 29.10.2003 - rechtskräftig seit dem 30.12.2003 - zurück. Den letzten Teilbetrag der in dem o. a. Bescheid festgelegten Ablösesumme zahlte die Kl. am 18.2.2004. Seit dem 7.4.2004 ist sie in dem Grundbuch als Eigentümerin eingetragen.

Die Kl. forderte die Bekl. im Januar 2004 unter Fristsetzung vergeblich auf, Auskunft über die von den Bekl. eingezogenen Mieten zu erteilen.

Die Kl. vertritt die Rechtsauffassung, daß die Bekl. verpflichtet seien, Auskunft über die in dem Zeitraum vom 1.7.1994 bis 18.2.2004 erlangten Mietzinsen zu erteilen und diese an die Kl. auszukehren. Ihr Anspruch er-strecke sich bis zum 18.2.2004, da die Rückübertragung erst mit der Zah-lung des letzten Teilbetrags der Ablösesumme durch die Kl. bestandskräftig geworden sei. Da die Bekl. keine abzugsfähigen Kosten nachvollziehbar dargelegt hätten, bestünden keine anzurechnenden Gegenansprüche. Insbesondere die Betriebskosten seien von den Mietern direkt an die Gläubiger gezahlt worden. Verwaltungskosten seien nicht dargelegt. Umbau- und Modernisierungskosten seien nicht zu erstatten.

Die Bekl. vertreten die Rechtsauffassung, daß die gegen sie erhobenen Ansprüche wegen des von ihnen erhobenen Anspruchs auf Ankauf des streitgegenständlichen Grundstücks nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ausgeschlossen seien. Da den Bekl. ein Besitzrecht gemäß Art. 233 § 2 a EGBGB zustehe, stünden ihnen auch die erlangten Mietzinsen zu.

Für das Wiederherstellen der Bewohnbarkeit des Hauses und dessen regelmäßige Instandsetzung hätten sie Aufwendungen in Höhe von 197.161,50 Euro erbracht. Ihnen stünden Gegenansprüche auf Ersatz ihrer finanziellen Aufwendungen zur Erhaltung und Bewirtschaftung des streitgegenständlichen Grundstücks zu, mit denen sie hilfsweise die Aufrechnung erklären. (...)

Die Klage ist zulässig und begründet.

Die Bekl. sind gemäß § 7 Abs. 7 Satz 2 Vermögensgesetz (zukünftig: VermG) verpflichtet, der Kl. die für die im Erdgeschoß gelegene Wohnung und für die in dem Kellergeschoß gelegenen Räume eingezogenen Mieten auszukehren.

Weiterhin ist die Kl. berechtigt, von den Bekl. gemäß § 3 Abs. 3 Satz 6 VermG i. V. m. § 666, 259 BGB Auskunft über die von ihnen in dem streitgegenständlichen Zeitraum erlangten Mieten und deren Auskehr zu verlangen, nachdem der Restitutionsbescheid des Amts zur Regelung offener Vermögensfragen der Stadt Potsdam vom 30.11.1995 aufgrund des bestätigenden Urteils des Verwaltungsgerichts Potsdam vom 29.10.2003 unanfechtbar geworden war.

Die Bekl. sind als zeitweise im Grundbuch eingetragene Eigentümer und ehemals Verfügungsberechtigte über das Grundstück für die geltend gemachten Ansprüche passiv legitimiert. Sie waren verpflichtet, der Kl. die begehrte Auskunft zu geben und haben diese in dem Rechtsstreit erteilt. Sie haben selbst vorgetragen, bis zum 31.12.2003 für die im Erdgeschoß gelegene Wohnung Mietzinsen in Höhe von 132.066,27 DM (entspricht 67.524,41 Euro) erlangt zu haben. Sie haben in der Sitzung vom 8.9.2004 darüber hinaus angegeben, im Januar 2004 für diese Wohnung einen weiteren Mietzins von 693,06 Euro erhalten zu haben. Da die Mieter der im Erdgeschoß gelegenen Wohnung den für Februar 2004 geschuldeten Mietzins hinterlegt haben, macht die Kl. insoweit keinen Auskehranspruch geltend. Die Bekl. haben darüber hinaus eingeräumt, für die Vermietung von im Kellergeschoß gelegenen Räumen seit Dezember 2003 jeweils monatlich 400 Euro erlangt zu haben.

Der von den Bekl. durch die Vermietung in dem Zeitraum vom 1.7.1994 bis 18.2.2004 erlangte Mietzins ergibt sich daher wie folgt: (...)

insgesamt: 68.857,15 Euro.

Die Bekl. waren jedoch nur zur Zahlung des im Tenor zu 1. ausgeurteilten Betrags zu verurteilen, da die Kl. nur diesen - geringfügig - niedrigeren Betrag begehrt.

Dem Anspruch der Kl. steht nicht der von dem Bekl. behauptete Anspruch auf Rückübertragung des streitgegenständlichen Grundstücks nach §§ 61 ff. Sachenrechtsbereinigungsgesetz (zukünftig: SachenRBerG) entgegen.

Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann dahingestellt bleiben, ob die Bekl. letztlich erfolgreich einen Erwerbsanspruch nach §§ 61, 64 SachenRBerG geltend machen können oder nicht. Es könnte fraglich sein, ob die Bekl. überhaupt dem insoweit begünstigten Personenkreis angehören und ob sie die mit dem Ankauf sich ergebenden Zahlungsverpflichtungen erfüllen können. Hiergegen könnte schon sprechen, daß der Bekl. zu 2. im Mai 2004 die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat. Weiterhin könnte die von Grundpfandrechtsgläubigern eingeleitete Zwangsversteigerung des streitgegenständlichen Grundstücks dessen Erwerb verhindern.

Der Berechtigung des Restitutionsberechtigen an den Mieterträgen zu Lasten des als (Schein-) Eigentümer eingetragenen Verfügungsberechtigten ist von dem Gesetzgeber ausdrücklich der Vorrang eingeräumt worden (vgl. BGH ZOV 2000, 393 = VIZ 2000 S. 673 f. [673]). Die Mietzinsen stehen als Früchte eines Rechts grundsätzlich dem Berechtigten an der Sache zu (§§ 99, 953 BGB). Zwar haben die Bekl. in dem hier streitgegenständlichen Zeitraum die formale Position eines Eigentümers eingenommen und ausgeübt. Jedoch stand diese Position unter dem Vorbehalt, daß keine vorrangigen Rechte Dritter an dem Grundstück entgegenstehen. Nachdem das Amt zur Regelung offener Vermögensfragen, bestätigt durch die rechtskräftige Entscheidung des Verwaltungsgerichts, für alle Beteiligten nunmehr verbindlich festgestellt hat, daß nicht den Bekl., sondern der Kl. die Eigentümerrechte an dem streitgegenständlichen Grundstück auch für den hier maßgeblichen Zeitraum zustanden, ist es daher folgerichtig, ihr auch das Fruchtziehungsrecht zuzugestehen, also ihren Anspruch auf den Mietzins, der durch die Nutzung ihres Eigentums durch Dritte erlangt worden ist. Diesem Anspruch der Kl. steht letztlich auch nicht das von den Bekl. geltend gemachte Besitzrecht gem. Art. 233 § 2 a EGBGB entgegen. Mit diesen Regelungen wollte der Gesetzgeber einen Ausgleich des Spannungsverhältnisses vornehmen, das sich durch die unterschiedliche Rechtsentwicklung in den verschiedenen Rechtsordnungen in Deutschland ergeben hat. Die möglichen Rechte der Bekl. an der Nutzung der von ihnen angemieteten Wohnung sind durch den anhängigen Rechtsstreit nicht berührt. Ob sie die Voraussetzungen für einen von der Rechtsordnung eröffneten Eigentumserwerb an dem streitgegenständlichen Grundstück erfüllen oder nicht, bleibt dem Ankaufs- bzw. Vermittlungsverfahren nach dem SachenRBerG vorbehalten. Dessen angeblich die geltend gemachten Ansprüche überlagernde Bedeutung ist weder im Vermögens- noch Sachenrechtsbereinigungsgesetz mit der erforderlichen Klarheit zum Ausdruck gekommen. Den mit der Auskehr der erlangten Mietzinsen verbundene wirtschaftliche Nachteil hätten die Bekl. durch das unverzügliche Einleiten des Ankaufsverfahrens nach § 61 ff. SachenRerG nach der Restitution vermeiden können. Die Kl. weist zu Recht darauf hin, daß es nicht zu Lasten eines Berechtigten gehen kann, wenn der ehemals Verfügungsberechtigte letztlich erfolglos versucht, den Eintritt der Bestandskraft des Rückübertragungsbescheids über einen langen Zeitraum zu verhindern. Letztlich spricht gegen einen Ausschluß der geltend gemachten Ansprüche im vorliegenden Rechtsstreit, daß der Gesetzgeber weder im Vermögensgesetz noch im Sachenrechtsbereinigungsgesetz deren Ausschluß für den Fall angeordnet hat, daß der zur Auskehr verpflichtete, ehemals Verfügungsberechtigte - zu welchem Zeitpunkt auch immer - das Ankaufsverfahren betreibt.

Das Geltendmachen der streitgegenständlichen Ansprüche verstößt im vorliegenden Rechtsstreit auch nicht gegen die Grundsätze von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Die Bekl. haben seit Ende 1995 mit dem Erlaß des Rückübertragungsbescheids Kenntnis von der Möglichkeit, daß die berechtigte Kl. einen Auskehranspruch gegen sie geltend machen kann. Sie hatten daher ausreichende Gelegenheit, sich darauf einzurichten und Einvernehmen mit der Kl. über die Behandlung der zwischenzeitlich einzuziehenden Mieten zu erzielen.

Der Anspruch der Kl. ist nicht gemäß §§ 362, 389 BGB wegen der von den Bekl. hilfsweise erklärten Aufrechnung mit Gegenansprüchen nach § 7 Abs. 7 Satz 4 VermG erloschen. Denn den Bekl. ist es nicht gelungen, entsprechende Gegenansprüche, für deren Bestehen sie darlegungs- und beweisbelastet sind, nachvollziehbar und überprüfbar vorzutragen.

1. Die Bekl. sind zwar grundsätzlich berechtigt, die von ihnen in dem streitgegenständlichen Zeitraum gezahlten Betriebskosten dem von der Kl. geltend gemachten Anspruch entgegenzusetzen (§ 7 Abs. 7 S. 4 Ziff. 1 VermG). Sie haben mit der Anlage K 23 zu 3.1.-3.4. Belastungen als "fixe Kosten" aufgeführt, die als Betriebskosten zu berücksichtigen wären, wenn sie zu Lasten der Bekl. angefallen wären. Dies haben die Bekl. trotz Bestreitens durch die Kl. nicht substantiiert vorgetragen. Sie waren verpflichtet, die von ihnen behaupteten Zahlungen auf die Betriebskosten im einzelnen darzulegen und deren Ausgleich durch Zahlungsnachweise zu belegen. Die Bekl. sind insbesondere nicht der Behauptung der Kl. ausreichend substantiiert entgegengetreten, daß die Betriebskosten des Hauses - über den Mietzins hinaus - von den Mietern getragen worden seien. Der diesbezügliche Einwand der Kl. erscheint nicht unberechtigt, da üblicherweise Mieter von Wohnraum neben dem Mietzins zusätzlich Zahlungen auf die Betriebskosten leisten, die bei dem Vermieter anfallen. Die Bekl. hätten durch Vorlage der entsprechenden Mietverträge unschwer darlegen können, ob und in welchem Umfang die Mieter Leistungen zum Ausgleich der nachzuweisenden Betriebskosten erbracht haben oder nicht.

2. Die Bekl. vermochten auch keine anrechenbaren Kosten zur Erhaltung des streitgegenständlichen Grundstücks (§ 7 Abs. 7 S. 4 Ziff. 2. VermG) darzulegen.

Für die Entscheidung des Rechtsstreits kann dahingestellt bleiben, ob der Bekl. zu 2. durch Eigenleistung Beiträge zum Erhalt des Hauses auf dem streitgegenständlichen Grundstück erbracht hat oder nicht. Denn nach § 7 Abs. 7 Satz 4 Ziff. 2. VermG sind nur die Kosten zu berücksichtigen, die aufgrund von Rechtsgeschäften dem Verfügungsberechtigten zur Erhaltung des Vermögenswerts entstanden sind.

Darüber hinaus können insoweit die Aufwendungen nicht berücksichtigt werden, die die Bekl. für den Umbau, die Sanierung oder die Herstellung von Wohnraum aufgewendet haben wollen. Als Erhaltungskosten sind nur die gewöhnlichen und wiederkehrenden Kosten zu berücksichtigen, die zur Pflege, Wartung und ständigen Überholung des Vermögensgegenstands angefallen sind. Der Austausch von langlebigen Gütern oder umfangreiche, kostspielige Reparaturen gehören grundsätzlich nicht dazu. Denn deren mögliche Ersatzpflicht richtet sich ausschließlich nach § 3 Abs. 3 Satz 2 b VermG (vgl. BGH ZOV 2002, 277 = VIZ 2002, 622 f. [622]).

Die Bekl. haben derartige Ansprüche nicht substantiiert vorgetragen. Das Einreichen umfangreicher Anlagenkonvolute ist nicht geeignet, den erforderlichen nachvollziehbaren und überprüfbaren Sachvortrag zu ersetzen. Das Vorlegen zahlreicher Kassenbons ist nicht ausreichend, um vorzutragen, daß die Bekl. diese Beträge aufgewendet haben und daß die angegebenen Materialien in dem streitgegenständlichen Haus zu dessen Substanzerhaltung eingebaut werden mußten. Daß diese Vortragsweise nicht ausreicht, ist den Bekl. schon aus den Gründen des Urteils des Verwaltungsgerichts Potsdam bekannt. Darüber hinaus sind die Bekl. auf den unzureichenden Vortrag in dem vorliegenden Rechtsstreit nicht nur von der Kl., sondern nochmals ausdrücklich von dem erkennenden Gericht in der mündlichen Verhandlung vom 30.6.2004 hingewiesen worden. Aus der Wiederholung dieses Hinweises in der Sitzung vom 8.9.2004 ergab sich keine Verpflichtung gemäß § 139 Abs. 3 ZPO, den Bekl. nochmals Gelegenheit einzuräumen, den unzureichenden Vortrag nachzubessern.

Den Bekl. ist es auch nicht gelungen, das Entstehen von anrechenbaren Verwaltungskosten (§ 7 Abs. 7 S. 4 Ziff. 3 VermG) darzulegen. Zwar ist es grundsätzlich möglich, gemäß § 26 Abs. 2 der II. Berechnungsverordnung einen Pauschalbetrag in Höhe von höchstens 420 DM je Wohnung pro Jahr zu berücksichtigen. Dies setzt jedoch voraus, daß die Voraussetzungen für einen derartigen Gegenanspruch zumindest dem Grunde nach dargelegt werden. Dazu waren die Bekl. schon deshalb verpflichtet, weil die Kl. das Entstehen derartiger Kosten bestritten hat. Da es auch insoweit an einem ausreichendem Vortrag der Bekl. fehlte, kann dahingestellt bleiben, ob überhaupt Verwaltungskosten für die von den Bekl. selbst genutzte Wohnung geltend gemacht werden können.

Auch insoweit war den Bekl. keine weitere Gelegenheit einzuräumen, ihren insoweit unsubstantiierten Vortrag zu ergänzen. Denn in der mündlichen Verhandlung vom 30.6.2004 wurde der unsubstantiierte Vortrag zu den von den Bekl. behaupteten Gegenansprüchen gegen den angekündigten Zahlungsantrag bereits umfangreich erörtert.

Das Gericht war auch nicht gehindert, über den in der Sitzung vom 8.9.2004 von der Kl. bezifferten Zahlungsantrag zu befinden. Es erging insoweit keine für die Bekl. überraschende Entscheidung, da die Kl. bei der Bezifferung ihres Antrags auf die von den Bekl. erteilten Auskünfte abgestellt hat. Weiterhin haben die Bekl. schon vor der mündlichen Verhandlung vom 8.9.2004 die Auffassung vertreten, die geforderte Auskunft bereits erteilt zu haben. Sie mußten daher damit rechnen, daß in dem anstehenden weiteren Verhandlungstermin der bereits mit der Klageschrift angekündigte Zahlungsantrag nunmehr beziffert und geltend gemacht werde. Da die von den Bekl. behaupteten Gegenansprüche sowohl in der mündlichen Verhandlung vom 30.6.2004 als auch in der Sitzung vom 8.9.2004 umfangreich erörtert worden sind, ist den Bekl. auch insoweit rechtliches Gehör gewährt worden.

Der Rechtsstreit war also auch hinsichtlich des gestellten Zahlungsantrags entscheidungsreif.