Modrow-Gesetz

Modrow-Gesetz; Eigenheimverkauf; Ansprüche nach Abschluss eines Kaufvertrages; Nutzerinvestitionen; Werterhöhung; Substanzerhöhung

1. Die Anwendung von § 121 SachenRBerG zugunsten des Nutzers setzt stets den Abschluß eines wirksamen Kaufvertrages voraus.

2. Die bloße staatliche Zustimmung zum Eigenheimverkauf nach dem Modrow-Gesetz vom 7. März 1990 begründet keinen analogiefähigen Anspruch zugunsten des Nutzers.

3. Hat ein Wohnungsmieter im wesentlichen Umfang wert- oder substanzerhöhende Investitionen (i. S. v. § 5 Abs. 1 a VermG) vorgenommen, begründet dies allein keinen Anspruch nach dem SachenRBerG. Eine Analogie zu § 121 Abs. 1 c ist ausgeschlossen.

Die Parteien streiten um den Abschluß eines Kaufvertrages nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz (SachenRBerG).

Ehemaliger Eigentümer des Grundstücks war der Architekt A. F. Durch Beschluß vom 11. Oktober 1985 wurde das Grundstück in das Eigentum des Volkes überführt. Als Rechtsträger wurde der VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Pankow im Grundbuch eingetragen. Mit Bescheid des Vermögensamtes vom 15. September 1994 erhielt die Bekl. das Grundstück als Erbin nach A. F. zurückübertragen. Die Bekl. ist seit dem 22. Mai 1995 als Alleineigentümerin im Grundbuch eingetragen.

Auf dem Grundstück steht ein etwa 1925 erbautes Haus. Die Kl. sind seit dem 1. Oktober 1983 Mieter der im Erdgeschoß belegenen Wohnung.

Am 15. November 1989 stellten die Kl. beim Magistrat von Berlin einen Antrag auf Erwerb der Baulichkeit und Verleihung eines Nutzungsrechtes an dem Grundstück. In einem Schreiben vom 31. Mai 1990 an den Rat des Stadtbezirkes Berlin-Pankow und den VEB Kommunale Wohnungsverwaltung Berlin-Pankow erklärte der Magistrat, es sei beabsichtigt, das Eigenheim an die Kl. zu verkaufen. Am 16. August 1990 erstattete der Wertermittler S. ein Gutachten über den Wert des Grundstücks und der aufstehenden Gebäude. Mit Schreiben vom 13. Dezember 1990 teilte die Magistratsverwaltung für Finanzen den Kl. mit, die Veräußerung des Grundstücks sei gemäß § 3 VermG nicht erlaubt, da mit einem Restitutionsantrag zu rechnen sei.

Die Kl. leiteten im Jahre 1996 ein Vermittlungsverfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz vor dem Notar Dr. Sch. ein. Unter dem 17. Mai 1996 übersandte der Notar den Beteiligten einen notariellen Vermittlungsvorschlag, in dem er den Kaufpreis mit 114.400 DM ermittelte. Im Erörterungstermin am 6. Juni 1996 stritten die Parteien um die Anwendbarkeit des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes. Der Notar setzte daraufhin das Vermittlungsverfahren aus.

Die Kl. haben zunächst beantragt festzustellen, daß mit Rechtskraft des Urteils ein Kaufvertrag nach Maßgabe des notariellen Vermittlungsvorschlages des Notars Dr. Sch. vom 6. Juni 1996 bestehe.

Im Termin vor dem Landgericht haben sie die Klage zurückgenommen.

Die Bekl. hat gemeint, daß in den Fällen, in denen es zum Abschluß eines Kaufvertrages nicht mehr gekommen sei, auch kein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz bestehe.

Die Bekl. hat widerklagend beantragt festzustellen, daß den Kl. kein Anspruch nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auf Ankauf bzw. Bestellung eines Erbbaurechtes zusteht.

Das Landgericht hat der Widerklage stattgegeben.

Hiergegen richtet sich die Berufung der Kl.

Die Berufung der Kl. ist unbegründet.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Ankauf des Grundstückes und Bestellung eines Erbbaurechts aus § 3 SachenRBerG.

Einem solchen Anspruch steht bereits entgegen, daß die Anwendung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes vorliegend gemäß § 2 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG ausgeschlossen ist. Die Kl. haben die baulichen Maßnahmen aufgrund eines Mietvertrages zu Wohnzwecken vorgenommen.

Eine der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmetatbestände liegt nicht vor.

Die Anwendung des § 5 SachenRBerG in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 2 a dieses Gesetzes scheidet aus, da die Kl. ein Eigenheim weder erworben noch erbaut haben. Dem steht nicht entgegen, daß gemäß § 12 SachenRBerG unter dem Begriff der Bebauung im Sinne des 2. Kapitels des Gesetzes, also auch des § 5 SachenRBerG bestimmte Maßnahmen an einem bestehenden Gebäude erfaßt werden. Denn die baulichen Maßnahmen der Kl. fallen unter keine der dort genannten Fallgruppen. Weder haben die Kl. die Nutzbarkeit eines schwer beschädigten Gebäudes wiederhergestellt (§ 12 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG) noch die Nutzungsart des Gebäudes verändert (§ 12 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG), noch aufgrund eines Überlassungsvertrages bauliche Investitionen in Höhe von mindestens 50 % des Gebäudesachwertes vorgenommen (§ 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG). Im letzteren Zusammenhang kann der Umfang der Investitionen der Kl. dahinstehen, da in jedem Falle kein Überlassungsvertrag, sondern nur ein gewöhnlicher Mietvertrag vorlag. Für eine analoge Anwendung des § 12 Abs. 2 Nr. 2 SachenRBerG ist kein Raum, da Miet- und Überlassungsverträge unter dem hier relevanten Gesichtspunkt der sachenrechtlichen Stellung nicht vergleichbar sind. Nach den Überlassungsverträgen nach DDR-Recht war dem Überlassungsnehmer der Erwerb des Grundstücks in Aussicht gestellt und er hatte bis auf das Veräußerungsrecht sämtliche Eigentümerrechte inne. Diese dingliche Komponente, die die Einbeziehung der Überlassungsverträge des SachenRBerG rechtfertigt (vgl. Rädler/Raupach/Bezzenberger, Vermögen in der ehemaligen DDR, § 1 Rdn. 37) fehlt den Mietverträgen gerade.

Aber auch der Ausnahmetatbestand des § 7 Abs. 2 Nr. 6 in Verbindung mit § 2 Abs. 1 Nr. 2 a SachenRBerG liegt entgegen der mit Schriftsatz vom 7. Juli 1998 erstmals vorgetragenen Auffassung der Kl. nicht vor. Dahinstehen kann, ob der Kl. zu 1. tatsächlich im Zeitraum der Investitionen als Gewerbetreibender tätig gewesen ist. Die im Termin eingereichten Bescheinigungen der Arbeitsrechts- und Sozialversicherungsverhältnisse für den Zeitraum 1.1.1978 bis 1.1.1990 lassen dies nicht eindeutig erkennen. Die mit Schriftsatz vom 7. Juli 1998 eingereichte Bescheinigung des Magistrats von Berlin vom 13.11.1990 betrifft einen späteren Zeitraum. In jedem Fall aber ist weder ersichtlich noch vorgetragen, daß das Grundstück wie ein dem Betrieb gehörendes Anlagevermögen genutzt worden ist. Dies aber ist Voraussetzung für den Ausnahmetatbestand des § 7 Abs. 2 Nr. 6 SachenRBerG (Czub/Schmidt-Räntsch/Frenz, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 7 Anm. 202).

Auch der Ausnahmetatbestand des § 2 Abs. 1 Nr. 2 b SachenRBerG ist nicht erfüllt. Erfaßt werden von dieser Vorschrift nur Fälle, in denen nach dem Recht der DDR eine dingliche Absicherung der baulichen Maßnahmen hätte erfolgen müssen. Nach den Rechtsvorschriften der DDR war jedoch eine dingliche Sicherung bei baulichen Investitionen aufgrund von Mietverträgen nicht vorgesehen (vgl. BGH, ZOV 1997, 39 [40] zu der insoweit vergleichbaren Rechtslage bei § 7 SachenRBerG). Im übrigen liegen auch die tatbestandlichen Voraussetzungen der einzelnen Absätze des § 3 SachenRBerG nicht vor. Die Kl. können sich nicht auf § 3 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Nr. 1 c SachenRBerG berufen. Die letztgenannte Bestimmung erfaßt nur die Fälle, in denen die dingliche Sicherung der mit staatlicher Billigung vorgenommenen baulichen Investitionen nach dem Recht der DDR hätte vorgenommen werden müssen (vgl. Rädler/Raupach/Bezzenberger, a. a. O., § 1 Rdn. 25, 28). Bei Investitionen aufgrund von Mietverträgen ist dies, wie bereits dargelegt, nicht der Fall. Auch ein Anspruch nach § 3 Abs. 1 Satz 1 in Verbindung mit § 1 Abs. 1 Nr. 1 d SachenRBerG steht den Kl. nicht zu. Voraussetzung für die Anwendung dieser Bestimmung ist der Abschluß eines Kaufvertrages, der dann nicht mehr erfüllt wurde. Die Kl. haben jedoch keinen Kaufvertrag über das Grundstück oder das Gebäude abgeschlossen.

Der Anspruch aus § 3 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG ist nicht gegeben, da er ebenfalls voraussetzt, daß die bauliche Investition nach dem Recht der DDR hätte dinglich gesichert werden müssen.

Ein Anspruch nach § 3 Abs. 3 SachenRBerG scheidet aus, wie das Landgericht treffend ausgeführt hat, da die Kl. das Gebäude nicht gekauft haben.

Für eine analoge Anwendung des § 3 SachenRBerG ist deshalb bereits kein Raum, weil die in § 121 SachenRBerG vom Gesetzgeber getroffene Regelung vorliegend sachnäher ist. Es wäre daher allenfalls eine entsprechende Anwendung dieser Bestimmung denkbar.

Die Kl. haben auch keinen Anspruch auf Ankauf oder Bestellung eines Erbbaurechtes nach § 121 SachenRBerG. Ein Anspruch ergibt sich nicht aus § 121 Abs. 1 Satz 3 a SachenRBerG. Die Voraussetzungen eines wirksamen, beurkundeten Kaufvertrages und der Beantragung beziehungsweise sonstigen Anbahnung dieses Vertrages vor dem 19. Oktober 1989 sind nicht erfüllt. Die Anfrage des Kl. auf den Erwerb des Grundstückes war erst am 15.11.1989.

Die Kl. können sich auch nicht auf § 121 Abs. 1 Satz 3 c SachenRBerG stützen, da auch hier Voraussetzung ist, daß ein wirksamer, beurkundeter Kaufvertrag vorliegt.

Ein Anspruch der Kl. aus § 121 Abs. 2 SachenRBerG scheidet ebenfalls aus, da die Kl. nicht bis zum 14. Juni 1990 einen wirksamen Kaufvertrag abgeschlossen haben.

Eine analoge Anwendung des § 121 SachenRBerG auf den vorliegenden Sachverhalt kommt nicht in Betracht. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz enthält keine Regelungslücke, die geschlossen werden müßte, um in vergleichbaren Fällen gebotenen Schutz zu gewähren. Vielmehr macht der Gesetzgebungsprozeß deutlich, daß der Gesetzgeber bewußt nur die in § 121 SachenRBerG aufgeführten Fälle der sogenannten hängenden Kaufverträge in die Sachenrechtsbereinigung aufnehmen wollte, nicht aber noch weitere Fallgruppen (vgl. Vossius, Sachenrechtsbereinigungsgesetz, § 121 Rdn. 2). Dies ist auch eine interessengerechte Lösung. Das Sachenrechtsbereinigungsgesetz hat den Zweck, sachenrechtliche Gestaltungen des DDR-Rechts, die dem bundesdeutschen Recht unbekannt sind, diesem anzupassen. Die Einbeziehung der hängenden Kaufverträge war demnach bereits systemwidrig, da dort der Käufer keine sachenrechtliche Position erlangt hatte. Dennoch war es der Wille des Gesetzgebers, sie in dem in § 121 Sachenrechtsbereinigungsgesetz festgelegten Umfang aufzunehmen, da der Käufer durch den wirksamen beurkundeten Kaufvertrag zumindest eine verrechtlichte, einer Anwartschaft ähnliche Position erlangt hatte, die vom Gesetzgeber für schutzwürdig erachtet wurde.

Im Rahmen der Regelung des § 121 Abs. 2 SachenRBerG ist dabei jedoch die Einschränkung zu beachten, daß der Gesetzgeber bewußt das Erfordernis eines bis zum 14. Juni 1990 beurkundeten, wirksamen Kaufvertrages festgeschrieben hat, da spätestens mit der Bekanntmachung der Gemeinsamen Erklärung zur Regelung offener Vermögensfragen am 15. Juni 1990 das Vertrauen auf einen restitutionsunbelasteten Erwerb weggefallen war (vgl. Hammel, in: Rechtshandbuch Vermögen und Investition in der ehemaligen DDR). In Fällen, in denen der Kaufvertrag erst nach dem Zeitpunkt oder gar überhaupt nicht wirksam geschlossen und beurkundet wurde, ist das Vertrauen der (potentiellen) Erwerber daher nicht schutzwürdig.

Die Kl. haben nicht bis zum 14. Juni 1990 einen wirksamen, beurkundeten Kaufvertrag geschlossen und somit keine Rechtsposition erlangt, auf die sie vertrauen durften. Vielmehr machen sie ein schutzwürdiges Vertrauen in das zügige Verwaltungshandeln der Behörden der DDR und in den Fortbestand der DDR als solche geltend. Dies sind jedoch keine schutzwürdigen Sachverhalte.

Unbeschadet der Frage, ob in dem fehlenden Abschluß eines Kaufvertrages innerhalb weniger Monate nach der Antragstellung eine willkürliche Verzögerung seitens der Behörden der DDR erblickt werden könnte, wäre im Falle willkürlicher behördlicher Untätigkeit den Kl. Schutz allenfalls nach dem Verwaltungsrechtlichen Rehabilitierungsgesetz zu gewähren. Ein rechtsstaatlicher Ausgleich nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz kann hingegen nicht in Frage kommen, da die Kl. weder eine der im Rahmen dieses Gesetzes relevanten Rechtspositionen erlangt hatten noch nach den Rechtsvorschriften der DDR bereits hätte innehaben müssen. Vielmehr strebten die Kl. die Erlangung einer Rechtsposition an, die sie bislang nach dem Recht der DDR nicht besessen hatten. Die rechtsstaatliche Bereinigung möglicher behördlicher Willkür im Zuge der Verschaffung dieser Rechtsposition ist jedenfalls keine Aufgabe des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes.

Soweit die Kl. geltend machen, der Fall der Mauer habe ihren Rechtserwerb verhindert, ist dies unbeachtlich. Ein Schutz des Vertrauens in den Fortbestand der DDR wird durch das Sachenrechtsbereinigungsgesetz nicht gewährt.