Modrow-Gesetz

Modrow-Gesetz; Verkauf von volkseigenen Wohngebäuden; Rechtsträger; Veräußerung von Grundvermögen; Vollmacht; volkseigene Grundstücke; Beglaubigung; staatlicher Notar; Dienstsiegel

1. Das Gesetz vom 7. März 1990 (Modrow-Gesetz) ermächtigt nicht zum Verkauf von volkseigenen Wohngebäuden und Grundstücken an juristische Personen des Privatrechts.

2. Zur Frage, inwieweit Rechtsträger zur Veräußerung von Grundvermögen befugt waren.

3. Die Erteilung einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht für den Verkauf volkseigener Grundstücke mußte von einem staatlichen Notar beglaubigt werden; zum Nachweis der Vertretungsbefugnis eines Mitarbeiters für ein staatliches Organ war eine privatschriftliche, mit Dienstsiegel versehene Vollmacht zum Abschluß für Grundstücksgeschäfte nicht ausreichend.

Die Parteien streiten um die Räumung und Herausgabe eines mit einem Zweifamilienhaus bebauten Grundstücks. Durch den Bescheid des Ministeriums für Finanzen vom 10. Mai 1978 wurde das Grundstück in Volkseigentum überführt und der Rechtsträgerschaft der Versorgungseinrichtung Niederschönhausen zur Gästebetreuung und Verwaltung von Wohnobjekten (im folgenden: VEM), einer Einrichtung des Ministerrats der DDR, mit Wirkung ab 1. Juni 1978 unterstellt. Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch erfolgte am 14. November 1978. Die Kl. ist seit dem 3. Oktober 1990 Rechtsnachfolgerin der VEM.

Gemäß § 3 der Ordnung über die Stellung und die Aufgaben der VEM vom 16. Juli 1984 war die VEM für die dort erwähnten Einzelaufgaben auf der Grundlage der Beschlüsse des Ministerrates und der Weisungen des Leiters der Abteilung Betriebe und Einrichtungen des Sekretariats des Ministerrats verantwortlich. Am Schluß des § 3 der Ordnung heißt es:

"Sie tritt im Zusammenhang mit dem Erwerb von Grundstücken und Gebäuden im Rechtsverkehr im eigenen Namen auf ...".

Am 12. März 1990 erteilte der damalige Direktor des VEM, St., dem damaligen Leiter der Abteilung Recht und Grundstücksverkehr J. E. eine privatschriftliche Generalvollmacht, die diesen dazu ermächtigte, die in der Rechtsträgerschaft der VEM befindlichen volkseigenen Grundstükke bzw. Wohnhäuser zu veräußern.

Am 22. März 1990 wurde die Bekl. im Handelsregister eingetragen. Am 5. April 1990 schlossen die VEM, vertreten durch den mit der Generalvollmacht vom 12. März 1990 ausgewiesenen J. E. und die Bekl. einen Kaufvertrag über die Baulichkeiten auf dem streitgegenständlichen Grundstück zum Zwecke der Nutzung als Geschäftsräume. Den vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 107.200,00 Mark der DDR entrichtete die Bekl. Am 2. Mai 1990 schlossen J. E. als Vertreter der VEM und die Bekl. einen weiteren Kaufvertrag über das streitgegenständliche Grundstück. Den hierfür vereinbarten Kaufpreis in Höhe von 5.368,50 Mark der DDR entrichtete die Bekl. nicht.

Mit Schreiben an die VEM vom 15. Juni 1990 verweigerte der Magistrat von Berlin (Finanzverwaltung Bereich Grundstücks- und Vermögensfragen) die Erteilung der Genehmigung des notariellen Vertrages vom 2. Mai 1990 nach der Grundstücksverkehrsordnung.

Eine Eintragung der Bekl. im Grundbuch ist nicht erfolgt, ihr Antrag auf Eigentumsumschreibung wurde mit Bescheid vom 19. August 1991 zurückgewiesen.

Am 28. November 1991 wurde der Bekl. der Bescheid des Magistrats von Berlin vom 15. Juni 1990 (Verweigerung der Genehmigung nach der Grundstücksverkehrsordnung) von der Kl. (Bundesrepublik, vertreten durch die OFD) zugestellt. Die Kl. hat u. a. vorgetragen:

Die Verträge vom 5. April und vom 2. Mai 1990 seien nichtig. Der Verkauf des volkseigenen Grundstücks an Gewerbetreibende habe zu dem damaligen Zeitpunkt geltendem Recht widersprochen, die Kl. sei bei Abschluß der Verträge auch nicht wirksam von ihrem Mitarbeiter E. vertreten worden, eine Vollmacht in diesem Umfang hätte der Direktor der VEM gemäß § 3 der Ordnung überhaupt nicht erteilen dürfen. Jedenfalls sei die Vollmacht durch das Verbot des Ministers im Amt des Ministerpräsidenten Reichenbach vom 24. April 1990, volkseigene Grundstücke zu verkaufen, widerrufen worden. Ein ohne Vertretungsmacht geschlossener Vertrag sei gemäß § 59 ZGB unwirksam, die VEM habe die Genehmigung der Verträge auch nicht erteilt.

Von den zulässigen Berufungen hat nur die der Kl. Erfolg.

Der Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Herausgabe sowohl des Grundstücks ... als auch der auf diesem befindlichen Baulichkeiten gemäß § 356 Abs. 1 in Verbindung mit § 69 Abs. 1 ZGB gegen Rückzahlung des von der Bekl. entrichteten Kaufpreises für das Wohnhaus - nach der Währungsumstellung im Verhältnis 2 : 1 - zu.

Gemäß Art. 232 § 1 EGBGB bleibt für ein Schuldverhältnis, das vor dem Wirksamwerden des Beitritts entstanden ist, das bisherige für das in Art. 3 des Einigungsvertrages genannte Gebiet geltende Recht maßgeblich.

Dabei kann dahinstehen, ob - wie die Kl. meint - die Verträge gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 4 ZGB wegen der Versagung der staatlichen Genehmigung nichtig wären. Eine solche war sowohl für den Grundstückskaufvertrag vom 2. Mai 1990 gemäß § 295 ZGB in Verbindung mit § 2 Abs. 1 a der Grundstücksverkehrsverordnung vom 15. Dezember 1977 (Gesetzblatt 1978 I, Seite 73 ff.) als auch gemäß § 23 der vorgenannten Grundstücksverkehrsverordnung für den Kaufvertrag über die Baulichkeiten vom 5. April 1990 erforderlich.

Eine rechtskräftige Versagung der Genehmigung liegt nach Zustellung des Bescheides am 28. November 1991 durch die Kl. hinsichtlich beider Kaufverträge bislang nicht vor.

Gemäß § 356 Abs.1 ZGB ist derjenige, der zum Nachteil eines anderen einen materiellen Vorteil erlangt, ohne darauf einen Anspruch zu haben, verpflichtet, das Erlangte herauszugeben. Die Bekl. kann sich nicht mit Erfolg auf die streitgegenständlichen notariellen Kaufverträge vom 5. April und 2. Mai 1990 als Rechtsgrund für die Erlangung der streitgegenständlichen Vermögensvorteile berufen, da diese Verträge nicht wirksam zustandegekommen sind (§ 59 ZGB). Gemäß § 3 ihrer Ordnung war die VEM nur zum Erwerb von Grundstücken und Gebäuden, nicht aber zum Verkauf des ihrer Rechtsträgerschaft unterstellten unbeweglichen Vermögens befugt. Gemäß § 11 Abs. 3 ZGB in Verbindung mit § 59 Abs. 1 und 2 ZGB hätten die Verträge durch das Sekretariat des Ministerrates der DDR, vgl. § 2 Abs. 2 der Ordnung der VEM, notariell (vgl. Kommentare zum Zivilgesetzbuch der DDR vom 19. Juni 1975, 1. Aufl. 1983, § 59 Anm. 1.1) binnen zwei Wochen ab Kenntnis des Vertretungsberechtigten genehmigt werden müssen. Das war hier nicht der Fall.

Entgegen der Auffassung der Bekl. handelte es sich bei dieser der VEM nur eingeschränkt erteilten Vertretungsmacht nicht um einen Umstand, der sich ohnehin aus der Verfassung der ehemaligen DDR ergab und dessen Regelungszweck durch die politische Entwicklung überholt wurde. Abgesehen davon, daß dies ohnehin nur für die Zeit nach dem 3. Oktober 1990 gelten könnte, war das Grundstück nicht Eigentum der VEM, sondern dieser anvertrautes Volkseigentum (vgl. § 31 Abs. 1 der Verordnung über die volkseigenen Kombinate, Kombinatsbetriebe und volkseigenen Betriebe vom 8. November 1979, GBl. I Seite 355 ff., 363), das nur der Rechtsträgerschaft der VEM im Sinne einer umfassenden Verwaltung unterstellt war.

Die der VEM nur eingeschränkt erteilte Vertretungsmacht zu Verfügungen über ihrer Rechtsträgerschaft unterstelltes Grundvermögen wurde auch nicht durch den Erlaß des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (Gesetzblatt 1990, I Seite 157 f.) erweitert. Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 der Durchführungsverordnung zu diesem Gesetz vom 15. März 1990 (Gesetzblatt 1990, I Seite 158 f.) sollten zwar die jeweiligen Rechtsträger der volkseigenen Grundstücke - die VEM war dem Ministerrat der DDR und damit den untergeordneten Räten der Städte, Stadtbezirke oder Gemeinden unterstellt - zum Abschluß der Verträge berechtigt sein. Hierdurch wird jedoch nur die Zuständigkeit geregelt. Im Hinblick auf die der VEM in ihrer Ordnung ausdrücklich nur eingeschränkt erteilte Verfügungsbefugnis hätte es zusätzlich einer Änderung dieser Ordnung bedurft. Davon abgesehen ermächtigt das Gesetz vom 7. März 1990 auch nicht zum Verkauf von volkseigenen Wohngebäuden und Grundstücken an juristische Personen des Privat-rechts. Der Verkauf volkseigener Grundstücke ist gemäß § 4 Abs. 2 Satz 2 des Gesetzes vom 7. März 1990 nur dann zulässig, wenn volkseigene Ein- und Zweifamilienhäuser erworben werden oder wenn auf dem Boden ein Eigenheim errichtet werden soll. Diese Regelung bezieht sich erkennbar auf § 2 dieses Gesetzes, der den Verkauf der Ein- und Zweifamilienhäuser lediglich an Bürger und zu Erholungszwecken vorsieht. Der Verkauf volkseigener Gebäude für Gewerbezwecke war gemäß § 1 nur an private Handwerker und Gewerbetreibende zulässig, die Bürger der DDR waren oder Ausländer mit ständigem Wohnsitz in der DDR, nicht auch an juristische Personen des Privatrechts. Angesichts der generellen Differenzierungen des Gesetzgebers der ehemaligen DDR zwischen Bürgern und Betrieben im Sinne der §§ 1 und 11 ZGB und der durchgängigen Erwähnung beider in den Fällen, in denen sich die Regelung auf beide erstrecken sollte (z. B. §§ 13, 20, 43 ZGB) sowie der Regelung in § 24 ZGB, wonach Eigentumsrechte nur Bürgern zustehen können, kann nicht von einem Redaktionsversehen bei der Formulierung des § 1 des Gesetzes vom 7. März 1990 ausgegangen werden. Als Ausnahmeregelung zu § 20 Abs. 3 ZGB verbietet sich auch eine extensive Auslegung dieses Gesetzes. Die VEM war auch nicht aufgrund gesetzlicher Vertretungsmacht des § 54 Abs. 1, § 55 Abs. 2 ZGB in Verbindung mit §§ 30, 32 der Kombinatsverordnung zu Verkäufen von ihrer Rechtsträgerschaft unterstelltem Grundvermögen befugt. § 30 der Kombinatsverordnung regelt nur die Vertretung des Kombinats im Rechtsverkehr. Der Umfang der Aufgaben, Rechte und Pflichten des Kombinats und damit der Umfang der Vertretungsbefugnis ergibt sich jedoch ausschließlich aus den gemäß § 29 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 4 Kombinatsverordnung zu erlassenden Statuten, hier der Ordnung der VEM vom 1. August 1984. Diese ermächtigte - wie dargelegt - die VEM gerade nicht zum Verkauf von ihrer Rechtsträgerschaft unterstelltem Grundvermögen.

Darüber hinaus wäre ein wirksames Zustandekommen der streitgegenständlichen Verträge vom 5. April und 2. Mai 1990 an der fehlenden Vertretungsmacht des Bevollmächtigten J. E. gescheitert.

Abgesehen von der - oben dargelegten - fehlenden Vertretungsbefugnis des ehemaligen Direktors der VEM St. zur Erteilung einer rechtsgeschäftlichen Vollmacht an den Leiter der Abteilung Recht und Grundstücksverkehr zur Vertretung der VEM bei Verkäufen von volkseigenen Grundstücken und Gebäuden war die privatschriftliche Vollmacht vom 12. März 1990 formunwirksam. Gemäß § 295 Abs. 2 Satz 1, § 297 Abs. 1 Satz 2, § 57 Abs. 2 ZGB hätte diese von einem staatlichen Notar beglaubigt sein müssen, § 67 ZGB. Eine Genehmigung, die ebenfalls in notariell beglaubigter Form hätte erteilt werden müssen (Kommentar zum ZGB, § 59 Anm. 1.1 unter Hinweis auf die hier nicht geltende Regelung in § 469 Abs. 2 ZGB), ist nicht erfolgt. Die von der Bekl. vorgetragene Einschränkung, daß zum Nachweis der Vertretungsbefugnis eines Mitarbeiters für ein staatliches Organ nach dem Handbuch für Notare der DDR eine privatschriftliche, mit Dienstsiegel versehene Vollmacht auch zum Abschluß für Grundstücksgeschäfte ausreichend gewesen sein soll, ergibt sich aus dem ZGB nicht.

Darüber hinaus könnte sich die Bekl. auch nicht mit Erfolg auf eine gesetzliche Vertretungsmacht des J. E. zum Abschluß der Verträge vom 5. April und 2. Mai 1990 für die VEM berufen. Gemäß § 54 Abs. 1, § 55 Abs. 2 ZGB gelten Mitarbeiter von Betrieben, zu denen auch die volkseigenen Betriebe gehören (Kommentar zum ZGB § 11 Anm. 2), zur Vornahme solcher Rechtshandlungen als bevollmächtigt, die zur Erfüllung der sich aus ihrer Tätigkeit ergebenden Aufgaben üblich sind. Der auf der Grundlage des § 9 Abs. 2 der Ordnung der VEM erlassene Geschäftsverteilungsplan eröffnete in Punkt 3.5 (Seite 10 des Geschäftsverteilungsplanes) für den Leiter der Abteilung Recht und Grundstücksverkehr diesem zwar eine grundsätzliche Vertretungsbefugnis für die VEM im Rechtsverkehr. Hinsichtlich des Grundstücksverkehrs galt dies jedoch nur einschränkend für den Erwerb von Grundstücken und Gebäuden (Seite 10 des Geschäftsverteilungsplanes unten) und für andere (Seite 11 oben) Rechtsgeschäfte in Grundstückssachen nur im Rahmen der einheitlichen Rechtsträgerschaft auf der Grundlage der Ordnung der VEM und der gesetzlichen Bestimmungen. Die Ordnung der VEM sah eine Befugnis der Einrichtung, über die ihrer Rechtsträgerschaft unterstellten Grundstücke und Gebäude zu verfügen, gerade nicht vor.

Darüber hinaus wären die streitgegenständlichen Verträge - ihren wirksamen Abschluß unterstellt - auch gemäß § 68 Abs. 1 Nr. 1 ZGB wegen Verstoßes gegen ein in Rechtsvorschriften enthaltenes Verbot nichtig.

Hierfür war nicht der Verstoß gegen ein konkret formuliertes Verbotsgesetz erforderlich (vgl. Kommentar zum ZGB, § 68 Anm. 1.2.1). Entscheidend war, ob die Vereinbarung mit dem Inhalt und Zweck des ZGB vereinbar ist (vgl. Kommentar zum ZGB, § 45 Anm. 3). Gemäß §§ 1, 20 Abs. 1 ZGB kam dem sozialistischen Volkseigentum besonderer, in Art. 10 Abs. 2 der Verfassung garantierter staatlicher Schutz zu. Der Erwerb und der Übergang von Sachen, die Grundlage der wirtschaftlichen Betriebe waren, aus dem sozialistischen Eigentum in persönliches Eigentum war nur aufgrund von besonderen Rechtsvorschriften zulässig (§ 20 Abs. 3 ZGB). Eine Ermächtigungsnorm zum Verkauf volkseigener Gebäude und Grundstücke an juristische Personen des Privatrechts zu Gewerbezwecken war jedoch nicht erlassen. Die Verordnung über den Verkauf und Kauf volkseigener unbeweglicher Grundmittel durch Betriebe der volkseigenen Wirtschaft vom 28. August 1968 (Gesetzblatt 1968 II, Seite 797) galt gemäß ihrem § 1 Abs. 3 und Abs. 4 weder für volkseigenen Grund und Boden noch für volkseigene Wohngebäude.

Das Gesetz über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (Gesetzblatt 1973, I Seite 578) gestattete nur Verkäufe von volkseigenen Grundstücken und Baulichkeiten an Bürger zur Verbesserung der Wohnbedingungen und der Erholungsmöglichkeiten.

Der Ministerratsbeschluß vom 14. Dezember 1989 bezog sich nur auf Einfamilienhäuser, die Wohn- und Erholungszwecken dienten.

Auch das Gesetz über den Verkauf volkseigener Gebäude vom 7. März 1990 (Gesetzblatt 1990 I, Seite 157) gestattete - wie ausgeführt - nur den Verkauf von Gebäuden (dies allerdings auch zu Gewerbezwecken) an Bürger und nicht auch an juristische Personen des Privatrechts. Zum Verkauf von volkseigenen Grundstücken ermächtigte dieses Gesetz gemäß § 4 Abs. 2 nur insoweit, als Ein- oder Zweifamilienhäuser zum Wohngebrauch an Bürger veräußert wurden.