Modernisierungszuschlag vor Rechnungsbezahlung nach Fertigstellung der Arbeiten

Modernisierungszuschlag vor Rechnungsbezahlung nach Fertigstellung der Arbeiten; Nachweis entstandener Kosten; Mittelabfluss

Für eine Modernisierungsmieterhöhung ist der Nachweis der entstandenen Kosten durch Vorlage der Rechnungen ausreichend; der Zeitpunkt des Mittelabflusses (Zahlung) ist nicht maßgeblich.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO).

2 Die vom Berufungsgericht genannte Rechtsfrage ist nicht grundsätzlicher Natur. Die Frage, ob dem Vermieter umlagefähige Kosten für Modernisierungsmaßnahmen erst mit der Begleichung der ihm hierfür in Rechnung gestellten Bauleistungen entstehen, hat keine grundsätzliche Bedeutung, denn offensichtlich entstehen diese Kosten jedenfalls - in Form einer fälligen Verbindlichkeit gegenüber dem Bauunternehmer - mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten. Dass in der Rechtsprechung der Instanzgerichte hierzu abweichende Auffassungen vertreten werden, ist nicht ersichtlich. Die ganz herrschende Meinung in der Literatur lässt als Nachweis der entstandenen Kosten die Vorlage der Rechnungen ausreichen (Staudinger/Emmerich, BGB, Neubearb. 2011, § 559 b Rn. 5; MünchKommBGB/Artz, 6. Aufl., § 559 b Rn. 9; Bamberger/Roth/Ehlert, BGB, 2. Aufl., § 559 b Rn. 19; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559 b BGB Rn. 38 m.w.N.). Die vereinzelt gebliebene abweichende Literaturmeinung (Kinne, ZMR 2001, 868, 869; Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 559 b BGB Rn. 3), die Kosten entstünden dem Vermieter erst im Zeitpunkt des Mittelabflusses (Zahlung), verleiht der Frage kein grundsätzliches Gewicht.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg.

4 In der Revisionsinstanz ist zwischen den Parteien nur noch im Streit, ob das Mieterhöhungsverlangen der Kl. vom 19. Dezember 2008 auch ohne Beifügung von Zahlungsnachweisen wirksam ist, obgleich die Kl. dem Verlangen des Bekl. - der die Zahlung der ausgewiesenen Rechnungsbeträge durch den Vermieter ohne nähere Darlegung bestritten hat - auf Vorlage von Zahlungsbelegen nicht nachgekommen ist. Das Berufungsgericht hat dies rechtsfehlerfrei bejaht.

5 Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts hatte der Bekl. (unstreitig) Einsicht in die dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegenden Rechnungen. Einwendungen, dass die in Rechnung gestellten Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären, hat der Bekl. nicht vorgebracht. Übergangenen Sachvortrag hierzu zeigt die Revision nicht auf.

Der Modernisierungszuschlag kann aufgrund der „entstandenen Kosten" verlangt werden. Dazu reicht als Nachweis die Vorlage der Rechnungen. Nicht maßgeblich ist der Zeitpunkt des Mittelabflusses (Zahlung).

Das LG Berlin (ZK 63) hatte die Revision zur Frage zugelassen, ob der Vermieter einen Modernisierungszuschlag schon mit Stellung oder erst nach Begleichung der Rechnung verlangen dürfe. Revision wurde vom Mieter auch eingelegt.

Der VIII. Senat des BGH teilte mit, die Revision gem. § 552 a ZPO zurückweisen zu wollen. Die Rechtsfrage sei nicht grundsätzlicher Natur. Offensichtlich entstünden diese Kosten – jedenfalls in Form einer fälligen Verbindlichkeit gegenüber dem Bauunternehmer – mit der Ausstellung der Rechnung über die durchgeführten Arbeiten. Die ganz herrschende Meinung in der Literatur lasse als Nachweis der entstandenen Kosten die Vorlage der Rechnungen ausreichen. Die vereinzelt gebliebene abweichende Literaturmeinung, die Kosten entstünden dem Vermieter erst im Zeitpunkt des Mittelabflusses (Zahlung), verleihe der Frage kein grundsätzliches Gewicht. Die Revision habe auch keine Aussicht auf Erfolg. In der Revisionsinstanz bestehe zwischen den Parteien nur noch Streit, ob das Mieterhöhungsverlangen des Vermieters auch ohne Beifügung von Zahlungsnachweisen wirksam sei, obgleich der Vermieter dem Verlangen des Mieters – der die Zahlung der Rechnungsbeträge ohne nähere Darlegung bestritten habe – auf Vorlage von Zahlungsbelegen nicht nachgekommen sei. Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts habe der Mieter (unstreitig) Einsicht in die dem Erhöhungsverlangen zugrunde liegenden Rechnungen gehabt. Einwendungen, dass die in Rechnung gestellten Maßnahmen nicht durchgeführt worden wären, seien nicht vorgebracht worden.

Die Revision ist zurückgenommen worden.

Das Landgericht Berlin hatte sich schon 2011 auf den Standpunkt gestellt, dass bereits die Stellung der Rechnung und nicht erst ihre Bezahlung ausreicht (LG Berlin GE 2011, 951).