Modernisierungszuschlag schon vor Begleichung der Rechnungen

Modernisierungszuschlag schon vor Begleichung der Rechnungen; Abzug fiktiver Instandhaltungskosten

1. Der Modernisierungszuschlag kann unabhängig von dem Nachweis der Begleichung der Rechnungen schon mit deren Vorlage verlangt werden.

2. Der Abzug der fiktiven Instandsetzungskosten muss nachvollziehbar sein.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. sind Mieter der Wohnung [...].

Mit Schreiben vom 19. Dezember 2008 erklärte die Kl. gegenüber dem Bekl., die monatliche Grundmiete von 648,34 € würde zum 1. März 2009 um 266,28 € auf 914,52 € geändert. Zuzüglich der monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen von 211 € und 85,17 € sei ab diesem Zeitpunkt eine Gesamtmiete von 1.210,69 € statt bisher 944,51 € zu zahlen.

Die Kl. teilte in dem Schreiben weiter mit, durch eine Fassadendämmung, Kellerdeckendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke und Wärmedämmung von Haustüren sei eine nachhaltige Heizenergieeinsparung erzielt worden. Von den Gesamtkosten in Höhe von 535.223,18 € seien Instandhaltungskosten in Höhe von 152.565,68 € abzuziehen. Für die Maßnahmen Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke, Umverglasung Treppenhausfenster und Wärmedämmung Haustür gab die Kl. entstandene Kostenbeträge pauschal an. Sie wies jeweils Beträge für „Anteil Instandhaltung" und „Anteil Modernisierung" aus. Eine Erläuterung, wie sich diese Einzelbeträge zusammensetzen, erfolgte nicht. Die Kl. erklärte in diesem Zusammenhang ferner eine Mietanhebung zum 1. März wegen eines Ersteinbaus von Außenleuchten mit Bewegungsmeldern und des Einbaus einer Zentralheizung. [...]

In den Monaten März 2009 bis März 2010 zahlte der Bekl. monatlich einen Mietzins in Höhe von 944,51 €. Die Kl. begehrt die Zahlung weitergehenden Mietzinses für die Monate März 2009 bis März 2010 in Höhe von jeweils 266,18 €, insgesamt 3.460,34 €.

Mieter der Wohnanlage beauftragten den Sachverständigen ... mit der Überprüfung der Umlagefähigkeit der Modernisierungsmaßnahme. Auf das Gutachten vom 30. April 2009 wird Bezug genommen.

Die Kl. macht geltend, im Jahr 2008 seien folgende Heizenergie sparende Maßnahmen durchgeführt worden: Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke, Kellerdeckendämmung, Umverglasung Treppenhausfenster (Wärmeschutzverglasung) und wärmegedämmte/thermisch getrennte Haustür. Hierfür habe sie die in dem Mieterhöhungsschreiben vom 19. Dezember 2008 genannten Kosten aufgewandt. Diese Beträge habe sie gegenüber den beauftragten Fachunternehmen ausgeglichen. Sie müsse gleichwohl hierüber keinen Nachweis führen, da es nicht auf den Geldfluss, sondern auf die Rechnungslegung für die Mieterhöhungserklärung ankomme. [...]

Die Bekl. bestreiten, dass die Kl. Modernisierungsmaßnahmen im Sinne der §§ 559 ff. BGB durchgeführt hat, und dass sie tatsächliche Aufwendungen hatte, die die Umlage rechtfertigten. Sie bestreiten die Höhe des Instandsetzungsanteils und meinen, „Sowieso-Kosten" seien in der Erhöhungserklärung nicht ausreichend dargelegt worden. In der Erklärung hätte ein fiktiver Abzug der voraussichtlichen Kosten vorgenommen werden müssen, die entstanden wären, wenn nicht modernisiert, sondern nur instand gesetzt worden wäre. Die fiktiven Instandsetzungskosten seien wesentlich höher. Dies ergebe sich aus dem Gutachten des Dipl.-Ing. ... vom 30. April 2009.

Die Kl. habe nicht dargelegt, dass sie die Rechnungen tatsächlich beglichen habe. [...]

Die zulässige Klage ist teilweise begründet.

Der Kl. steht ein Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 1.245,53 € für die Monate März 2009 bis März 2010 gemäß § 535 Abs. 2 BGB zu.

Der Anspruch auf Mietzinszahlung für die vorgenannten Monate ist in dieser Höhe nicht durch Erfüllung erloschen, § 362 Abs. 1 BGB. Der Bekl. zahlte in dem vorgenannten Zeitraum einen Mietzins in Höhe von monatlich 944,51 €. Er schuldete jedoch eine Miete in Höhe von 1.039,26 €.

Die Miete erhöhte sich in den Monaten März 2009 bis März 2010 um 94,75 € auf insgesamt 1.039.26 € wegen Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten oder die nachhaltig Energieeinsparungen bewirkten (§ 559 BGB).

Sowohl der Einbau einer Zentralheizung, der Ersteinbau von Außenleuchten mit Bewegungsmeldern sowie die Dämmung der Kellerdecken stellen eine Modernisierung dar.

Die Modernisierungsankündigung der Kl. vom 21. Dezember 2007 und die Mieterhöhungserklärung vom 19. November 2008 waren hinsichtlich dieser Maßnahmen formell nicht zu beanstanden.

Eine Modernisierungsankündigung erfüllt die Anforderungen bezüglich der Angabe zu Art und Umfang sowie Beginn und voraussichtlicher Dauer der Modernisierungsmaßnahmen. Die Kl. hat darin mitgeteilt, dass an den Kellerdecken eine Wärmedämmung mit einer Stärke von etwa 8 cm aufgebracht werden soll. Aus der Gegenüberstellung kann der Bekl. erkennen, dass bisher ungedämmte Gebäudeteile mit einer konkret angegebenen Wärmedämmung versehen werden sollen, was ausreicht. Die Kl. hat auch mitgeteilt, wann die Arbeiten beginnen und wann sie voraussichtlich abgeschlossen sein werden. Der Ablauf der Arbeiten hinsichtlich der einzelnen Gewerke musste nicht näher mitgeteilt werden (KG GE 2007, 907). Die Modernisierungsankündigung brauchte auch weder eine Erläuterung zur Heizkostenersparnis oder zum Instandsetzungsabzug noch die Berechnung der Mieterhöhung zu enthalten. Der Vermieter hat lediglich die zu erwartende Mieterhöhung in €/m2 mitzuteilen (LG Berlin GE 2005, 1491, 1492). Der Vermieter muss keineswegs die Kalkulationsgrundlage mitteilen (KG aaO., m.w.N.).

Auch die Mieterhöhungserklärung ist ausreichend. In der Mieterhöhungserklärung muss die Erhöhung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Vorgaben der §§ 559 und 559 a BGB erläutert werden. Der Erhöhungsbetrag muss aufgrund der entstandenen Kosten berechnet werden (LG Berlin, GE 1991, 629), und die Anspruchsvoraussetzungen müssen darin verständlich erläutert werden. Aus der Mieterhöhungserklärung muss hervorgehen, welche tatsächlichen Aufwendungen die baulichen Maßnahmen für welche Arbeiten zur Folge hatten (LG Berlin, GE 1991, 731 = ZMR 1991, 303; LG Berlin, GE 1997, 1579). Die Modernisierungskosten müssen von einer gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung getrennt werden (LG Berlin, GE 1998, 550). Die Kl. teilt in dem Schreiben vom 19. November 2008 mit, dass durch die Wärmedämmmaßnahmen an den Kellerdecken sich der Wärmedurchgangskoeffizient von 2,092 Watt/(m2K) auf 0,362 Watt/(m2K) verbessert hat, was zu einer nachhaltigen Energieeinsparung führt. Ferner werden die Gesamtkosten mitgeteilt. Die Kl. hat auch die Mieterhöhung konkret berechnet. Zwar hat sie die Mieterhöhung allein für die Kellerdecken nicht berechnet. Es ist dem Mieter aber unschwer möglich, diese anhand der genannten Angaben selbst wie folgt zu berechnen.

Kosten der Kellerdeckendämmung 31.330,71 € x 11 % = 3.446,37 € : 12: 2.017,41 = 0,14 €/m2.

Die Mietanhebung für die Zentralheizung betrug 0,73 €/m2 und für die Außenleuchten 0,03 €/m2. Substantiierte Einwendungen gegen diese Maßnahmen erhebt der Bekl. nicht, noch sind sie dem Gutachten W. zu entnehmen.

Insgesamt betrug die Mietanhebung 0,90 €/m2, mithin insgesamt 95,81 €.

Diese schuldete der Bekl. jedenfalls ab März 2009. Die Miete erhöht sich gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 1 BGB mit Beginn des dritten Monats, der auf den Zugang der Erklärung folgt. Eine Verlängerung der Frist tritt hier nicht ein, denn weder fehlt es an einer ordnungsgemäßen Ankündigung, noch übersteigt die Mieterhöhung die Angekündigte um mehr als 10 %.

Instandsetzungskosten waren bei diesen Maßnahmen nicht abzuziehen.

Einsichtnahme in die Rechnungen wurde dem Bekl. ermöglicht. Die Kl. hat mit Schreiben vom 27. Mai 2010 die entsprechenden Unterlagen übersandt. Es ist nicht erforderlich, dass dem Bekl. auch die Zahlungsbelege oder Kontoauszüge übersandt werden. Es genügt, wenn der Vermieter Rechnungen erhält. Es kommt nicht darauf an, wann er diese Rechnungen begleicht. Dies ergibt sich aus den vertraglichen Vereinbarungen, die der Vermieter mit den ausführenden Gewerken getroffen hat. Ob diese vor oder nach der Mieterhöhungserklärung liegen oder noch weiter hinausgezögert werden, berührt die Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht. Es würde auch die Anforderung an das Einsichtsrecht des Mieters überspannen, ihm einen Anspruch auf Vorlage der Kontoauszüge zu gewähren.

Im Übrigen ist die Klage unbegründet. Hinsichtlich der übrigen Maßnahme entspricht die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 19. Dezember 2008 nicht den formellen Anforderungen des § 559 BGB. Die Mieterhöhung ist nicht entsprechend der Voraussetzungen des § 559 BGB erläutert und berechnet worden.

Die Miete erhöhte sich in den Monaten März 2009 bis März 2010 nicht um 190 € auf insgesamt 923,81 € wegen Durchführung baulicher Maßnahmen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhten oder die nachhaltig Energieeinsparungen bewirkten (§ 559 BGB). Eine solche Mieterhöhung ist gemäß § 559 b Abs. 1 BGB nur wirksam, wenn sie dem Mieter in Textform erklärt wurde, und wenn die Erhöhung in der Erklärung aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend der Voraussetzungen der §§ 559, 559 a BGB erläutert wird. Der Mieter schuldet in diesem Fall die erhöhte Miete mit dem Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung (§ 559 b Abs. 2 BGB). Die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 19.12.2008 genügt diesen Anforderungen nicht. Die Mieterhöhung ist nicht entsprechend der Voraussetzungen des § 559 BGB erläutert und berechnet worden.

Da die Miete gemäß § 559 Abs. 1 BGB nur wegen Aufwendungen für Maßnahmen erhöht werden kann, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig verbessern, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken, hat der Vermieter bei gleichzeitig durchgeführten Instandsetzungsmaßnahmen den Anteil der nicht umlagefähigen Instandsetzungskosten im Erhöhungsverlangen im Einzelnen darzulegen. Ein pauschaler Abzug eines bestimmten Betrages für Instandsetzungsmaßnahmen, so wie er in der Erhöhungserklärung vom 19. Dezember 2008 erfolgte, genügt nicht (vgl. Börstinghaus in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b BGB, Rn. 13). Sofern gleichzeitig Instandsetzungsmaßnahmen vorgenommen wurden, setzt das Erfordernis der Erläuterung gemäß § 559 b Abs. 1 BGB voraus, dass die Wertverbesserungsmaßnahmen unter Aufschlüsselung der Positionen der jeweiligen Gewerke so genau bezeichnet werden, dass der Mieter nachprüfen kann, ob nicht bloße Instandsetzungsarbeiten in Ansatz gebracht wurden (vgl. LG Halle, ZMR 2003, 35 ff.; LG Görlitz, WM 2001, 613; KG Berlin, GE 2002, 259 f.; LG Berlin, GE 1998, 550 f.; Sternel, Mietrecht aktuell, 4. Aufl., IV Rn. 383). Sollte eine Kostentrennung wegen Überschneidung der Bereiche nicht möglich sein, hat der Vermieter darzulegen und zu erläutern, um welche Quote er die Modernisierungskosten wegen ersparter Instandsetzungsarbeiten vermindert hat (vgl. LG Görlitz, WM 2001, 613). In diesem Fall ist eine Vergleichsrechnung aufzustellen, aus der sich ergibt, welche Kosten entstanden wären, wenn stattdessen eine bloße Instandsetzung erfolgt wäre (vgl. LG Berlin, GE 1998, 550 f.; AG Schöneberg, Urteil vom 21.8.2010, 109 C 120/10).

Vorliegend sind im Rahmen der Fassadendämmung, der Dämmung der obersten Geschossdecke, der Umverglasung der Treppenhausfenster und der Wärmedämmung der Haustür auch Instandhaltungsarbeiten ausgeführt worden. Der Mieterhöhungserklärung vom 19.12.2008 ist hingegen nicht zu entnehmen, welche konkreten Arbeiten der Instandhaltung dienten, und welche Arbeiten der Einsparung von Heizenergie zuzurechnen sind. Die pauschale Trennung der Kosten in einen „Anteil Instandhaltung" und einen „Anteil Modernisierung" ist in keiner Weise begründet worden. Die Kl. hat erst im hiesigen Rechtsstreit mit dem Schriftsatz vom 27. Mai 2010 eine tabellarische Aufstellung überreicht, in der die einzelnen Gewerke genannt sind, und in der mitgeteilt wird, ob die dadurch entstandenen Kosten der Instandsetzung oder der Modernisierung zuzurechnen sind. Weitere Mieterhöhungserklärungen sind nicht abgegebenen worden.

Der Modernisierungszuschlag kann unabhängig von dem Nachweis der Begleichung der Rechnungen schon mit deren Vorlage verlangt werden. Da die fiktiven reinen Kosten der zugleich mit der Modernisierung durchgeführten Instandsetzung nicht zur Mieterhöhung berechtigen, müssen sie konkret herausgerechnet werden. Es reicht nicht, dass der Vermieter lediglich Beträge dafür angibt, ohne sie konkreten Kosten zuzuordnen.

Der Vermieter verlangte einen Modernisierungszuschlag wegen des Einbaus einer Zentralheizung, des Ersteinbaus von Außenleuchten und Bewegungsmeldern sowie der nachhaltigen Heizenergieeinsparung durch zusätzliche Fassaden- und Kellerdämmung, Dämmung der obersten Geschossdecken, Wärmeschutzverglasung der Treppenhausfenster und Wärmedämmung der Haustüren. Für die Fassadendämmung, Dämmung der obersten Geschossdecke, die Wärmeschutzverglasung des Treppenhauses und die Wärmedämmung der Haustür wies die Klägerin die Beträge für „Anteil Instandhaltung" und „Anteil Modernisierung" aus, ohne die Einzelbeträge näher zu erläutern. Diese Beträge habe sie gegenüber den beauftragten Fachunternehmen ausgeglichen, deren Rechnungen vorlägen.

Die Mieter bestritten die Höhe des Instandsetzungsanteils und hielten die Erhöhungserklärung insoweit für nicht ausreichend erläutert.

1. Das AG Schöneberg sprach den Modernisierungszuschlag wegen des Einbaus einer Zentralheizung, des Ersteinbaus von Außenleuchten und Bewegungsmeldern sowie der Dämmung der Kellerdecken zu. Insoweit handele es sich um eine Modernisierung, die auch ordnungsgemäß angekündigt worden sei. Der Modernisierungszuschlag könne unabhängig von dem Nachweis der Begleichung der Rechnungen schon mit deren Vorlage verlangt werden. Der Mieter könne Zahlungsbelege oder Kontoauszüge für die Begleichung der Rechnungen nicht verlangen.

2. lm Übrigen wies das AG Schöneberg die Klage ab, weil die Mieterhöhungserklärung nicht den an sie zu stellenden formellen Anforderungen entspreche. Denn der Abzug für insoweit anfallende Instandsetzungskosten sei nicht im Einzelnen dargelegt worden, sondern nur pauschal erfolgt.

Zu 1. hat das LG Berlin (Urteil vom 19. Juli 2011 - 63 S 571/10 -) die Berufung des unterlegenen Mieters zurückgewiesen. Es ist dabei bei seiner schon mit Urteil vom 31. Mai 2010 (63 S 433/10, GE 2011, 951) vertretenen Auffassung geblieben, dass der Modernisierungszuschlag schon vor Rechnungszahlung nach Fertigstellung der Arbeiten verlangt werden kann, hat aber die Revision zugelassen.

Zu 2. dürfte das Urteil der überwiegenden Meinung entsprechen, dass in der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung die fiktiven Instandsetzungskosten nachvollziehbar aus den Gesamtkosten ausgegliedert werden müssen und ein pauschaler Abzug nicht ausreicht (vgl. nachfolgende Rechtsprechungsübersicht).

Rechtsprechungsübersicht

• LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2001 - 67 S 527/00 - MM 2001, 401

Müssen bei einer Berechnung der Modernisierungskosten fiktive Instandsetzungskosten abgezogen werden, genügt es nicht, lediglich eine Quote anzugeben. Vielmehr müssen die notwendigen Instandsetzungskosten konkret errechnet werden.

• LG Gera, Urteil vom 22. Februar 2000 - 8 S 281/99 - NZM 2000, 1051 = WuM 2000, 256

Die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung muss den Mieter in die Lage versetzen, die Angaben des Vermieters zum Instandsetzungsanteil der Maßnahme zu überprüfen.

• LG Berlin, Urteil vom 5. November 2002 - 64 S 170/02 - GE 2003, 122

In der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung müssen die fiktiven Instandsetzungskosten nachvollziehbar aus den Gesamtkosten ausgegliedert werden.

• LG Gera, Urteil vom 11. August 1999 - 1 S 99/99 - WuM 2000, 24

Werden mit Modernisierungsmaßnahmen gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten vorgenommen, hat der Vermieter die konkret durchgeführten Maßnahmen zu benennen und die einzelnen Rechnungspositionen darzustellen. Sofern eine strikte Kostentrennung wegen Überschneidung der Bereiche nicht möglich ist, hat der Vermieter zumindest darzulegen und zu erläutern, um welche Quote er die Modernisierungskosten wegen ersparter Instandsetzungsarbeiten vermindert hat.

• AG Schöneberg, Urteil vom 28. Juli 2010 - 6 C 134/10 - GE 2010, 1277

Bei einer Mieterhöhung nach Modernisierung müssen die Kosten der gleichzeitig durchgeführten Instandhaltung abgezogen werden, wobei eine konkrete Berechnung erforderlich ist. Ein nicht nachvollziehbarer Prozentsatz oder Pauschalbetrag reicht nicht.