Modernisierungszuschlag nach Wärmedämmung nur einer Außenwand bei unterschiedlicher Beheizungsart

Solange eine Wohnung nicht an die (gemeinsame) Fernbeheizung des Hauses angeschlossen ist, kann für eine an anderen Außenwänden angebrachte Wärmedämmung kein Modernisierungszuschlag verlangt werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Ankündigungsschreiben des Kl. vom 29.12.2010 und vom 15.12.2011 begründen keine Duldungspflicht für die Bekl., weil die Kl. die mit ihnen zu erwartende Mieterhöhung nicht ausreichend angegeben hat. Beide Ankündigungsschreiben enthalten keine Angaben zu den voraussichtlich mit dem Anschluss an die Fernheizung für die Bekl. anfallenden Heizkosten, die als Teil der Miete an den Kl. zu zahlen sein werden. Gemäß § 554 Abs. 3 BGB muss die Ankündigung dem Mieter nicht nur Kenntnis darüber vermitteln, in welcher Weise die Wohnung durch diese Maßnahmen verändert wird und wie sich diese Maßnahmen künftig auf den Mietgebrauch einschließlich etwaiger Verwendungen des Mieters, sondern auch darüber, wie sich die Maßnahmen auf die zu zahlende Miete auswirken. Nur so ist dem Mieter eine sachgerechte Beurteilung der sich daraus ergebenden Lage möglich, insbesondere hinsichtlich seiner Duldungspflicht, der für ihn zu treffenden Maßnahmen und der gegebenenfalls zu ziehenden vertragsrechtlichen Konsequenzen (vgl. BGH, Urteil vom 28.9.2011- VIII ZR 242/10 = GE 2011, 1545 u. a. unter Bezugnahme auf BT-Drs. 14/4553, S. 37). Die vom Gesetzgeber der Mietrechtsreform 2001 bewusst herbeigeführte sprachliche Vereinheitlichung durch die konsequente Verwendung des Begriffs der „Miete" in den Mietrechtsvorschriften (vgl. BT-Drs. 14/4553, S. 40), aber auch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Begriff der „Miete" in § 536 Abs. 1 BGB (vgl. nur BGH, Urt. v. 6.4.2005 - XII ZR 225/03, NJW 2005, 1713 = GE 2005, 666; Urt. v. 20.7.2005 - VIII ZR 347/04, NJW 2005, 2773 = GE 2005, 1120) sowie die sich insoweit ausdrücklich auf eine sprachliche Klarstellung beschränkende Regelung des § 555 c Abs. 12 Nr. 3 BGB (vgl. BT-Drs. 17/10485, S. 21) ergeben im Zusammenhang, dass das in § 554 Abs. 3 BGB mit „Miete" bezeichnete Entgelt auch die an den Vermieter zu leistenden Zahlungen für Betriebskosten erfassen, unabhängig davon, ob sie als Vorschüsse oder als Pauschale geleistet werden. Wenn durch eine Modernisierungsmaßnahme neue Betriebskosten anfallen, hat der Vermieter daher in der Ankündigung diese in ihrer voraussichtlichen Höhe zu benennen.

Vorliegend werden dem Kl. nach dem vorgesehenen Anschluss an die Fernwärmeversorgung erstmals Betriebskosten in Form der Heizkosten für die Wohnung anfallen, die dieser gem. §§ 2, 4, 6 der HeizkV verbrauchsabhängig umzulegen verpflichtet ist. Die Bekl. müssen damit die Kosten der Beheizung im Rahmen der Mietzahlung an den Kl. leisten. Der Anfall der Heizkosten ist nach Anschluss der Wohnung an die Fernheizungsanlage nicht mehr allein vom Willen und dem Verbrauchsverhalten der Bekl. abhängig bzw. unmittelbar und vollständig steuerbar bzw. überprüfbar.

Dem kann der Kl. nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass es sich bei den Heizkosten um verbrauchsabhängige Kosten handelt, deren Höhe vor allem die Mieter bestimmen, er letztlich nicht vorhersehen kann. Der Vermieter ist insoweit - ebenso wie bei der Angabe der voraussichtlichen Modernisierungskosten und der daraus resultierenden Erhöhung der Nettokaltmiete - lediglich zur Angabe der voraussichtlichen Betriebskosten verpflichtet, die er aufgrund von Erfahrungswerten, Angaben des Wärmelieferanten bzw. dem rechnerisch ermittelbaren Wärmebedarf für die Wohnung ohne unverhältnismäßigen Aufwand ermitteln kann. Das gilt hier umso mehr, als ein Großteil der Wohnungen des Grundstücks bereits an die Fernheizung angeschlossen worden sind, so dass für den Kl. als Vermieter durchschnittliche Kosten durchaus zu ermitteln waren und sind.

B. Die Bekl. müssen deshalb auch nicht die Entfernung der Therme dulden, da dieses nur im Falle der Duldungspflicht für eine vom Vermieter zu schaffende Alternativbeheizungsmöglichkeit in Frage kommt.

C. Die Bekl. sind schließlich nicht zur Zahlung von 46,06 € verpflichtet.

Die an zwei Brandwänden des Grundstücks vorgenommene Wärmedämmung führte zu keiner Modernisierung der Wohnung der Bekl. i.S.v. § 554 Abs. 2 BGB, denn die Maßnahme hat weder den Komfort erhöht noch zu einer Energieeinsparung durch geringeren Heizungsaufwand für ihre Wohnung geführt. Die Wohnung der Bekl. liegt nicht in einem von den Brandwänden abgeschlossenen Gebäudeteil. Sie hat folglich keine räumliche Berührung mit diesen Wänden. Deren verbessertes Wärmedämmverhalten kann sich damit nicht auf die Wohnung der Bekl. auswirken. Solange die Wohnung der Bekl. nicht an die Fernheizung angeschlossen ist, partizipieren die Bekl. in ihrer Wohnung nicht von der Heizenergie-Einsparung in den an den wärmegedämmten Fassaden liegenden Wohnungen. Eine Gesamtheizenergieeinsparung der fernbeheizten Wohnungen wirkt sich für sie nicht aus. Auf die individuelle Heizkostenersparnis kommt es nicht an.

Solange eine Wohnung nicht an die (gemeinsame) Fernbeheizung des Hauses angeschlossen ist, kann für eine an anderen Außenwänden angebrachte Wärmedämmung kein Modernisierungszuschlag verlangt werden.

Der Vermieter, der an zwei Brandwänden des Hauses eine Wärmedämmung angebracht hatte, verlangte vom beklagten Mieter Duldung der Anschließung der Wohnung an die Fernheizung, Duldung der Entfernung der dort befindlichen Therme sowie Zahlung eines Modernisierungszuschlages.

Auf die Berufung des Beklagten änderte das LG Berlin das Urteil des AG Charlottenburg und wies die Klage ab. Das Ankündigungsschreiben des Klägers habe keine Angaben über die durch den Anschluss an die Fernheizung voraussichtlich entstehenden Kosten enthalten, so dass für den Beklagten die Auswirkungen auf die zu zahlende Miete nicht erkennbar gewesen seien. Ein Modernisierungszuschlag wegen der an zwei Brandwänden des Hauses angebrachten Wärmedämmung scheide aus, weil die Wohnung des Beklagten mangels Anschlusses an die Fernwärme weder direkt noch indirekt von einer etwaigen Energieeinsparung profitiere.