Modernisierungszuschlag erst nach Begleichung der Rechnungen

Der Modernisierungszuschlag kann erst dann verlangt werden, wenn die Rechnungen für die geleisteten Arbeiten bezahlt worden sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Vermieterin) hat Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und in Folge die Miete um 109,70 € erhöht. Die Bekl. hatten für mehrere Monate den Erhöhungsbetrag nicht gezahlt. Sie machen gegenüber den Zahlungsansprüchen des Kl. Mietminderungen geltend und bestreiten die Berechtigung der Modernisierungsmieterhöhung mit der Begründung, der Kl. habe noch nicht alle auf die Modernisierungsarbeiten entfallenden Rechnungen bezahlt. Die Kl. behauptet, sie habe alle Rechnungen hinsichtlich der streitgegenständlichen Arbeiten ausgeglichen. Im Übrigen sei das Bestreiten der Gegenseite hinsichtlich des Ausgleiches der einzelnen Rechnungen unerheblich. Es sei lediglich erforderlich, dass der Vermieter die Höhe der Kosten kenne, die er für die bauliche Maßnahme habe aufwenden müssen. Dazu sei es erforderlich, dass er alle Rechnungen für die geleisteten Arbeiten in den Händen habe oder sonst die Höhe der Kosten kenne. Die Bezahlung der Rechnung sei nicht erforderlich. [...]

Der Erhöhungsbetrag von monatlich 109,70 € aufgrund des Schreibens vom 19.12.2008 kann in den streitgegenständlichen Monaten nicht verlangt werden. Das Gericht folgt insoweit der Auffassung der Bekl., dass die Umlage der Kosten auf den Mieter nur dann gerechtfertigt ist, wenn der Vermieter die entsprechenden Rechnungen auch tatsächlich ausgeglichen hat. Dies hat die Kl. nicht nachgewiesen. Hierzu hätte sie den Bekl. bzw. deren Prozessbevollmächtigten Einsicht in entsprechende Unterlagen gewähren müssen, aus denen sich die Bezahlung der einzelnen Rechnungen ergibt. Soweit sich die Kl. im Schriftsatz vom 16.8.2010 auf das Zeugnis des jeweils zuständigen Mitarbeiters der einzelnen Firmen bezieht und vorträgt, die Firmen könnten bestätigen, dass die Kl. alle Rechnungen ausgeglichen habe, so würde dies nach Auffassung des Gerichts einen unzulässigen Ausforschungsbeweis bedeuten. Die Klage im Übrigen ist deswegen unbegründet, weil die Bekl. insoweit zu Recht von einem Mietminderungsrecht Gebrauch gemacht haben und die angesetzten Minderungsquoten auch nicht überhöht sind. Die Bekl. haben Beeinträchtigungen in den Monaten April 2008 bis September 2008 im Einzelnen dargelegt. Insbesondere verweisen sie darauf, dass die Balkone und Terrassen in der Sommerzeit über vier Monate lang nicht hätten benutzt werden können. Im Übrigen ergibt sich auch aus dem Vortrag der Kl. und den eingereichten Anlagen, dass umfangreiche Baumaßnahmen durchgeführt wurden, die zwangsläufig zu Beeinträchtigungen durch Lärm und Schmutz geführt haben müssen. Es bestand daher auch ein Mietminderungsrecht außerhalb der Zeiten, in denen das Haus im streitgegenständlichen Zeitraum eingerüstet war. Die Bekl. waren vorliegend auch berechtigt, die Mietminderung erst nachträglich abzuziehen, denn die Kl. hatte in einem Schreiben vom 25.2.2008 selbst mitgeteilt, dass Berechnungen und Gutschriften betreffend einer Mietminderung erst im Anschluss an die Sanierung erfolgen würden. Dann kann sie sich später auch nicht mit Erfolg darauf berufen, die geminderten Beträge hätten in den einzelnen Monaten nicht gezahlt werden dürfen, falls ein Mietminderungsrecht beansprucht werde. Aufgrund der Mitteilung der Kl. vom 25.2.2008 konnten die Bekl. darauf vertrauen, dass noch eine nachträgliche Berücksichtigung der Mietminderung möglich sein werde.

Der Modernisierungszuschlag kann nach Auffassung des AG Schöneberg erst dann verlangt werden, wenn die Rechnungen für die geleisteten Arbeiten auch bezahlt worden sind. Diese Auffassung ist aber höchst umstritten.

Die Mietvertragsparteien stritten nach vom Vermieter durchgeführten Modernisierungsarbeiten u. a. darüber, ob zur Umlage der Modernisierungskosten auch die Bezahlung der bereits vorliegenden Rechnungen für die durchgeführten Arbeiten erforderlich sei. Ferner stritten sie darüber, ob die Mieter die vom Vermieter zugesagte Mietminderung auch noch nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen geltend machen können.

Das AG Schöneberg wies die Klage auf Zahlung des Modernisierungszuschlages mit der Begründung ab, dieser könne erst nach Bezahlung der Rechnungen geltend gemacht werden. Im Übrigen billigte es dem Mieter zu, die zugesagten Minderungsbeträge auch noch lange nach Abschluss der Modernisierungsmaßnahmen von der Miete abzuziehen.

Ob die Bezahlung der Rechnungen (sog. Mittelabfluss) Voraussetzung für die Geltendmachung des Modernisierungszuschlages ist, ist umstritten. Während der Unterzeichner (ZMR 2001, 868) und Schach (Miet- und Mietprozessrecht, 6. Aufl., § 559 b BGB Rn. 3) die Auffassung vertreten (haben), es sei der Mittelabfluss maßgebend (so auch AG Schöneberg, Urteil vom 5. August 2010, 106 C 302/09, juris), weil auf die aufgewendeten Kosten abzustellen sei, meint Börstinghaus (Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b BGB Rn. 36), die Bezahlung der Rechnungen sei nicht erforderlich. § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB stellt auf die „entstandenen" Kosten, nicht auf die „aufgewendeten" Kosten ab. Der Streit geht also darum, ob die Kosten spätestens dann „entstanden" sind, wenn die Rechnungen für die Maßnahmen vorliegen, oder erst dann, wenn diese auch bezahlt worden sind. Allerdings spricht die Verwendung des Adjektivs „entstanden" eher dafür, dass eine Bezahlung der Rechnung nicht erforderlich ist. lm Übrigen dürfte der Einwand des Mieters, der Vermieter habe die Rechnungen noch nicht bezahlt, gegen Treu und Glauben verstoßen, da der Vermieter ohnehin – früher oder später – zahlen muss.

Im Übrigen ist der Entscheidung des AG Schöneberg zuzustimmen. Da der Mieter den Mangel angezeigt hatte, hat er sein Minderungsrecht nicht verloren. Er kann also auch noch nach Abschluss der Modernisierungsarbeiten mit den Ansprüchen auf Rückzahlung der – wegen der Minderung überzahlten – Mieten aufrechnen, zumal sich der Vermieter ausdrücklich damit einverstanden erklärt hatte.