Modernisierungszuschlag/Energieeinsparung

Modernisierungszuschlag/Energieeinsparung; Modernisierungszuschlag/Einbau einer Gasetagenheizung; Gasetagenheizung/Modernisierungszuschlag; Energieeinsparung/Modernisierungszuschlag; Heizenergieeinsparung/Modernisierungszuschlag

Die Zulässigkeit der Mieterhöhung für energiesparende Maßnahmen setzt nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB entscheidend voraus, daß die Modernisierung die nach der Wärmebedarfsberechnung mögliche Energieeinsparung auch tatsächlich bewirkt.

Dies ist (z. B.) nicht der Fall, wenn

a) der tatsächliche Wärmebedarf der Wohnung, bedingt durch Mängel des Dämmschutzes, die bei der Bedarfsberechnung nicht berücksichtigt werden, über dem ermittelten Wärmebedarf liegt oder wenn

b) die vorhandene Gasetagenheizung nicht auf den verringerten Wärmebedarf der Wohnung technisch abgestimmt werden kann, so daß die Heizungsanlage nicht entsprechend dem verringerten Wärmebedarf auch weniger Energie verbraucht.

Nach § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB ist eine Erhöhung der jährlichen Miete u. a. dann zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken. Der Begriff der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie ist derselbe wie in § 3 Abs. 2 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie (Modernisierungs- und Energieeinsparungsgesetz - ModEnG -) in der Fassung vom 12. Juli 1978 (BGBl. I S. 993/GVBl. S. 1505), zuletzt geändert durch Gesetz vom 20. Dezember 1982 (BGBl. I S. 1912/GVBl. S. 2241). § 4 Abs. 3 Nr. 1 ModEnG bestimmt dabei als bauliche Maßnahme, die nachhaltig eine Einsparung von Heizenergie bewirkt, auch die wesentliche Verbesserung der Wärmedämmung von Außenwänden. Die Voraussetzungen dieser Vorschrift, die zur Auslegung des Begriffs der nachhaltigen Energieeinsparung in § 11 Abs. 1 AMVOB herangezogen werden muß, wären vom Grundsatz her im vorliegenden Fall der Verkleidung der Vorderhausfassade mit Polystyrol-Hartschaumplatten und einem Kunststoffputz als erfüllt anzusehen.

Nach der vom Senat bereits im Urteil vom 27. März 1984 - OVG 4 B 47.83 - vertretenen Auffassung ist eine auf der Grundlage der DIN 4701 ermittelte Heizenergieeinsparung von etwa 10 % oder knapp darunter als nachhaltig im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB anzusehen und kommt es dabei nicht maßgeblich darauf an, ob die ersparten Energiekosten die umlagefähigen Modernisierungskosten vollständig oder auch nur annäherend aufwiegen. Der Mieterhöhungsgrund der nachhaltigen Energieeinsparung gemäß § 11 Abs. 1 AMVOB hat nicht zur tatbestandlichen Voraussetzung, daß die die Mieterhöhung zulassenden Maßnahmen des Vermieters sich unmittelbar zum Vorteil der Mieter auswirken. Nicht Gebrauchsvorteile oder wirtschaftliche Vorteile für den Mieter sind entscheidend, sondern es kommt im Interesse der Senkung des allgemeinen Energieverbrauchs auf eine mengenmäßige Einsparung von Heizenergie an. Unter dem Gesichtspunkt der generellen Einschränkung des Energieverbrauchs wäre daher - wie das Verwaltungsgericht im Grundsatz zutreffend festgestellt hat - eine für den vorliegenden Fall nach DIN 4701 errechnete Einsparung von Heizenergie von knapp 12 % (ebenso bei knapp 8 % auf der Basis der DIN 4701 neuer Fassung) noch als so erheblich anzusehen, daß auch ihre anteilige Finanzierung durch einen - wie hier - etwa vierfach höheren Mieterhöhungsbetrag noch nicht als unvertretbar und völlig unbillig gelten könnte.

Dennoch hat die Berufung des Kl. Erfolg. Die Zulässigkeit der Mieterhöhung für energiesparende Maßnahmen setzt nach dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB entscheidend voraus, daß die Modernisierung die nach der Wärmebedarfsberechnung mögliche Energieeinsparung auch tatsächlich bewirkt. Dies ist nicht der Fall, wenn der tatsächliche Wärmebedarf der Wohnung, bedingt durch Mängel des Dämmschutzes, die bei der Bedarfsberechnung nicht berücksichtigt werden, über dem ermittelten Wärmebedarf liegt.

Eine nachhaltige Energieeinsparung für die Wohnung des Kl. ist deshalb nicht gewährleistet, weil es gegenwärtig weder dem Vermieter noch dem Mieter selbst möglich ist, die Heizung durch eine veränderte Einstellung so zu drosseln, daß der verringerte Wärmebedarf auch tatsächlich zum Tragen kommt. Ausschlaggebend hierfür ist der Umstand, daß die Wohnung des Kl. nur eine einseitige Dämmung der Außenwände erhalten hat. Während zwei Wohnräume mit gedämmten Außenmauern an der nach Westen gelegenen Straßenseite liegen, sind die restlichen Räume der Wohnung, ein weiteres Zimmer sowie die Küche nebst Kammer, an der nach Osten gerichteten ungedämmten Hofseite gelegen. Hieraus ergibt sich für die einzelnen Räume ein unterschiedlicher Wärmebedarf, dem die vorhandene Gasetagenheizung nicht gerecht wird. Da die Heiztätigkeit der Gastherme ausschließlich über einen einzigen, im vorderen linken Zimmer gelegenen Raumthermostaten gesteuert wird, ist davon auszugehen, daß vor der Isoliermaßnahme der funktions- und witterungsbedingt unterschiedliche Wärmebedarf der einzelnen Räume allein durch die Größe der Heizkörper mit jeweils unterschiedlichen Abstrahlungsflächen gewährleistet wurde. Durch die nachträgliche einseitige Wärmedämmung hat sich der Wärmehaushalt der Räume jedoch ungleichmäßig verändert. Zwar bewirkt der in einem Zimmer mit gedämmter Wand angebrachte Raumthermostat, daß dort und möglicherweise auch in dem daneben liegenden Wohnraum die gewünschte Raumtemperatur mit dem entsprechenden Wärmebedarf erreicht wird. Gleichzeitig wird jedoch in den zur Hofseite gelegenen ungedämmten Räumen der erforderliche Wärmebedarf nicht mehr erzielt, weil die durch den Thermostaten im vorderen Zimmer gesteuerte Gastherme "zu früh" ausgeschaltet wird. Will folglich der Mieter - und hierbei kommt es nicht auf die persönlichen Lebensgewohnheiten des Kl., sondern auf die eines durchschnittlichen Mieters an - die hinteren Räume entsprechend dem tatsächlichen Wärmebedarf stärker erwärmen, muß der Thermostat auf eine höhere Temperatur eingestellt werden, was dazu führt, daß in den gedämmten Räumen eine Überwärme entsteht. Damit steigt der tatsächliche Energieverbrauch für die gesamte Wohnung über den eigentlichen Wärmebedarf an. Bei der Wohnung des Kl. könnte folglich eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie nach Maßgabe der aufgestellten Wärmebedarfsrechnung nur durch eine nachträgliche Umrüstung der Heizung erreicht werden, wobei es eine Frage der Heizungstechnik ist, ob dies durch Anbringung von Thermostatventilen an den einzelnen Heizkörpern oder etwa die Installation neuer Heizkörper mit veränderten Abstrahlflächen zu bewerkstelligen wäre. Entgegen der Annahme der Beigeladenen und des Bekl. ist dagegen nicht davon auszugehen, daß die vorgenannten Auswirkungen der einseitigen Hausdämmung durch die in jeder Wohnung gegebenen Wärmedurchflußmöglichkeiten hinreichend ausgeglichen werden. Daß ein solcher Wärmeausgleich aus physikalischen Gründen nicht stattfindet, ist dem Senat durch einen sachkundigen Vertreter des Senators für Bau- und Wohnungswesen im Termin zur mündlichen Verhandlung überzeugend erläutert worden. Ebensowenig kommt es bei Zugrundelegung durchschnittlicher Lebensgewohnheiten in Betracht, den Mieter etwa darauf zu verweisen, daß der Wärmeausgleich zwischen den Räumen durch Offenstehenlassen von Türen verbessert werden könnte.

Da die Wärmedämmung nach der Bedarfsberechnung des Bekl. lediglich zu einer Energieeinsparung von nicht mehr als 11,92 % bzw. 7,9 % führen kann, die tatsächliche Ersparnis jedoch wegen der gegenwärtigen Beschaffenheit der Heizung wesentlich gemindert, wenn nicht sogar vollständig aufgehoben wird, liegt im Ergebnis eine nachhaltige Energieeinsparung im Sinne des § 11 Abs. 1 Satz 1 AMVOB erkennbar nicht vor, ohne daß insoweit die Notwendigkeit zu einer weiteren sachverständigen Wärmebedarfsberechnung unter Einbeziehung der gegenwärtigen Mängel der Heizung besteht. ...

Anmerkung: Das Urteil der Vorinstanz ist veröffentlicht in GE 86, 347; vgl. auch Entscheidung des Senats vom 27.3.84 in GE 84,. 715.