Modernisierungszuschlag/einseitig vorgenommene Baumaßnahme

Modernisierungszuschlag/einseitig vorgenommene Baumaßnahme; bauliche Änderung durch den Vermieter/Modernisierungszuschlag; Wohnwerterhöhung/Modernisierungszuschlag; Modernisierungsankündigung/Voraussetzung für Modernisierungszuschlag

Nur wenn der Mieter eine Modernisierungsmaßnahme geduldet hat bzw. zur Duldung verklagt worden ist, ist die Erhebung eines Modernisierungszuschlages begründet. Einseitig vorgenommene Baumaßnahmen berechtigen selbst dann nicht zu einer Mieterhöhung, wenn sie zur Erhöhung des Wohnwertes führen.

Die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 23. Mai 1986 erweist sich bereits aus anderen Gründen als unwirksam.

Entscheidend ist, daß die Bekl. als Vermieterin Maßnahmen zur "Modernisierung der Mietsache" durchführen ließ, ohne einerseits hierzu die Zustimmung der Kl. erhalten, noch andererseits gegen sie einen gerichtlichen Duldungstitel erstritten zu haben, §§ 535, 536 BGB.

Mag die von der Bekl. durchgeführte Maßnahme des Verputzens der Giebelfassaden selbst tatsächlich eine "Modernisierung" in ihrer technischen Ausführung darstellen, mag selbst der Wohnwert der Wohnung der Kl. hierdurch erheblich erhöht worden sein, so sind diese Maßnahmen rechtlich keine "Modernisierung".

Die Bekl. hat mit dem Verputzen der Giebelfassaden ohne Recht in das Rechtsverhältnis der Parteien einseitig eingegriffen, zumindest insoweit sie selbst diese Maßnahme als "Modernisierung" versteht - und sie als solche gegenüber den Kl. deklariert. Das ist unzulässig.

Ausschlaggebend für das rechtliche und tatsächliche Verhältnis der Parteien als Vermieterin und Mieter ist ihr Mietvertrag, §§ 535, 536 BGB. An diesem Mietvertrag der Parteien sind sie festzuhalten, soweit sie nichts anderes vereinbaren, oder eine gesetzliche Regelung ergänzend oder ändernd eingreift. Das Rechtsverhältnis der Parteien ist durch einen schuldrechtlichen Vortrag begründet worden. Auch zur Änderung dieses Schuldverhältnisses bedarf es grundsätzlich eines Vertrags, § 305 BGB. Eine Änderung dieses Schuldverhältnisses durch einseitiges Rechtsgeschäft ist grundsätzlich ausgeschlossen, es sei denn, Gesetz oder vertragliche Abreden lassen diese Änderung zu.

Mit ihrer Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 1986 unter Berufung auf durchgeführte "Modernisierungsmaßnahmen" begehrt die Bekl. tatsächlich einseitig die Änderung des Rechtsverhältnisses der Parteien.

Um eine gerichtliche Entscheidung zur Änderung des Mietvertrages der Parteien hat die Bekl. nicht nachgesucht. Die Bekl. hat eigenmächtig Maßnahmen an der Mietsache, die sich auch auf den Mietgebrauch durch die Kl. auswirken mögen, vorgenommen. Das muß für das Mietverhältnis der Parteien ohne Belang bleiben. Andere Gründe für eine Änderung des Mietvertrages der Parteien - ändernd oder ergänzend zu dem, was die Parteien einst vereinbarten - sind nicht ersichtlich.

Selbst wenn man dem nicht folgen und meinen möchte, dem Vermieter stünde es frei, einseitig den Mietvertrag mit seinen Mietern durch Ausführung von "Modernisierungsmaßnahmen" ändern zu können, folgt hier die Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung vom 23. Mai 1986. Vorliegend stünde den Kl. im Wege des Schadensersatzes aus der Verletzung des Mietvertrages der Parteien, pVV, ein Anspruch zu, so behandelt zu werden, als sei eine "Modernisierungsmaßnahme" nicht durchgeführt worden.

Die Bekl. hat mit jener Erklärung vom 25. April 1985 nicht wirksam die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen angekündigt, § 541 b Abs. 2 BGB.