Modernisierungszuschlag (Altbau)

Modernisierungszuschlag (Altbau); Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Duldung des Mieters - Modernisierungszuschlag; Mieterdarlehen - Modernisierung; Baukostenzuschuß - Modernisierung

Der Vermieter darf den Modernisierungszuschlag nicht nachträglich erhöhen, wenn er das von dem Mieter zur Modernisierung geleistete Darlehen vorzeitig zurückzahlt.

Mit Recht hat das Amtsgericht den mit der Widerklage geltend gemachten Mietzahlungsanspruch (§ 535 Satz 2 BGB) wegen es allein noch streitgegenständlichen Gesamtbetrages in Höhe von 1322,80 DM deshalb als unbegründet abgewiesen, weil in der Mietaufstellung vom 1. November 1984 für die Zeit von Februar 1981 bis Mai 1984 auf der Grundlage des Bescheides der Preisstelle für Mieten vom 28. März 1984 zu Unrecht ein Soll-Wertverbesserungszuschlag in Höhe von monatlich 255,35 DM in Ansatz gebracht worden ist.

Vielmehr beträgt der preisrechtlich zulässige Wertverbesserungszuschlag auch nach dem Bescheid der Preisstelle vom 28. März 1984 vor Ablauf des unstreitig von den Kl. bei Mietbeginn für die Ausführung der wertverbessernden Arbeiten in Höhe von 4000,-- DM gewährten Darlehens nur monatlich 222,28 DM, so daß die Forderung wegen des Differenzbetrages in Höhe von monatlich 33,07 DM unbegründet ist.

Zwar hatte die Preisbehörde auf Seite 2 des genannten Bescheides darauf hingewiesen, daß von dort keine Entscheidung über die tatsächliche Gewährung oder Rückzahlung des Darlehens getroffen wird. Dennoch sind die Bekl. an die Festsetzung des diesem Verfahren zugrunde liegenden Wertverbesserungszuschlages auf monatlich 222,28 DM gebunden, denn diese Festsetzung betrifft den hier vorliegenden Sachverhalt "vor Ablauf des Darlehens in Höhe von 4000,-- DM".

Vorliegend ist zwischen den Parteien nämlich unstreitig, daß die Kl. den Bekl. bei Mietbeginn tatsächlich einen Baukostenzuschuß in Höhe von 4000,-- DM mit der alleinigen weiteren Abrede gewährt hatten, diesen in der Folge mit einem Betrag von monatlich 100,-- DM auf die Mietschuld der Kl. zu verrechnen. Diese Vereinbarung ist von den Parteien bis einschließlich Mai 1983 auch entsprechend praktiziert worden.

Damit aber können die Bekl. keinesfalls vor Juni 1983 den von der Preisstelle für Mieten ermittelten höheren Wertverbesserungszuschlag fordern, denn sie selbst hatten die Darlehenssumme bis einschließlich Mai 1983 vereinbarungsgemäß mit der monatlichen Mietschuld der Kl. verrechnet, so daß "der Ablauf des Darlehens" bis zu diesem Zeitpunkt nicht erfolgt sein kann.

Die Bekl. sind aber zur Überzeugung der Kammer auch nicht berechtigt, für die Zeit von Juni 1983 bis Mai 1984 (13 x 33.07 DM = 429,91 DM) den um 33.07 DM/monatlich erhöhten Wertverbesserungszuschlag als Sollforderung in Ansatz zu bringen, denn Gründe für die Berechtigung zu einer vorfristigen Aufkündigung des vertraglich bis Juli 1984 vereinbarten Darlehens, die die vorzeitige Rückzahlung des Rest Darlehens rechtfertigen könnten, sind gerade unter Berücksichtigung der Grundsätze von Treu und Glauben nicht dargetan.

Vorliegend hat die Gewährung des Baukostenzuschusses durch die Kl. die besondere weitere Folge, daß sich für die Laufzeit dieses Darlehens der von den Bekl. zu fordernde Wertverbesserungszuschlag entsprechend verringert. Diese Rechtsfolge mögen die Bekl. bei Abschluß der Darlehensvereinbarung nicht berücksichtigt haben. Sie ist jedoch für sich unbestritten und in § 11 Abs. 3 AMVOB vorgesehen, so daß die Bekl. an die getroffene Vereinbarung gebunden bleiben und diese nicht einseitig und zu Lasten der Kl. abändern können.

Dies gilt gerade auch in Ansehung der Regelung der §§ 271 Abs. 2, 609 Abs. 1 BGB, denn § 271 Abs. 2 BGB ist dann unanwendbar, wenn die vorzeitige Tilgung - wie hier - zum Verlust einer vertraglich gesicherten Rechtsposition des Gläubigers führen würde. Darüber hinaus sind Gründe für eine außerordentliche, da vorzeitige Aufkündigung des Darlehensvertrages nicht dargetan. Schließlich haben die Bekl. auch für eine einverständliche Abänderung der ursprünglichen Vereinbarung nicht überzeugend vorgetragen, denn die Kl. hatten der vorzeitigen Rückzahlung des Darlehens unverzüglich mit dem Schreiben des sie vorprozessual vertretenden Mietervereins vom 3. Mai 1983 (vgl. Bl. 121 f.d.A.) widersprochen und den Rückzahlbetrag mit einem vermeintlichen Gegenanspruch auf Rückforderung preisrechtswidriger Mietbeträge verrechnet.