Modernisierungszuschlag (Altbau)

Modernisierungszuschlag (Altbau); Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Mieterhöhungserklärung (Modernisierungszuschlag)

Eine Mieterhöhungserklärung gem. § 18 I. BMG wegen Erhebung eines Wertverbesserungszuschlages entfaltet dann keine Wirkung, wenn sich der Vermieter auf die Angabe der jeweiligen Gesamtmodernisierungskosten beschränkt und es dem Mieter überläßt, hieraus die auf seine Wohnung entfallenden Wertverbesserungszuschläge zu berechnen.

Vielmehr sind die Modernisierungsaufwendungen in der Mieterhöhungserklärung nach den einzelnen Positionen aufzuschlüsseln sowie die Verteilerschlüssel und der daraus ermittelte Anteil des Mieters darzulegen.

... Insbesondere ist der Kl. nicht berechtigt, aufgrund der Mieterhöhungserklärung eine um Wertverbesserungszuschläge erhöhte Kaltmiete zu verlangen, denn diese Erklärung genügt nicht den formellen Anforderungen des § 18 Abs. 1 I. BMG. Nach § 18 Abs. 1 I. BMG ist die Mieterhöhungserklärung nur dann formell wirksam, wenn in ihr der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung bezeichnet und die Berechnung mitgeteilt wird. Diese Berechnung und Erläuterung hat so zu erfolgen, daß sich auch der wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildete Mieter aus der Erklärung selbst ein hinreichend deutliches Bild über die Berechtigung des Erhöhungsverlangens machen kann.

Diesen Anforderungen genügt die streitgegenständliche Erklärung unter den obwaltenden Umständen nicht.

Zunächst enthält die Erklärung keine sogleich nachvollziehbare Berechnung der für die Wohnung des Bekl. in Anspruch genommenen Wertverbesserungszuschläge. Vielmehr beschränkt sich der Kl. auf die Angabe der jeweiligen Gesamtmodernisierungskosten und überläßt es dem Bekl., hieraus die auf seine Wohnung entfallenden Wertverbesserungszuschläge zu berechnen. Diese Verfahrensweise ist grundsätzlich unzureichend, denn die substantiierte und aus der Erklärung erkennbare Berechnung des konkreten Wertverbesserungszuschlages ist allein Sache des Vermieters, der zudem angeben muß, für welche bestimmte Maßnahmen er Zuschläge geltend macht.

Darüber hinaus ist die Mieterhöhung aber auch deshalb nicht hinreichend berechnet und erläutert, weil lediglich Gesamtkostenbeträge angegeben sind. Insoweit entspricht es der Rechtsprechung der Kammer (vgl. MieterMagazin Heft Juni 1982 S. 13), daß in der Mieterhöhungserklärung die Aufwendungen nach den einzelnen Positionen aufzuschlüsseln sowie die Verteilerschlüssel und der daraus ermittelte Anteil des Mieters darzulegen sind. Dies gilt jedenfalls in Fällen der vorliegenden Art, in denen im Mietobjekt eine Vielzahl unterschiedlicher Arbeiten vorgenommen wurden..., die für die einzelnen Wohneinheiten jeweils unterschiedlich mietwirksam werden sollen.

Hier wäre der Bekl. auch nur bei einer weitergehenderen Aufschlüsselung der behaupteten Gesamtkosten in der Lage gewesen, die Berechtigung des Erhöhungsverlangens etwa dahin zu prüfen, ob bestimmte Kostenansätze überhaupt auf seine Wohnung entfallen oder doppelt geltend gemacht werden oder deshalb zu Unrecht geltend gemacht werden, weil es sich um Instandsetzungskosten handelt, die stets vom Vermieter selbst zu tragen sind.

Auch von seinem Einsichtsrecht in die Berechnungsunterlagen hätte der Bekl. zielgerichtet und damit sachgerecht nur Gebrauch machen können, wenn ihm die Modernisierungskosten im einzelnen mitgeteilt worden wären.