Modernisierungszuschlag (Altbau)

Modernisierungszuschlag (Altbau); Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Duldung des Mieters - Modernisierungszuschlag

Ein Modernisierungszuschlag ist nur für solche Modernisierungen zu zahlen, die im Einverständnis mit dem Mieter oder aber aufgrund eines gerichtlichen Duldungstitels durchgeführt wurden.

Das Gericht folgt der kl. Auffassung, daß ein Vermieter nur für solche Verbesserungen der Wohnung einen erhöhten Mietzins verlangen kann, die er im Einverständnis mit dem Mieter oder aber aufgrund eines gerichtlichen Duldungstitels durchgeführt hat. Zwar ist dem Wortlaut des § 11 Abs. 1 AMVOB das Einverständnis des Mieters mit der baulichen Änderung als materielle Anspruchsgrundlage nicht unmittelbar zu entnehmen. Es folgt jedoch aus dem allgemeinen schuldrechtlichen Grundsatz, daß ein Vertragspartner nicht einseitig den Leistungsgegenstand auf Kosten des anderen Vertragspartners verändern darf (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Aufl., III., Rdziff. 239). Der Bundesgerichtshof (MDR 1968, 1003 f.) hat für den Fall des Wertverbesserungszuschlages nach § 12 AMVOB vom 23. Juli 19958 (BGBl. I 549) ausgeführt:

"Ohne Einverständnis des Mieters vorgenommene Verbesserungen des Wohnraums berechtigen den Vermieter nicht, nach § 12 AMVOB eine erhöhte Miete zu verlangen. Der Vermieter schuldet die Gewährung des Gebrauchs der Wohnung in dem aus dem Mietvertrag sich ergebenden Zustand, der Mieter den dafür vereinbarten Mietzins. Der Vermieter kann nicht auf eine durch Veränderung der Wohnung bewirkte Änderung des Leistungsgegenstandes sein Mieterhöhungsverlangen gründen; denn § 18 I. BMG läßt nun mal nur Mieterhöhungen für vertraglich geschuldete Vermieterleistungen zu ..."

Diese Rechtsauffassung ist entsprechend auf § 11 Abs. 1 AMVOB zu übertragen.

Obgleich die Wärmedämmung außerhalb der kl. Wohnung angebracht wurde, durften diese Arbeiten nicht ohne Zustimmung der Mieter oder eine entsprechende Ersetzung der Zustimmung durch ein gerichtliches Duldungsurteil aufgeführt werden. Das Landgericht Berlin hat zu dieser Frage im Urteil vom 22. März 1983 (GE 1984, 483) ausgeführt:

"Auszugehen ist von der Regelung des § 541 b des BGB, die bestimmt, unter welchen Voraussetzungen der Mieter Verbesserungsmaßnahmen zu dulden hat. Die Vorschrift ist eine Ausgestaltung des angeführten Grundsatzes und beinhaltet die grundsätzliche Abgrenzung der Interessen und schutzwürdigen Belange der Mietvertragsparteien. Dabei hatte der Gesetzgeber zunächst offensichtlich den üblichen Fall regeln wollen, bei dem der Vermieter auf die Duldung der Verbesserungsmaßnahmen durch den Mieter angewiesen ist, weil diese in dessen Wohnung vorgenommen werden soll. Denn die Vorschrift regelt nach ihrem Wortlaut, wann der Mieter "zu dulden" hat.

Entgegen der Ansicht der Bekl. bedeutet "dulden" im Sinne des § 541 b Abs. 1 des BGB aber nicht nur die Mitwirkungshandlung des Mieters, sondern im weiteren Sinne auch dessen bloße Zustimmung. Denn der Mieter hat unter bestimmten Voraussetzungen auch Verbesserungsmaßnahmen an sonstigen Teilen des Gebäudes - im Gegensatz zu den gemieteten Räumen - "zu dulden". Da der Mieter insoweit bei der Durchführung der Verbesserungsmaßnahme nicht mitzuwirken hat, stellt in solchen Fällen die Klage des Vermieters aus § 541 b des BGB sicher, daß die vom Gesetzgeber auch in diesen Fällen für notwendig erachtete umfassende Prüfung der Belange der Mietvertragsparteien im ordentlichen Klageverfahren durchgeführt wird.

Fehlte diese Regelung, wäre der Vermieter in die Lage versetzt, Verbesserungsmaßnahmen an dem Hause vorzunehmen, die sich zwar substantiell nicht auf die gemieteten Räume auswirkten, die aber im Wege eines Modernisierungszuschlages (z. B. nach § 11 der AMVOB) zu einer erheblichen Erhöhung des Mietzinses führen könnten, ohne daß im ordentlichen Klageverfahren die Frage geprüft würde, ob die Mietzinserhöhung zu einer für den Mieter oder seine Familie unzumutbaren Härte führt.

Denn die Bekl. irren in ihrer Annahme, der Kl. könne in einem späteren anderen Verfahren (Verfahren vor der Preisstelle für Mieten nach § 11 der AMVOB oder im Zahlungsprozeß) noch mit Erfolg den Einwand vorbringen, es liege eine unzumutbare Härte im Sinne des § 541 b Abs. 1 des BGB vor. In jenem Verfahren kommt es auf solche Einwände nicht an.

Die generelle Verpflichtung des Vermieters, notfalls den Mieter auf "Duldung" auch solcher Verbesserungsmaßnahmen gemäß § 541 b Abs. 1 des BGB in Anspruch zu nehmen, die sich nur dadurch auf das Mietverhältnis auswirken, daß sie die Grundlage für eine Erhöhung des Mietzinses sind, stellt damit gleichsam die Kehrseite der Verpflichtung des Mieters zur Duldung gemäß § 541 b Abs. 1 des BGB dar."

Diesen Ausführungen schließt sich das Gericht an. Da es nach Durchführung der Modernisierungsarbeiten in dem Verfahren über die Zahlung des erhöhten Mietzinses oder - wie hier - dem auf das Gegenteil gerichteten entsprechenden Feststellungsverfahren nicht mehr darauf ankommt, ob ggf. der erhöhte Mietzins für den Mieter eine unzumutbare Härte darstellt, folgt daraus zwingend, daß Arbeiten, die ohne die erforderliche Zustimmung des Mieters oder die die Zustimmung ersetzende gerichtliche Duldungsentscheidung ausgeführt werden, nicht mehr dazu führen können, daß die Miete insoweit um einen Modernisierungszuschlag erhöht werden kann. Würde man der Auffassung der Bekl. folgen, würde der Rechtsschutz, den § 541 b BGB dem Mieter bietet, ausgehöhlt werden, da es nach § 11 Abs. 1 AMVOB allein noch darauf ankommt, ob die durchgeführte Maßnahme eine Maßnahme der Energieeinsparung war, nicht aber, ob die Maßnahme ggf. zu einer unzumutbaren Härte für den Mieter führen könnte. Das Gericht sieht keine Veranlassung, die Prüfung dieser Frage in dem Verfahren auf Zahlung des Mietzinses bzw. in dem auf Feststellung der Unwirksamkeit der Mieterhöhung nachzuholen. Es geht nicht an, daß ein Vermieter einseitig vollendete Tatsachen schafft und nicht den Weg beschreitet, der ihm durch den Gesetzgeber vorgegeben ist. Ein solches Verhalten kann nicht hingenommen werden. Eine Zustimmung zur Durchführung der Wärmedämmarbeiten liegt im Streitfall auch nicht vor.