Modernisierungszuschlag (Altbau)

Modernisierungszuschlag (Altbau); Modernisierungszuschlag; Mieterhöhungserklärung; Mietpreisstellenbescheid - keine Heilungswirkung für unwirksame Mieterhöhungserklärung

1. Das Feststellungsinteresse eines Mieters, mittels Klage nach § 256 ZPO die Unwirksamkeit einer Mieterhöhungserklärung feststellen zu lassen, entfällt nicht dadurch, daß in der gleichen Sache nunmehr Zahlungsklagen anhängig sind.

2. Eine Mieterhöhungserklärung wegen Modernisierungsmaßnahmen gem. § 11 AMVOB ist nur wirksam, wenn die Maßnahmen für die Wohnung des Mieters im einzelnen und vollständig aufgeschlüsselt und in Verbindung mit den jeweils darauf entfallenden Kosten dargestellt werden.

3. Durch Zustellung eines Mietpreisstellenbescheides tritt keine Heilung einer diesen Anforderungen nicht genügenden Mieterhöhungserklärung ein.

... Die Klage ist gemäß § 256 ZPO zulässig und begründet.

Die Kl. begehren Feststellung darüber, daß den Bekl. aus der Mieterhöhungserklärung vom 27. Mai 1981 keine Rechte zustehen bzw. diese unwirksam ist. Hieran haben die Kl. auch ein rechtliches Interesse. Dies ergibt sich aus der durch das Schreiben vom 22.7.1985 gegen die Kl. gerichteten Aufforderung, nach dem nunmehr vorliegenden Bescheid der Preisbehörde vom 25.1.1985 die sich aus der im Streit stehenden Mieterhöhungserklärung ergebenden Mietrückstände sofort an die Bekl. zu zahlen. Das Feststellungsinteresse ist auch nicht dadurch weggefallen, daß in der gleichen Sache nunmehr Zahlungsklagen anhängig sind. Dem ist die entscheidungsreife Feststellungsklage erfolgreich, ergibt sich auch gleichzeitig, daß eine Leistungsklage, gestützt auf die nur hier streitige Mieterhöhungserklärung vom 27.5.1981, bei gleichem Sachverhalt unbegründet ist (vgl. Baumbach-Hartmann, Kommentar zur ZPO, 44. Aufl., § 246 Anm. 3 A).

Die Klage ist zudem begründet.

Die Mieterhöhungserklärung der Bekl. vom 27. Mai 19981 ist unwirksam, denn sie entspricht nicht den durch § 18 I. Bundesmietengesetz für solche Mieterhöhungserklärungen gestellten Erfordernissen. Nach Absatz 2 Satz 2 dieser Bestimmung ist für die Wirksamkeit der Erklärung nicht nur der Grund für die Zulässigkeit der Mieterhöhung zu bezeichnen, es ist auch die Berechnung der geforderten Erhöhung mitzuteilen (vgl. BGHZ 26, 310, 312). Dafür ist aber nicht ausreichend, daß die Baukosten pauschal in einer Gesamtsumme ausgewiesen und so zur Grundlage der Berechnung des Mieterhöhungsverlangens gemacht werden. Dem Mieter muß vielmehr anhand der Mieterhöhungserklärung möglich sein, die Berechtigung des vom Vermieter gestellten Mieterhöhungsverlangens sofort nachzuprüfen (BGHZ a.a.O. Seite 313). Dies aber kann er nur, wenn die nach § 11 Altbaumietenverordnung Berlin handelt. Auch geht aus der Erklärung nicht hervor, welche Arbeiten nur die Wohnung der Kl. betreffen. Der Mangel der Form konnte auch nicht dadurch geheilt werden, daß den Kl. der Preisstellenbescheid von den Bekl. zugesandt worden ist. Denn dadurch kann die gemäß § 18 Abs. 1 I. Bundesmietengesetz erforderliche Mieterhöhungserklärung jedenfalls für die Vergangenheit weder ersetzt noch nachgeholt werden (vgl. Landgericht Berlin, a.a.O.). Dies gilt auch für die von den Bekl. mit Schreiben vom 29.3.1986 zugesandten neuerlichen Mieterhöhungserklärungen. ...