Modernisierungszuschlag als Bestandteil der Nettomiete

Modernisierungszuschlag als Bestandteil der Nettomiete; nicht qualifizierter Mietspiegel als Beweismittel

1. Ein Modernisierungszuschlag wird Bestandteil der Nettokaltmiete und ist bei einem Mieterhöhungsverlangen nicht herauszurechnen.

2. Ist die Wohnung in ein Rasterfeld des Mietspiegels mit einer geringen Anzahl von Vergleichsdaten einzuordnen, weswegen insoweit der Mietspiegel nicht als qualifiziert im Sinne des § 558 d BGB gilt, kann er jedenfalls dann gleichwohl als (alleiniges) Beweismittel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete verwendet werden, wenn die Parteien damit einverstanden sind (Anschluss an Kammergericht GE 2009, 1044).

(Leitsätze der Redaktion)

[...] Die zulässige Berufung der Bekl. ist teilweise begründet.

Die Bekl. sind aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 24. Februar 2009 gemäß § 558 Abs. 1 BGB verpflichtet, einer Erhöhung der Nettomiete für die von ihnen innegehaltene Wohnung von 326,36 € um 2,24 € auf monatlich 328,60 € ab dem 1. Mai 2009 zuzustimmen. Diese Miete übersteigt die ortsübliche Miete nicht. [...]

Die Bekl. beanstanden zu Recht, dass das Amtsgericht insoweit den aufgrund der Modernisierungsvereinbarung vom 4. März 2004 geschuldeten Modernisierungszuschlag von 74 € nicht berücksichtigt hat. Dieser ist nicht neben der ortsüblichen Miete zusätzlich zu zahlen. Sie verweisen hierzu zutreffend auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil vom 10. Oktober 2007 - VIII ZR 331/06 -, GE 2008, 45). Der vorgenannte Zuschlag war deshalb sowohl in die Ausgangsmiete einzurechnen als auch bei der Beurteilung zu berücksichtigen, ob die verlangte Miete die ortsübliche Miete nicht übersteigt.

Die ortsübliche Miete ist anhand des Berliner Mietspiegels 2009 zu ermitteln. Einschlägig für die 106 m2 große Wohnung ist das Rasterfeld K 1, das eine Spanne von 2,92 €/m2 bis 3,61 €/m2 und einen Mittelwert von 3,15 €/m2 ausweist. Dieses Rasterfeld ist mit einem „*" gekennzeichnet und unterfällt deshalb aufgrund einer geringeren Anzahl von Vergleichsdaten nicht der Qualifizierung des Mietspiegels im Sinne von § 558 d BGB und der damit verbundenen gesetzlichen Vermutung in § 558 d Abs. 3 BGB. Die Parteien haben sich jedoch gleichwohl ausdrücklich mit der Ermittlung der ortsüblichen Miete auf der Grundlage des Mietspiegels einverstanden erklärt.

Die Bestimmung der konkreten ortsüblichen Miete innerhalb der Spanne kann durch eine Schätzung erfolgen. Die Voraussetzungen gemäß § 287 Abs. 2 ZPO sind gegeben. Bei der Beauftragung eines Sachverständigen fallen Kosten an, die zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stehen. Diese sind jedenfalls dann nicht gerechtfertigt, wenn eine Orientierungshilfe für die Spanneneinordnung zur Verfügung steht. Diese kann als Schätzgrundlage nach § 287 ZPO herangezogen werden. Die Orientierungshilfe wird vom umfassenden Sachverstand der an der Mietspiegelerstellung beteiligten Experten getragen und berücksichtigt die bisherigen Erkenntnisse der Praxis und der Rechtsprechung. Ihr liegt wie dem Mietspiegel eine umfassende Datenmenge zugrunde, die den Verhältnissen auf dem Berliner Wohnungsmarkt hinreichend Rechnung trägt (BGH, Urteil vom 20. April 2005 - VIII ZR 110/04 -, GE 2005, 663). [...]

Bestimmte Rasterfelder des Berliner Mietspiegels sind wegen der geringeren Feldbesetzung nicht Bestandteil des qualifizierten Mietspiegels, so dass insoweit nicht vermutet wird, dass die dort angegebenen Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Aus praktischen Gründen verwenden die Gerichte aber auch diese Felder als Beweismittel.

Der Vermieter hatte auf Zustimmung zur Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete geklagt; dabei war ein Modernisierungszuschlag herausgerechnet worden. Das einschlägige Mietspiegelfeld war mit einem * gekennzeichnet als Hinweis darauf, dass insoweit kein qualifizierter Mietspiegel vorlag. Die Berufung gegen das stattgebende Urteil des Amtsgerichts Mitte war teilweise erfolgreich.

Mit Urteil vom 1. April 2011 verwies das Landgericht Berlin auf die Rechtsprechung des BGH, wonach ein Modernisierungszuschlag sowohl bei der Ausgangsmiete als auch bei der verlangten neuen Miete nicht herauszurechnen ist. Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sei im Einverständnis mit den Parteien auch ein nicht qualifizierter Mietspiegel heranzuziehen, da die Kosten für einen Sachverständigen zur Höhe der streitigen Mieterhöhung außer Verhältnis stünden.

Viele Vermieter und manche Gerichte rechnen den Modernisierungszuschlag bei einem Mieterhöhungsverlangen heraus. Das ist jedoch nur für die Ermittlung der Kappungsgrenze nach § 558 Abs. 3 BGB zutreffend. Hier wird (Modernisierungsmieterhöhungen werden damit privilegiert) eine Mieterhöhung nach Modernisierung in den letzten drei Jahren bei der Berechnung der 20 % Kappungsgrenze nicht berücksichtigt. Mit der Frage, ob die vom Mieter jetzt gezahlte Miete niedriger als die ortsübliche Vergleichsmiete ist, hat das nichts zu tun.