Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wohnwertverbesserung; Modernisierungsmaßnahme; Preisstellenverfahren; Tod des Mieters; Treppenlichttaster; Handläufe; Reinigungskosten; Postleerrohr; Kellerleuchte; Höhenausgleich; Bauleitungskosten

1. Der Antrag des Mieters auf Feststellung über die Höhe des Modernisierungszuschlages (§ 11 Abs. 6 AMVOB) wird durch den Tod des Mieters nicht gegenstandslos; denn die Mietpreisfestsetzung wirkt nunmehr für und gegen die unbekannten Erben und bindet den Vermieter im übrigen gegenüber den Nachfolgemietern.

2. Die erstmalige Ausstattung von Treppenhäusern mit beleuchteten Treppenlichttastern und die damit im Zusammenhang stehenden Maßnahmen (hier: Verdrahtung der Abzweigdosen, Einbau von Dosendeckeln, Auswechslung unzulässigen Leitungsmaterials) stellen eine Modernisierung dar.

3. Der erstmalige Einbau von Handläufen an den Stufen in Hausfluren ist eine Modernisierung.

4. Kosten für Reinigungsmaßnahmen, die aufgrund von Verschmutzungen durch Modernisierungsarbeiten notwendig waren, gehören zu den Modernisierungskosten; zur Höhe der ansatzfähigen Reinigungskosten.

5. Nicht um Modernisierungsmaßnahmen handelt es sich bei a) der Verlegung von Postleerrohren, b) der Installation einer Kellerleuchte in einem Raum, der von den Mietern nicht genutzt wird und auch nicht für die Mieter bestimmt ist, c) der Beseitigung unterschiedlicher Höhenunterschiede zwischen Treppenstufen.

6. Zum Ansatz von "Bauleitungskosten".

7. Zur Anwendung von Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung im Rahmen des § 11 AMVOB.

Die Kl. sind Eigentümer der im Jahre 1926 erbauten, aus jeweils neun Wohneinheiten bestehenden Mietwohnhäuser in Berlin 20, Z Straße. Im Jahre 1978 ließen die Kl. in beiden Häusern die elektrische Steigeleitung verstärken, jeweils eine Klingel- und Gegensprechanlage installieren, beleuchtete Hausnummern mit Dämmungsschaltern sowie Hof- und Kellerleuchten anbringen, auf Dauerlicht umschaltbare Treppenlichtautomaten sowie beleuchtete Treppenlichttaster installieren, jeweils ein Postleerrohr zur Aufnahme von Telefonleitungen u. ä. verlegen, vor den Eingangsstufen zu den Hauseingängen das Mosaikpflaster bis zu 10 cm anheben und an zwei oder drei Stufen in den Hausfluren eiserne Handläufe montieren, sowie die Häuser mit einer Gemeinschaftsantenne ausrüsten. Die Kosten dieser und damit im Zusammenhang stehender Maßnahmen errechneten sie mit 60.400,84 DM. In diesem Betrag sind außer BEWAG- und Handwerkerkosten Kosten der vom Kl. zu 1. selbst ausgeführten Schuttabfuhr, Aufwendungen sowie wegen mit 1,-- DM monatlich veranschlagter erhöhter Betriebskosten forderten die Kl. von den Mietern eine um 40,18 DM höhere Miete.

Entgegen der Auffassung der Kl. sind die genannten behördlichen Bescheide nicht deshalb in vollem Umfang aufzuheben, weil der Antragsteller im Mietpreisverfahren, der Mieter, verstorben ist, und zwar offenbar schon während des Verwaltungsverfahrens. Abgesehen davon, daß sich der Rechtsstandpunkt der Kl. nicht damit verträgt, daß sie sich nicht darauf beschränken, die (ersatzlose) Aufhebung der angegriffenen Bescheide zu beantragen, sondern selbst den Bekl. zur (Höher-)Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages verpflichtet wissen wollen, ist der Antrag des verstorbenen Mieters, der allerdings Voraussetzung für das Tätigwerden der Mietpreisstelle war, durch dessen Tod nicht gegenstandslos geworden. Die Mietpreisfestsetzung wirkt nunmehr für und gegen die unbekannten Erben und bindet die Kl. im übrigen gegenüber den Nachfolgemietern (vgl. BVerwG, Beschluß vom 14. September 1982 - BVerwG 8 B 112.81 - GE 1982, 1043). Zu diesen gehören entgegen der Ansicht der Kl. auch die Beigeladenen, obwohl sie die Streitwohnung aufgrund von schriftlichen Vereinbarungen mit dem Kl. zu 1. innehatten, bei denen dieser als Hauptmieter auftrat und die demgemäß als Untermietverträge bezeichnet sind. Preisrechtlich jedenfalls sind diese Vereinbarungen dennoch als Hauptmietverträge zu behandeln.

Nach § 11 Abs. 1 Nr. 1 Abs. 3 AMVOB in der hier anzuwendenden alten Fassung ist eine Erhöhung der jährlichen Miete um 14 v.H. der aufgewendeten Baukosten zulässig, wenn der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, durch die der Gebrauchswert des Wohnraumes auf Dauer verbessert wird; gemäß Abs. 1 Nr. 3 derselben Vorschrift beträgt der zulässige Erhöhungssatz bei Hausanschlüssen an Versorgungsleitungen 6 v.H. Die Voraussetzung einer Gebrauchswertverbesserung erfüllen die im Hinblick auf ihre preisrechtlichen Auswirkungen noch streitigen baulichen Maßnahmen nur zum Teil.

Die unter Pos. 14 der Rechnung des Elektromeisters vom 31. Oktober 1978 erfaßten Leistungen führten entgegen der Auffassung des Bekl. zu einer Wohnwertverbesserung auf Dauer. Diese besteht in der erstmaligen Ausstattung der Treppenhäuser mit beleuchteten Treppenlichttastern, für deren Funktionsfähigkeit die damit im Zusammenhang berechneten Maßnahmen die Voraussetzungen schufen. Beleuchtete Treppenlichttaster haben für die Mieter der Häuser und deren Besucher den Vorteil, daß diese im Dunkeln nicht erst umständlich suchen müssen. Sie sind deshalb inzwischen auch allgemein üblich geworden.

Ebenso stellen die Handläufe, die die Kl. erstmals an den Stufen in den Hausfluren haben anbringen lassen, eine Gebrauchswertverbesserung dar. Sie machen, wie sich aus dem Protokoll der PfM vom 10. Juli 1979 über die Besichtigung des Hauses ergibt, die Stufen besser begehbar und erhöhen damit für Mieter und Besucher der Häuser die Bequemlichkeit.

Der Wertverbesserungsaufwand erhöht sich schließlich um einen Teil der Kosten, die die Kl. für die Reinigungsmaßnahmen bei und nach den Modernisierungsmaßnahmen in den Treppenhäusern in Ansatz bringen. Reinigungsmaßnahmen, die hier insbesondere wegen der schmutzverursachenden Stemmarbeiten bei der vom Bekl. zu Recht als Wertverbesserung anerkannten Verstärkung der elektrischen Steigeleitungen notwendig wurden, sind ebenso adäquate Folge dieser Modernisierung, wie der Bekl. dies für die Schuttabfuhr zu Recht angenommen hat. Dem läßt sich nicht entgegenhalten, daß Handwerker ihren Arbeitsschmutz üblicherweise selbst beseitigen. Das mag zwar regelmäßig der Fall sein, doch werden die Reinigungsarbeiten dem Auftraggeber dann auch in Rechnung gestellt, sei es, daß die Kosten hierfür gesondert ausgewiesen werden, sei es, daß sie bei der Kalkulation der sie verursachenden Leistungen berücksichtigt sind. Im vorliegenden Fall ist das nicht geschehen. In der Rechnung des Installationsmeisters wird vielmehr ausdrücklich darauf hingewiesen, daß in ihr die Reinigung ebenso wie die Schuttabfuhr nicht enthalten sei. Auch sind die Beteiligung dem Vorbringen des Kl., sie und die Mutter des Kl. zu 1. hätten die Reinigung vorgenommen, nicht entgegengetreten.

Allerdings sind die von den Kl. für die Reinigung in Ansatz gebrachten Kosten weit überhöht. In der Zeit vom 22. September bis 18. November 1978 sollen 61,5 Arbeitsstunden angefallen sein, die die Kl. bei einem Stundensatz von 20,-- DM mit 1230,-- DM berechnen. Außerdem stellen sie für Fahrten mit dem Pkw von ihrem Büro in der K-Straße Aufwendungen in Höhe weiterer 124,80 DM in Rechnung sowie als Auslagen für "Aufnehmer, Schrubber usw." 10,-- DM, so daß insgesamt 1364,80 DM an Kosten entstanden sein sollen. Der Ansatz von Fahrtkosten ist schon deshalb unberechtigt, weil die Kl. selbst in der Straße wohnten und deshalb ohnehin täglich von ihrem Büro dorthin zurückkehrten. Der Arbeitslohn ist sowohl hinsichtlich des den Gesamttarifstundenlohn im Bauhauptgewerbe um 100 % übersteigenden Stundensatzes als auch hinsichtlich des Zeitaufwandes unangemessen hoch. Der Zeitaufwand von 61,5 Arbeitsstunden läßt sich, wenn er tatsächlich erbracht worden sein sollte, nur damit erklären, daß die Kl. überflüssige Reinigungsmaßnahmen vornahmen und im übrigen zu langsam arbeiteten. Überflüssig ist es, die Aufgänge noch während der Dauer der den Schmutz verursachenden Handwerkerarbeiten immer wieder zu reinigen. Ein verständiger Hauswirt wird dafür sorgen, daß die Handwerker den Fußboden des Treppenhauses dort, wo gearbeitet wird, bei Stemmarbeiten im Zusammenhang mit der Verstärkung der Steigeleitung also vor allem auf den Treppenpodesten, mit einer Plane abdecken, und daß, solange die Stemmarbeiten stattfinden, jeweils am Ende eines Arbeitstages der gröbste Schmutz mit einem Besen zusammengekehrt wird, damit er nicht in die Wohnungen hineingerät. Eine gründliche Reinigung der Treppenhäuser ist nur nach Abschluß der schmutzverursachenden Arbeit nötig und sinnvoll. Sie geschieht üblicherweise durch den Hauswart, der sich während der Handwerkerarbeiten ohnehin die allwöchentliche gründliche Reinigung ersparen konnte, was bei der Bemessung des zusätzlichen Entgelts mindernd berücksichtigt werden kann. Der Senat schätzt die Kosten für die Abdeckplanen, Reinigung und das Reinigungsmaterial bei zweckmäßigem Vorgehen auf 300,-- DM. Mehr können die Kl. berechtigterweise nicht umlegen.

Der Wertverbesserungsaufwand, hinsichtlich dessen der Bekl. die Kl. klaglos gestellt hat, erhöht sich damit wie folgt: (wird ausgeführt).

Die von den Kl. darüber hinaus geltend gemachten Kosten sind dagegen nicht als Wertverbesserungsaufwand anzuerkennen.

Die Verlegung von Postleerrohren stellt keine meßbare Gebrauchswertverbesserung dar, da die Höhe der Kosten eines Telefonanschlusses vom Vorhandensein solcher Leerrohre unabhängig ist. Daß die Telefonleitungen in einem derartigen Rohr geschützter liegen als an der Hauswand, kommt in der Hauptsache der Post zugute, die für die Leitungen instandhaltungspflichtig ist. Die ästhetische Verbesserung, die mit dem Rohr verbunden sein mag, ist nicht meßbar. Ob solche Rohre später auch zur Aufnahme anderer Leitungen benutzt werden, ist im gegenwärtigen Zeitpunkt unerheblich, da der etwaige Vorteil den Mietern jedenfalls nicht schon jetzt zugute kommt.

Ebensowenig bringt die Installation der Kellerleuchte im sogenannten BEWAG-Raum den Mietern einen Vorteil. Denn dieser Keller wird von den Mietern nicht genutzt und ist auch nicht dazu bestimmt, von ihnen genutzt zu werden. Zu Unrecht leugnen die Kl. dies unter Hinweis darauf, daß sich in dem Raum auch die auf Dauerlicht umschaltbaren Treppenlichtautomaten befinden. Dauerlicht im Treppenhaus ist für die Mieter so gut wie ohne Interesse und wird deshalb von ihnen kaum eingeschaltet werden. Es ist im wesentlichen nur von Vorteil bei der Aufgangsreinigung und bei Handwerkerarbeiten im Treppenhaus, für die der Hauswart zu sorgen hat.

Auch die Anhebung des Mosaiksteinpflasters vor der jeweils ersten Stufe vor den Hauseingangstüren stellt keine Wohnwertverbesserung dar, deren Kosten auf die Mieten umgelegt werden könnten. Mit dieser Anhebung um bis zu 10 cm ist ein entsprechender Höhenunterschied zwischen der ersten und der zweiten Eingangsstufe ausgeglichen worden. Es kann dahinstehen, ob dieser Höhenunterschied schon zur Zeit der Erbauung des Hauses vorhanden war oder erst durch ein Absacken des Mosaiksteinpflasters entstand. In jedem Fall bringt ein unterschiedliches Niveau zweier oder mehrerer aufeinanderfolgender Stufen die Gefahr mit sich, daß der Benutzer stolpert und zu Fall kommt, und bedeutet damit eine Gefahrenquelle, für die der Hauseigentümer, der den Verkehr in seinem Haus eröffnet hat, aufgrund seiner Verkehrssicherungspflicht schon zivilrechtlich ohne Rücksicht darauf einzustehen hat, ob dieser Zustand von Anfang an bestand oder erst durch eine Vernachlässigung seiner Instandhaltungspflicht herbeigeführt wurde. Kosten, die er zur Vermeidung seiner Haftung aufwendet, muß er selbst tragen.

Des weiteren sind die Kosten für die sogenannte Bauleitung durch den Kl. zu 1. nicht als Wertverbesserungsaufwand anzuerkennen. Mit dem insoweit geltend gemachten Pauschalbetrag von 7,5 % der von den Kl. mit 51 962,57 DM errechneten Herstellungskosten nehmen die Kl. in Wahrheit eine Vergütung für die Verwaltungsleistung eines Miteigentümers in Anspruch, die sie als Verwaltungskosten nach der Zweiten Berechnungsverordnung mit 2,75 % von 53 618,17 DM nochmals in Ansatz bringen. Weder ist der Kl. zu 1. Architekt oder Bauleiter noch hätte es eines solchen bedurft, um die Kostenvoranschläge einzuholen, Handwerkerarbeiten zu koordinieren und zu beaufsichtigen sowie die Rechnungen zu überprüfen. Art und Umfang der Modernisierungsarbeiten verlangten den Kl. nicht mehr an derartigen Leistungen ab, als jeder Hauseigentümer oder Hausverwalter z. B. bei größeren Reparaturen zu erbringen hat. Der allgemeine zeitliche Aufwand für die Verwaltung des eigenen Vermögens stellt aber keine "aufgewendeten Baukosten" im Sinne des § 11 Abs. 1 Nr. 1 AMVOB dar (Urteil des Senats vom 23. Oktober 1984 - OVG 4 B 131.83 -).

Aus § 5 Abs. 4, § 8 der Zweiten Berechnungsverordnung - II. BV - in der Fassung vom 18. Juli 1979 (BGBl. I S. 1077/GVBl. S. 1377) können die Kl. nichts anderes herleiten. Diese Verordnung gilt im Anwendungsbereich des § 11 AMVOB nicht unmittelbar, weil ihre Anwendung dort weder vorgeschrieben noch vorausgesetzt ist (vgl. § 1 Abs. 2 II. BV). Sie kann insoweit auch nicht analog angewendet werden. Die Altbaumietenverordnung erklärt die II. BV ausdrücklich nur in § 8 (die Bezugsfertigkeit betreffend) und in § 9 (für die Wohnflächenberechnung) für anwendbar. Diese begrenzte Verweisung wertet der Senat als Entscheidung des Verordnungsgebers gegen die Anwendbarkeit der II. BV im Rahmen anderer Vorschriften der AMVOB. Hierin sieht er sich durch die Tatsache bestätigt, daß die Mietpreisbehörden in jahrelanger Praxis und die Berliner Verwaltungsgerichte in ständiger Rechtsprechung (vgl. zuletzt VG Berlin in GE 1982, 331) einen engen, die Verwaltungskosten des Bauherrn nicht mitumfassenden Begriff der Baukosten im Sinne des § 11 AMVOB entwickelt haben, ohne daß der Verordnungsgeber, dem diese Entwicklung nicht verborgen geblieben sein kann, Anlaß gesehen hat, die Frage im gegenteiligen Sinne klarstellend zu regeln. Daß auch diese Auslegung des Baukostenbegriffs in Verwaltungspraxis und Rechtsprechung dem Vermieter noch einen ausreichenden Anreiz zur Modernisierung läßt, wird durch die bis heute anhaltende Modernisierungswelle belegt.

Aus denselben Gründen sind Kapitalbeschaffungskosten bei der Festsetzung des Wertverbesserungszuschlages nicht zu berücksichtigen. Auch insoweit enthält § 11 AMVOB eine eigenständige Regelung, die die Berücksichtigung der Kosten einer Fremdfinanzierung ebenso ausschließt wie die der Zinsen des etwa eingesetzten Eigenkapitals.

Für die in Eigenarbeit geleistete Schuttabfuhr können die Kl. keinen höheren Stundenlohnsatz als 15,-- DM berechnen. Die Einwände der Kl. berücksichtigen nicht, daß bei ihnen keine Lohnnebenkosten anfallen, wie sie einem fremden Unternehmer entstehen, sondern daß die Eigenarbeit des Kl. zu 1. infolge ersparter Aufwendungen, wie beispielsweise für Steuer und Sozialversicherungsleistungen und wegen des fehlenden Unternehmerrisikos, das ein Handwerksbetrieb oder ein Fuhrunternehmer sonst zu tragen hätte, kostengünstiger sein muß (vgl. auch Urteil des Senats vom 27. März 1984 - OVG 4 B 45.83 -). Dabei ist darauf hinzuweisen, daß § 11 AMVOB nur die Umlage der Kosten und Aufwendungen zuläßt, die der Vermieter tatsächlich getragen hat, so daß es nicht darauf ankommt, welche Kosten entstanden wären, wenn die Schuttabfuhr nicht in Eigenarbeit, sondern durch einen Unternehmer ausgeführt worden wäre.

Die Kl. haben schließlich auch keinen Anspruch darauf, daß der auf die Verstärkung der Hausanschlüsse an die Versorgungsleitungen der BEWAG entfallende Teil des Wertverbesserungszuschlages höher als der Betrag festgesetzt wird, hinsichtlich dessen der Bekl. sie klaglos gestellt hat. Denn insoweit ist der Wertverbesserungsaufwand nach der klaren Regelung des § 11 Abs. 1 Nr. 3 AMVOB nur mit 6 % und nicht, wie von den Kl. verlangt, mit 14 % auf die Mieten umzulegen.