Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Wertverbesserungszuschlag; Mietpreisstellenbescheid - Modernisierungszuschlag; Widerspruch gegen Mietpreisstellenbescheid über Modernisierungszuschlag; Fälligkeit des Modernisierungszuschlages

1. Mit dem Bescheid der Preisstelle für Mieten, durch den ein streitiger Wertverbesserungszuschlag festgesetzt wird, tritt die Fälligkeit des in dem Bescheid festgesetzten Zuschlages auch bei fortdauerndem Verwaltungsverfahren ein, falls der Widerspruch gegen den Bescheid nach Inkrafttreten der Gesetzesänderung (21.8.1982) erhoben wurde. Es ist somit sowohl der Mieter zur Zahlung des von der Preisstelle festgesetzten Betrages und in gleicher Weise auch der Vermieter zur Rückzahlung des vom Mieter die Festsetzung übersteigenden Mieterhöhungsbetrages verpflichtet.

2. Zu den prozessualen Möglichkeiten, die die Ansprüche des Mieters bzw. Vermieters bei einem Abwägen der rechtskräftigen Festsetzung vor der Festsetzung der Preisstelle für Mieten sichern.

... Das Amtsgericht hat zu Recht einen Anspruch der Kl. aus §§ 30 I 1. I. BMG, 812 I 1 Fall 1 BGB auf Rückzahlung der in der Zeit von März 1980 bis März 1983 preisrechtswidrig zu viel gezahlten Wertverbesserungszuschläge für begründet erachtet.

1. Aufgrund der Bestimmung des § 18 Abs. 5 I. BMG, der durch Artikel 3 Nr. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 3. August 1982 eingeführt worden ist, ist nicht nur der durch den Bescheid der Preisstelle für Mieten festgestellte Wertverbesserungszuschlag fällig; auch soweit die Kl. über diese festgesetzten Beträge hinaus bereits Zahlungen geleistet hat, sind nunmehr die entsprechenden Beträge zurückzuerstatten. Diese Fälligkeit der Zahlungsverpflichtung des Bekl. beruht darauf, daß bei einem Preisstellenverfahren gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB sowohl Widerspruch als auch Anfechtungsklage gegen einen Bescheid der Preisstelle keine aufschiebende Wirkung haben. Daß der feststellende Preisstellenbescheid noch nicht bestandskräftig ist, da sowohl die Kl. gegen den Bescheid vom 10. Dezember 1982 als auch der Bekl. gegen die Bescheide vom 10. Dezember 1982 und 28. Juli 1983 Widerspruch beim Senator für Bau- und Wohnungswesen eingelegt haben, steht dieser Fälligkeit nach dem Inkrafttreten der Neuregelung des § 18 Abs. 5 I. BMG nicht mehr entgegen. Für die Einführung von § 18 Abs. 5 I. BMG ist das Bestreben des Gesetzgebers ausschlaggebend gewesen, den Althausbestand für den Vermieter insoweit wirtschaftlicher zu machen, als dieser zu Investitionen auch im Rahmen von Modernisierungen angeregt werden sollte, die letztlich zu einer Substanzerhaltung bzw. -erweiterung führen. Für den Fall, daß zwischen Vermieter und Mieter über die Höhe des preisrechtlich zulässigen Wertverbesserungszuschlages Streit besteht, soll wie nach bisherigem Verfahren gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB die zuständige Preisstelle für Mieten entscheiden, wobei dann deren Bescheid, mit welchem die Höhe des Wertverbesserungszuschlages festgestellt worden ist, für die Mietvertragsparteien zunächst Bindungswirkung entfaltet. Für den Vermieter bedeutet das, daß etwaige über den von der Preisstelle für Mieten festgestellten Wertverbesserungszuschlag hinaus erhaltene Beträge zur Rückzahlung fällig sind. Eine Aussetzung nach § 148 ZPO bis zum bestandskräftigen Abschluß des Preisstellenverfahrens ist daher jetzt nicht mehr geboten und eine bestehende Aussetzung wäre aufzuheben. Bei dieser Regelung hat der Gesetzgeber auch in Kauf genommen, daß der zunächst festgesetzte Betrag in späteren Verwaltungs- und/oder Verwaltungsgerichtsinstanzen abgeändert werden kann.

2. Daß das Zivilprozeßverfahren aufgrund der nunmehr bestehenden Gesetzeslage zu einem der materiellen Rechtslage widersprechenden Ergebnis gelangen kann, nämlich dann, wenn das Zivilurteil aufgrund des Preisstellenbescheides von einem Wertverbesserungszuschlag ausgeht, der dann möglicherweise nach Rechtskraft des Zivilurteils durch die Verwaltungsbehörde bzw. das Verwaltungsgericht abgeändert wird, hat der Gesetzgeber offenbar in Kauf genommen. Der Nachteil unterschiedlicher Ergebnisse im Zivilprozeß bzw. Verwaltungsverfahren sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter kann aber durch verschiedene prozessuale Möglichkeiten sowohl im zivilprozessualen als auch im verwaltungsrechtlichen Bereich beseitigt werden.

a) Zunächst wäre es beiden Mietvertragsparteien unbenommen, sofern sie durch den Bescheid der Preisstelle für Mieten belastet worden sind, vor dem Verwaltungsgericht zu beantragen, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen den Bescheid der Preisstelle anzuordnen (§ 80 Abs. 5 Satz 1 VwGO). Diese Anordnung des Verwaltungsgerichts hätte zur Folge, daß die aufschiebende Wirkung des gegen den Preisstellenbescheid eingelegten Widerspruchs entweder von Anfang an oder zumindest für die Zukunft entfällt, so daß auch noch keine zivilrechtliche Fälligkeit des Anspruchs auf Rückzahlung zuviel gezahlter Wertverbesserungszuschläge besteht.

b) Im Zivilprozeß gibt es ebenfalls eine Reihe von Möglichkeiten, mit denen Vermieter und Mieter sich ihre Rechte sichern können. Klagt zum Beispiel der Mieter auf Rückzahlung zuviel geleisteter Wertverbesserungszuschläge - wie vorliegend - und ist der Vermieter mit einem Ruhen des Verfahrens bis zum bestandskräftigen Abschluß des Preisstellenverfahrens nicht einverstanden, könnte der Mieter über seinen Leistungsantrag hinaus hilfsweise beantragen festzustellen, daß der Vermieter verpflichtet ist, nach Abschluß des Preisstellenverfahrens zuviel gezahlte Wertverbesserungszuschläge zurückzuerstatten. Die gleiche Möglichkeit besteht für den Vermieter, der höhere Wertverbesserungszuschläge fordert, als sie von der Preisstelle festgesetzt worden sind. Klagt der Vermieter auf Zahlung von Wertverbesserungszuschlägen bei gleichzeitig anhängigem Preisstellenverfahren, so könnte der Mieter Feststellungsklage - am zweckmäßigstem im Wege der Widerklage - dahingehend erheben, daß der Vermieter verpflichtet ist, nach bestandskräftigem Abschluß des Preisstellenverfahrens durch das Zivilurteil zuviel zugesprochene Beträge zurückzuzahlen. Klagt der Mieter auf Rückzahlung angeblich überhöhter Wertverbesserungszuschläge, so könnte der Vermieter bei gleicher Sachlage ebenfalls Feststellungswiderklage mit dem Ziel erheben, daß ebenfalls zuviel zuerkannte Rückzahlungsbeträge nach bestandskräftigem Abschluß des Preisstellenverfahrens an den Vermieter nachzuzahlen sind. Diese Rechtsbehelfe sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter haben den Vorteil, daß sie sich ihre materiellen Ansprüche gesichert haben, ohne einen neuen Prozeß führen zu müssen; die Rechtskraft eines Zahlungsurteils wäre für den jeweils Unterlegenen von vornherein unschädlich.

Aber auch nach rechtskräftigem Abschluß des Zivilrechtsstreits verbleiben dem Unterlegenen noch weitere rechtliche Möglichkeiten. Sollte z. B. der Preisstellenbescheid bestandskräftig werden, während der Obsiegende aus dem diesem Bescheid nicht entsprechenden Zivilurteil die Zwangsvollstreckung betreibt, könnte der Unterlegene gemäß § 767 ZPO Vollstreckungsabwehrklage erheben; die den - durch das Urteil festgestellten - Anspruch betreffenden Einwendungen wären eindeutig erst nach dem Schluß der mündlichen Verhandlung entstanden.

Selbst wenn die Zwangsvollstreckung abgeschlossen wäre, und zwar ohne Erhebung der Zwangsvollstreckungsabwehrklage, oder der Unterlegene die gerade durch das Urteil auferlegten Leistungen freiwillig erbracht hat bzw. der Unterlegene nur Minderleistungen zugesprochen erhielt, obwohl er mehr beantragt hatte, kann die nach Abschluß des Verwaltungs- bzw. Verwaltungsgerichtsverfahrens sich ergebende materielle Rechtslage trotz bestehender Rechtskraft des ursprünglichen Zivil-Urteils aufgrund einer neuen Klage überprüft werden. Die Rechtskraft des mit Rücksicht auf § 18 Abs. 5 I. BMG ergangenen Urteils stünde einer neuen Klage nicht entgegen, weil nunmehr über einen völlig neuen Sachverhalt zu entscheiden wäre, der nicht Gegenstand des ursprünglichen Rechtsstreites gewesen ist. Da die Bestandskraft des Preisstellenbescheides erst zu einem Zeitpunkt eingetreten ist, als der ursprüngliche Rechtsstreit bereits beendet war, war Gegenstand des zunächst anhängigen Rechtsstreites nur die Rechtslage, die sich aus der vorläufigen Wirksamkeit (§ 43 Abs. 1 VwVerfG) des Preisstellenbescheides gemäß § 18 Abs. 5 I. BMG ergab. Gegenstand des weiteren Prozesses wäre dagegen der durch die Bestandskraft des Preisstellenbescheides sich verändert habende Lebenssachverhalt.

Aus alledem ist ersichtlich, daß der materiellen Rechtslage auch noch nachträglich im Wege gerichtlicher Entscheidung Rechnung getragen werden kann.

Würden nicht nur rückständige Wertverbesserungszuschläge, sondern auch zukünftige Leistungen rechtskräftig zugesprochen werden, und zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung läge noch kein bestandskräftiger Mietpreisstellenbescheid vor, wäre beiden Parteien nach Rechtskraft des ergangenen Urteils die Möglichkeit nach § 323 ZPO eröffnet, sogenannte Abänderungsklage zu erheben. Auch in einem derartigen Fall besteht die Möglichkeit, ein der späteren materiellen Rechtslage entsprechendes Zivilurteil zu erlassen.

3. Die in der mündlichen Verhandlung geäußerte Rechtsansicht des Bekl., die Gesetzesänderung sei jedenfalls auf Ansprüche des Mieters gegen den Vermieter nicht anwendbar, läßt sich schon mit dem Gesetzeswortlaut nicht vereinbaren. § 18 Abs. 5 I. BMG verweist einschränkungslos auf den Preisstellenbescheid "auf Grund von § 11 Abs. 6 der Altbaumietenverordnung Berlin". Nach dieser Bestimmung hat die Preisbehörde sowohl auf Antrag des Vermieters als auch des Mieters über die Höhe des Zuschlages zu entscheiden, im übrigen rechtfertigt sich eine unterschiedliche Behandlung auch nicht aus dem Gesetzeszweck. Der Gesetzgeber hat durch die Einführung von Abs. 5 in § 18 I. BMG die unbilligen Verzögerungen vermeiden wollen, von der durch volle Ausschöpfung des Verwaltungsrechtsweges Vermieter und Mieter - je nachdem, wer Anspruchsteller war - in gleicher Weise betroffen waren.

Der Bekl. kann auch nicht damit gehört werden, daß es sich materiell rechtlich um einen Zeitraum handelt, der vor der Gesetzesänderung liegt und damit als in der Vergangenheit abgeschlossen gilt. An dieser Abgeschlossenheit fehlt es allein deshalb, weil der Bescheid der Preisstelle auch für diesen in der Vergangenheit liegenden Anspruch vorgreiflich ist, weil die Höhe des Anspruchs zwischen den Parteien streitig war und diese letztlich erst durch den bestandskräftigen Abschluß des Preisstellenverfahrens ermittelt wird.

Der Bekl. kann sich auch nicht mit Erfolg auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 25. Juni 1980 - VIII ZR 169/79 - (GE 1980/853 ff.) berufen, der eine Aussetzung des Rechtsstreits gemäß § 148 ZPO für geboten hielt, sofern nur die formellen Voraussetzungen gemäß § 18 I. BMG alter Fassung eingehalten worden waren; denn diese Entscheidung ist zu einem Zeitpunkt ergangen, als die nunmehr in ihren Folgen strittige Gesetzesänderung noch nicht in Kraft gewesen ist. Deshalb kann auch nicht festgestellt werden, daß sich eine Nichtaussetzung des Rechtsstreits gemäß § 148 ZPO als Widerspruch zu den in dieser Entscheidung aufgestellten Grundsätzen darstellt.