Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Entscheidung dem Grunde nach; Isolierglasfenster; Küchenfenster

1. Die Zivilgerichte sind seit dem Inkrafttreten der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin nicht gehindert, über Ansprüche auf Wertverbesserungszuschläge nach § 11 Abs. 1 AMVOB dem Grunde nach ohne vorherigen Bescheid der Preisstelle für Mieten gem. § 11 Abs. 6 AMVOB zu befinden.

2. Der Austausch von Einfachfenstern gegen isolierverglaste Fenster stellt dann keine Gebrauchswertverbesserung dar, wenn die besonderen Eigenschaften der Isolierglasfenster, nämlich die erhöhte Schall- und Wärmeisolierung, in bestimmten Räumen bestimmter Wohnungen nicht zum Tragen kommt. Der Einbau dieser Fenster in der Küche ist jedenfalls dann keine Wertverbesserung, wenn der gleichzeitig vorgenommene Austausch der vorhandenen Holz-Kastendoppelfenster in der Wohnung gegen dreifach-isolierverglaste Fenster ebenfalls nicht als Wertverbesserung anzusehen ist (Ergänzung zu dem Urteil vom 16.3.1984 - 64 S 395/83 -, abgedruckt in GE 1984, 8872).

Die Klage ist begründet. Der Kl. steht aus § 30 Abs. 1 Satz 1 I. BMG ein Anspruch auf Rückzahlung der in der Zeit vom 1. Oktober 1983 bis 30. September 1984 für den Einbau eines isolierverglasten Fensters in der Küche gezahlten Wertverbesserungszuschläge zu. Die von der Kl. hierfür erbrachten Leistungen sind preisrechtlich unzulässig, da die von dem Bekl. durchgeführten baulichen Maßnahmen weder den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöht, noch eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt haben (§ 11 Abs. 1 AMVOB).

a) Der Austausch von Einfachfenstern gegen isolierverglaste Fenster stellt dann keine Gebrauchswertverbesserung dar, wenn die besonderen Eigenschaften der Isolierglasfenster, nämlich die erhöhte Schall- und Wärmeisolierung, in bestimmten Räumen bestimmter Wohnungen nicht zum Tragen kommen (Urteil der Kammer vom 16. März 1984 - 64 S 395/83 - [GE 84, 871, 872]).

Hinsichtlich der Küche ist zu berücksichtigen, daß sie in der Regel nicht den Charakter eines Wohnraumes hat und nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen dient; auch läßt der bautechnische Zustand im Regelfall eine dauerhafte Nutzung nicht zu, so daß der Aufenthalt von Menschen in diesem Raum eher vorübergehenden Charakter hat. Mangels anderer Anhaltspunkte ist daher davon auszugehen, daß die Wärmedämmung der Fenster in der Küche keine nachhaltige Gebrauchswertverbesserung oder nachhaltige Einsparung von Heizenergie ergibt, da ein erheblicher Teil der Wärme bei dem notwendigen, häufigen Lüften der Küche nach außen abgegeben wird. Die im allgemeinen nur vorübergehende Aufenthaltsdauer in der Küche erfordert auch nicht eine Beheizung in dem selben Ausmaß wie bei den übrigen Wohnräumen. Die durch eine Wärmedämmung der Küchenfenster eintretende Einsparung von Heizenergie wird daher notwendigerweise geringeren Umfang haben.

Im Hinblick auf diese eingeschränkte Nutzung der Küche obliegt es dem Vermieter, will er einen Modernisierungszuschlag gemäß § 11 Abs. 1 AMVOB geltend machen, im einzelnen darzulegen, in welchem Umfang durch den Ausbau der Einfachfenster der Küche gegen isolierverglaste Fenster eine Verbesserung der Wärmedämmung und Einsparung von Heizenergie in einer ofenbeheizten Altbauwohnung erzielt wird. Dies gilt im vorliegenden Fall um so mehr, als der von dem Bekl. im Jahre 1980 gleichzeitig vorgenommene Austausch der vorhandenen Holz Kastendoppelfenster in dem Wohnraum durch dreifach-isolierverglaste Fenster keine Wertverbesserung im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB darstellt (OVG Berlin, Urteil vom 15. März 1984, GE 84, 977 ff.). Dies wird von dem Bekl. in der Berufungsinstanz auch nicht mehr bezweifelt, da er mit Schreiben vom 13. Juni 1984 die Mieterhöhungserklärung vom 13. Juni 1980 insoweit "widerrufen" hat. Der Austausch von Einfachfenstern in der Küche durch isolierverglaste Fenster kann grundsätzlich nur im Zusammenhang mit einer - preisrechtlich zulässigen - Gesamtisolierung der Fenster einer Mietwohnung einen Wertverbesserungszuschlag im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB darstellen.

Nach § 11 Abs. 6 AMVOB entscheidet im Streitfalle die Preisbehörde auf Antrag des Vermieters oder des Mieters "über die Höhe des Zuschlages", so daß die Entscheidung der Preisstelle auch nur hinsichtlich der Höhe des Mietzinses vorgreiflich sein kann, nicht jedoch für die Frage des Grundes der Zahlungspflicht. Der Wortlaut dieser Vorschrift ist eindeutig und der Auslegung nicht fähig. Die Auffassung, daß die Preisbehörde verbindlich für die Zivilgerichte nicht nur über die Höhe, sondern auch über den Grund des Modernisierungszuschlages entscheidet (vgl. Graul-Becker, Kommentar zur Altbaumietenverordnung Berlin 1980, § 11 AMVOB a.F. Rdz. 39), mag unter der Geltung der alten Fassung des § 11 Abs. 6 AMVOB gute Gründe für sich gehabt haben. Nach dieser Fassung hatte im Streitfalle die Preisbehörde "über den zulässigen Mieterhöhungsbetrag" zu entscheiden. Durch Artikel 6 Nr. 1 der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (BGBl. 1981, I S. 411) ist die Entscheidungskompetenz der Preisbehörde jedoch dahingehend eingeschränkt worden, daß diese nur noch über die Höhe des Zuschlages entscheidet, soweit der Zuschlag nicht ohnehin auf Grund der neuen Stichtagsmiete geltend gemacht werden kann. Damit ist vom Verordnungsgeber auch die frühere Streitfrage, ob die Zivilgerichte über den Grund verbindlich entscheiden dürfen, geklärt worden. Die Zivilgerichte sind jedenfalls seit dem Inkrafttreten der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin nicht gehindert, über Ansprüche auf Wertverbesserungszuschläge nach § 11 Abs. 1 AMVOB dem Grunde nach ohne vorherigen Bescheid der Preisstelle für Mieten gem. § 11 Abs. 6 zu befinden (anderer Ansicht: Graul, GE 84, 846 f., allerdings unter Zugrundelegung der alten Fassung von § 11 Abs. 6 AMVOB).