Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Altbau in den neuen Bundesländern; Leerstand; Preisrecht; Isolierglasfenster; Wohnwertverbesserung

1. Ein Modernisierungszuschlag in Höhe von 11 % der auf die Wohnung entfallenden Kosten jährlich für bis zum 30. Juni begonnene Modernisierungsmaßnahmen für Altbau in den neuen Bundesländern ist auch dann preisrechtlich zulässig, wenn die Modernisierung während des Leerstandes erfolgte.

2. Der Einbau von Isolierglasfenstern in Bad und Küche stellt keine Wohnwertverbesserung dar.

Auch einen Modernisierungszuschlag (vgl. § 3 MHG) kann die Kl. beanspruchen. Die Anwendbarkeit des § 3 MHG auf Mietverhältnisse im Beitrittsgebiet war in § 11 MHG a. F. ausdrücklich bestimmt. Zwar setzt § 3 MHG eine Verbesserung des Wohnwerts gegenüber der vertraglich vereinbarten Sollbeschaffenheit voraus (die Vorschrift bezieht sich also auf Erhöhungen im laufenden Mietverhältnis, nicht auf Zuschläge bei Neuabschlüssen). War die Wohnung während der Modernisierungsarbeiten jedoch unvermietet, ist der Modernisierungszuschlag bei der späteren Vermietung preisrechtlich zulässig (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung in den neuen Bundesländern, 1995, § 11 MHG a. F., Rz. 35).

Der zulässige Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG braucht auch nicht im danach abgeschlossenen Mietvertrag aufgeschlüsselt zu werden. Es bedarf keiner Entscheidung, ob im Rahmen einer Klage auf Rückzahlung überzahlter Mieten es grundsätzlich Sache des Mieters ist, die Mietberechnung - gegebenenfalls nach vorausgegangener Auskunftsklage gegen den Vermieter - darzulegen.

Im vorliegenden Prozeß hat die Kl. zum Umfang der Modernisierungsinvestitionen vorgetragen. Nicht alle Kostenpositionen können jedoch anerkannt werden:

(a) Herauszurechnen sind zunächst die für den Austausch der Einfachfenster in Bad und Abstellkammer angefallenen Kosten. Durch diese Maßnahme ist der Gebrauchswert der Mietsache auch dann nicht nachhaltig erhöht worden, wenn Isolierglasfenster eingebaut worden sein sollten. Zum einen dienen diese Räume nicht dem dauernden Aufenthalt von Menschen, zum anderen ist in ihnen ohnehin häufiger zu lüften, so daß der Energieeinspareffekt geringer ist (vgl. LG Berlin GE 1992, 101; LG Berlin MM 1991, 32).

Zwar ist die Preisbindung in den neuen Ländern inzwischen aufgehoben; bei Altverträgen haben die Mieter jedoch einen Rückzahlungsanspruch bei überhöhten Mietzinsvereinbarungen. Ein häufig wiederkehrendes Problem ist die Frage, ob der Vermieter für Modernisierungsmaßnahmen während des Leerstands der Wohnung einen Zuschlag von 11 % der Baukosten verlangen konnte (vgl. dazu kürzlich Miggel, GE 1997, 16 f.).

Mit Urteil vom 13. Dezember 1996 hat sich das LG Berlin der wohl herrschenden Meinung angeschlossen, wonach dies nicht gegen Mietpreisvorschriften verstieß. Zugleich setzt die Kammer ihre zweifelhafte Rechtsprechung fort, wonach der Einbau von Isolierglasfenstern in Bad und Küche anstelle eines vorhandenen Einfachfensters keine Modernisierung sein soll (anderer Ansicht etwa LG Berlin, GE 1992, 101). Wer einmal im Winter in einer Altbauwohnung mit Einfachfenster aus der Badewanne gestiegen ist, wird auch schwer die Meinung der Kammer nachvollziehen können, daß der Einbau von Isolierglasfenstern dort keine Wertverbesserung darstellt.