Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Altbau in den neuen Bundesländern; Preisrecht; Mietpreisüberhöhung

1. In den neuen Ländern kann ein Modernisierungszuschlag auch für Arbeiten vereinbart werden, die vor Vertragsabschluß beendet waren.

2. Die Grenze des § 5 WiStG gilt dafür nicht.

Der Kl. verlangt von der Bekl. Rückzahlung von geleisteten Mietzinsen sowie Feststellung über die zu zahlende Miethöhe.

Die Parteien schlossen am 17. Februar 1992 einen Mietvertrag über die in der E Straße in Berlin-Friedrichshain gelegene Altbauwohnung. Der Mietbeginn war der gleiche Tag. Zu dem Mietzins trafen die Parteien folgende Regelung: Als Miete incl. Betriebskostenanteil wurden 145,55 DM angegeben. Weiter heißt es:

"Nach Abschluß der Modernisierung (Einbau eines Duschbades, 1 WC, Gasetagenheizung mit Warmwasser) erhöht sich die Miete um ca. 500 DM, so daß dann monatlich zu zahlen sind: 645,55 DM. ... Die exakte Miet-höhe wird nach Vorliegen der gesamten Modernisierungskosten errechnet und Differenzbeträge ausgeglichen."

Bei Vermietung der Wohnung an den Kl. waren die Modernisierungsarbeiten bereits ausgeführt.

Mit Schreiben vom 12. Mai 1993 teilte die Bekl. dem Kl. mit, daß der Mo dernisierungszuschlag 483,94 DM und folglich der Mietzins 629,49 DM be-trage, und zahlte im folgenden den überzahlten Differenzbetrag an den Kl. aus. Der Kl. zahlte die geforderte Miethöhe ab Juni 1992.

Mit Schreiben vom 17. November 1993 erhöhte die Bekl. den monatlichen Mietzins unter Bezugnahme auf die 2. Grundmietverordnung auf nun 693,84 DM, wobei sie unter anderem einen Beschaffenheitszuschlag ver-langt, da an der Außenfassade keine Mängel vorlägen.

Der Kl., der nun anwaltlichen Rat einholte, ließ mit Schreiben vom 17. Dezember 1992 die Mieterhöhung vom 17. November 1992 insofern zurückweisen, da die Außenfassade mangelhaft sei. Weiterhin ließ er die Berechnung des Modernisierungszuschlags vom 12. Mai 1992 zurückweisen. In dem sich daraufhin anschließenden Schriftverkehr reduzierte die Bekl. den Modernisierungszuschlag schließlich auf 451,83 DM. Seit dem Dezember 1992 zahlt der Kl. die Miete unter dem Vorbehalt der Rückforde-rung.

Der Kl. bestreitet, daß die Kl. zur Erhebung des Beschaffenheitszuschlages für die Außenfassade berechtigt sei, da diese erhebliche Schäden auf-weise. Näheren Vortrag zur Sache hat er hierzu nicht geboten. Der Kl. be-streitet weiter, daß die Abrechnung über die Modernisierungskosten ord-nungsgemäß sei und legt den dazu geführten vorprozessualen Schriftverkehr vor. Er ist der Ansicht, daß der von der Bekl. verlangte Mietzins gegen § 5 WiStG verstoße. Ortsüblich und angemessen sei nur eine Miete von 6 DM/m2, d. h. insgesamt 234 DM, so daß er nicht bereit sei, mehr als diese Miete zzgl. eines Aufschlages von 20 %, d. h. 280,80 DM zu zahlen. Die darüber hinaus in den Monaten März 1992 bis September 1993 gezahlten Beträge verlangt er nunmehr zurück.

Die Bekl. behauptet, daß die Außenfassade mit Ausnahme geringfügiger Putzschäden im Sockelbereich des Hofes in Ordnung sei. Sie meint, daß sie auch den Modernisierungszuschlag verlangen könne, da sich der Kl. nun nicht mehr auf eine angebliche Ordnungswidrigkeit berufen könne, nachdem er die Abrechnung rügelos zunächst hingenommen habe.

Die Klage ist nicht begründet.

Dem Kl. steht kein Anspruch aus § 812 BGB auf Rückzahlung des für die Monate März 1992 bis September 1993 geleisteten Modernisierungszuschlages zu, denn die Bekl. ist berechtigt, diesen zu verlangen. Der Kl. hat auch keinen Anspruch auf Feststellung, daß er nur einen geringeren Miet-zins schulde, denn er hat den von der Bekl. verlangten zu zahlen.

1. Die Bekl. ist berechtigt, neben dem preisgebundenen Mietzins einen Modernisierungszuschlag von 451,83 DM zu verlangen, §§ 11 Abs. 2 Satz 1, 3 Abs. 1 MHG. Für die vor dem 3. Oktober 1990 fertiggestellten Wohnungen in dem ehemaligen Ostteil Berlins gelten aufgrund der Re-gelungen des Einigungsvertrages (Art. 232 § 2; § 11 MHG) grundsätzlich die Preisbindungen nach dem Recht der seinerzeitigen DDR fort, soweit nicht nach der Vorschrift des § 11 MHG Preiserhöhungen bestimmt bzw. festgesetzt werden. Eine dieser Möglichkeiten zur Mietzinserhöhung ist in § 3 MHG genannt, auf den § 11 Abs. 2 MHG für den Wohnungsbestand der DDR verweist. Nach § 3 MHG hat der Vermieter das Recht, den Miet-zins zu erhöhen, wenn er bauliche Maßnahmen durchgeführt hat, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen. Eine Mietzinserhöhung ist in den sog. neuen Ländern auch zulässig, wenn die Modernisierungsmaßnahme bei Vertragsabschluß bereits abgeschlossen ist (Sternel, Mietrecht aktuell, 2. Aufl., Anm. 121).

Soweit die Berechnung des Zuschlags streitig ist, kann der Kl. jedoch keine Überprüfung in diesem Verfahren mehr verlangen, denn er hat die Abrechnung vom 12. Mai 1992 zunächst rügelos hingenommen und den verlangten Mietzins gezahlt. Erst mit anwaltlichem Schreiben vom 17. Dezember 1992 hat er die Ordnungsgemäßheit der Abrechnung in Frage gestellt. In-dem der Kl. die Abrechnung vom 12. Mai 1992 zunächst über etwa ein hal-bes Jahr rügelos hinnahm und den geforderten Mietzins zahlte, hat er kon-kludent den Mietvertrag entsprechend abgeändert und das Angebot der Bekl. schlüssig angenommen. Grundsätzlich kommt es für die Frage der konkludenten Änderung des Mietvertrages stets darauf an, ob der Mieter glaubte, einen Entscheidungsspielraum zu haben, sich gegen die Miet-zinserhöhung zu wenden, oder ob er annahm, daß sich der Vermieter auf eine Gesetzeslage beruft, gegen die er sich nicht zur Wehr setzen könne (so Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., Abs. III Rdnr. 422 m. w. N.). Da dem Kl. hier bekannt war, daß die Bekl. über Baukosten abrechnete und nur die auf sei ne Wohnung entfallenen Modernisierungskosten maßgeblich waren, mußte ihm ersichtlich sein, daß er das Recht hat, die Abrechnung der Bekl. zu überprüfen und etwaig unberechtigt abgerechnete Positionen zu streichen. Da er von diesem Recht nach Erhalt der Rechnung keinen Gebrauch machte, kann er sich nun nicht auf etwaige unrichtige Berechnungen be-rufen.

2. Die Bekl. ist auch berechtigt, den mit der Mieterhöhungserklärung vom 17. November 1992 berechneten Beschaffenheitszuschlag von insgesamt 90 Pfennig zu verlangen, § 2 der 2. GMVO. Die Bekl., die für die Voraussetzungen zur Erhebung der Beschaffenheitszuschläge darlegungs- und ggf. beweispflichtig ist, hat vorgetragen, daß lediglich geringfügige Schäden an der Außenfassade des Hofes vorliegen würden. Soweit der Kl. meint, daß die Außenfassade erhebliche Schäden aufweise, hat er nicht substantiiert vorgetragen, wo Schäden im einzelnen vorliegen sollen und welchen Umfang sie haben. Dieser Vortrag wäre aber erforderlich gewesen, denn wenn lediglich geringfügige Putzschäden vorliegen, hindert dies nicht an der Forderung des Zuschlags von 30 Pfennigen. Um überhaupt prüfen zu können, ob die vom Kl. behaupteten Mängel erheblich sind, hätte er daher zu diesen Behauptungen der Bekl. Stellung nehmen müssen und ggf. den Vortrag bestreiten müssen. Dies hat er jedoch nicht getan, son-dern lediglich pauschal "erhebliche Schäden" eingewandt.

3. Der von der Bekl. verlangte Mietzins ist auch nicht wegen Verstoßes ge-gen § 5 WiStG gem. § 134 BGB teilweise nichtig. Die Nichtigkeit setzt näm-lich voraus, daß ein unangemessen hohes Entgelt gefordert wird, d. h. ein Entgelt, das infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Wohnungen die üblichen Entgelte für vergleichbaren Wohnraum nicht unwesentlich übersteigt (§ 5 Abs. 1 Satz 1 und 2 WiStG). Jedoch ist ein Entgelt jedenfalls dann nicht unangemessen hoch, wenn es zur Dek kung der laufenden Ausgaben des Vermieters erforderlich ist, sofern nicht ein unangemessenes Mißverhältnis zur Leistung des Vermieters festzustellen ist (§ 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG). Wegen der fortbestehenden Preisbindung von Wohnraum nach den DDR-Vorschriften kann für die Bestimmung des angemessenen Entgelts i. S. d. § 5 Abs. 1 Satz 2 WiStG und der lau-fenden Ausgaben i. S. d. § 5 Abs. 1 Satz 3 WiStG zunächst nur auf die Hö-he der verlangten Grundmiete abgestellt werden, ohne daß der Modernisierungszuschlag einzurechnen ist. Danach kann kein Verstoß gegen § 5 WiStG festgestellt werden, denn es ist zwischen den Parteien unstreitig, daß diese Grundmiete die preisrechtlich zulässige ist. Entgegen der An-sicht des Kl. kann für die Prüfung nach § 5 WiStG nicht ohne weiteres auch der Modernisierungszuschlag zur Miete hinzugerechnet werden, denn in den Beitrittsgebieten sind wegen Modernisierungen Mietpreiserhöhungen nur im Wege der Erhebung eines Zuschlags nach §§ 11, 3 MHG möglich, ohne daß deshalb der Mietzins erhöht werden könnte. Deshalb ist entgegen der für das Recht in den sog. Altländern der Bundesrepublik wohl über-wiegenden Meinung (vgl. KG, WM 1992, 140 [141]) der Modernisierungszuschlag nicht einzurechnen. Es ist allein zu prüfen, ob der Modernisierungszuschlag als solcher ein angemessenes Entgelt für die vermieterseits erbrachte Modernisierungsleistung ist bzw. ob er der Deckung der laufenden Kosten des Vermieters dient, ohne ein unangemessenes Miß-verhältnis zur Leistung des Vermieters darzustellen. Hierzu hat der Kl. je-doch nichts im einzelnen vorgetragen, denn er hat zu Art und Umfang und Werthaltigkeit der Arbeiten im einzelnen nichts vorgetragen. Es kann damit nicht festgestellt werden, daß die Bekl. ein unangemessen hohes Entgelt fordert.

Bei preisfreiem Wohnraum kann der Vermieter nach einer Modernisierung die Kosten mit 11 % jährlich auf den Mieter umlegen, jedoch nur dann, wenn dadurch die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich 20 % nicht überschritten wird (§ 5 WiStG). Bei preisgebundenem Wohnraum in den neuen Ländern kann dies nicht gelten, denn wenn man dort die Preisbindungsmiete als die ortsübliche Vergleichsmiete annehmen wollte, wäre praktisch jede Modernisierung unmöglich.

Das Amtsgericht Mitte hat sich deshalb in seinem Urteil vom 22. Dezember 1993 zu Recht auf den Standpunkt gestellt, daß die Modernisierungskosten voll umlegungsfähig sind.

Dies gilt auch dann, wenn die Modernisierungsarbeiten schon vor Vertragsabschluß beendet waren. Dann ist zwar eine einseitige Mieterhöhung nach § 3 MHG nicht möglich; die Vereinbarung eines Modernisierungszuschlages im Mietvertrag verstößt aber nicht gegen die Preisbindung.