Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Verwirkung

Zur Verwirkung eines Anspruchs auf Mieterhöhung nach Modernisierung.

Die Klage ist unbegründet.

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe von 664,65 DM gegen den Bekl.

Denn entgegen der Ansicht des Bekl. ist der Mietzinsanspruch der Kl. hinsichtlich des Zeitraumes Januar 1993 bis September 1995 zwar noch nicht verjährt, nach dem Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB haben die Kl. aber die Geltendmachung dieses Anspruchs gegenüber dem Bekl. verwirkt.

Nach den Gesamtumständen des vorliegenden Falles durfte der Bekl. darauf vertrauen, daß die Kl. eine Mieterhöhung wegen der bereits im Jahre 1989 abgeschlossenen Modernisierungsmaßnahmen nicht mehr geltend machen würden, so daß die mit der hier anhängigen Klage geltend gemachte Inanspruchnahme des Bekl. nach sechs Jahren als unzulässige Rechtsausübung anzusehen ist.

Denn der Bekl. hat der ihm mit Schreiben vom 11.8.1989 angekündigten Mieterhöhung umgehend widersprochen und fachliche Hilfe des Berliner Mietervereins eingeholt. In dem Zeitraum Oktober 1990 bis März 1991 ist eine umfangreiche Korrespondenz zwischen den Vertretern der Parteien geführt worden, im Rahmen derer die Kl. auf der Berechtigung zur Mieterhöhung gemäß § 3 MHG beharrten und der Bekl. bei seinem Standpunkt verblieb, eine Mieterhöhung wegen Modernisierung komme nicht in Betracht. letztlich hat der Vertreter der Kl. dem Bekl. im Schriftsatz vom 15. Januar 1991 mitgeteilt, daß "hinsichtlich des von uns geltend gemachten Mietzinses ... nunmehr aufgrund ihrer beharrlichen Weigerung gerichtliche Hilfe in Anspruch" genommen werden würde. Nach dieser Ankündigung mußte der Bekl. davon ausgehen, daß die Kl. umgehend Klage gegen ihn erheben würden. Aus der Tatsache, daß diese Klageerhebung aber über einen Zeitraum von fast fünf Jahren unterblieb, mußte der Bekl. andererseits den Schluß ziehen, daß die Kl. ihre Auffassung hinsichtlich ihrer Berechtigung zur Mieterhöhung wegen der Modernisierung geändert hatten und davon Abstand genommen haben, ihre Mieterhöhungsansprüche gegen ihn geltend zu machen.

Der Feststellungsantrag der Kl. ist ebenfalls unbegründet.

Denn hier haben die Kl. ihren Mieterhöhungsanspruch nicht etwa überhaupt nicht geltend gemacht, so daß eine Verwirkung nur bis zur nunmehrigen Geltendmachung des Anspruchs wirken würde. Vielmehr ist die Berechtigung zur Mieterhöhung zwischen den Parteien bereits ausgiebig diskutiert worden. Der Bekl. mußte aufgrund des jahrelangen Ausbleibens einer Klage gegen ihn davon ausgehen, daß die Kl. von seiner Argumentation überzeugt worden sind und ihm gegenüber endgültig auf diese Mieterhöhung, die Gegenstand des zwischen den Parteien bzw. ihren Vertretern geführten Schriftwechsels war, verzichtet hatten. Dies gilt um so mehr, als auch der Schriftwechsel zwischen den Parteien nicht weitergeführt wurde, sondern nach dem letzten Schriftsatz der Beklagtenseite vom 15. März 1991 für fünf Jahre zu Ende war.

Insofern kann der Mieterhöhung im vorliegenden Fall auch für die Zukunft keine Wirkung zukommen.

Ein Vermieter hatte 1987 Modernisierungsmaßnahmen angekündigt und dann durchführen lassen. Nach der Mieterhöhungserklärung aus dem Jahre 1989 zahlte der Mieter den Modernisierungszuschlag nicht, und es entwickelte sich ein umfangreicher Schriftverkehr. Nach einer Klageandrohung durch den Vermieter Anfang 1991 schlief die Sache jedoch ein.

Die jetzt erhobene Klage des Vermieters auf Zahlung des Modernisierungszuschlags aus nicht verjährter Zeit und auf Feststellung, daß der Mieter zukünftig die Mieterhöhung zu bezahlen habe, wies das Amtsgericht Neukölln mit Urteil vom 19. März 1996 ab. Der Anspruch des Vermieters sei verwirkt, da nach der Ankündigung vom Januar 1991, es werde gerichtliche Hilfe in Anspruch genommen, der Mieter davon ausgehen konnte, daß dies auch tatsächlich geschehen würde. Aus der Untätigkeit des Vermieters habe er den Schluß ziehen dürfen, daß die Ansprüche nicht mehr weiterverfolgt werden würden. Deshalb bestehe auch für die Zukunft keine Verpflichtung auf Zahlung des Modernisierungszuschlages.

Merke: Man muß sich nicht selbst festlegen, was man in Zukunft zu tun gedenkt. Kündigt man aber eine bestimmte Vorgehensweise an, sollte man diese Schritte auch tun. Leere Drohungen sind schädlich.