Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Verjährungshemmung

Die verwaltungsgerichtliche Entscheidung über den Wertverbesserungszuschlag hemmt die Verjährung gem. § 203 Abs. 2 BGB.

Die Kl. (Vermieter) führten 1978 umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durch, über die zwischen den Parteien Streit entstand, der durch Urteil des OVG Berlin vom 6.12.1989, OVG 7 B 34.88 dahingehend entschieden wurde, daß der Modernisierungszuschlag 705,80 DM beträgt. Die Kl. machen nicht gezahlten Mietzins für 1980 in Höhe von 1.432,72 DM geltend. Der Bekl. (Mieter) erhebt die Einrede der Verjährung.

Den Kl. steht aus den §§ 535 Satz 2 BGB, 18 Abs. 1 I. BMG, 11 AMVOB der noch offene und geltend gemachte Mietzinsanspruch für 1980 zu.

Die Bekl. durfte aufgrund der Erhebung der Einrede der Verjährung die Leistung nicht verweigern, § 222 Abs. 1 BGB, da die Einrede nicht durchgreift.

Gemäß den §§ 197, 201 Satz 1 BGB wäre für die hier offenen Mietzinsansprüche 1980 Verjährung mit dem 31.12.1984 eingetreten.

Die Verjährungsfrist ist gemäß § 203 Abs. 2 BGB gehemmt, da die Kl. auf-grund höherer Gewalt an der Durchsetzung der Mietzinsansprüche für 1980 gehindert waren.

Höhere Gewalt liegt vor, wenn der Umstand, der den Gläubiger an der Durchsetzung seines Anspruchs hindert, für ihn weder vorauszusehen noch zu verhindern war. Ein derartiges Hindernis bestand in der Bestimmung des § 11 Abs. 6 AMVOB, die nach der herrschenden Auslegung dazu führt, daß solange ein Streit zwischen den Mietvertragsparteien über Grund und Höhe des Wertverbesserungszuschlages besteht und dieser nicht rechtskräftig im Verwaltungs- oder Verwaltungsgerichtsverfahren entschieden worden ist, der Vermieter an einer Durchsetzung des Mietzinses, soweit er auf der Wertverbesserung beruht, vor den Zivilgerichten ge-hindert ist, so daß vor Einleitung eines Preisstellenverfahrens eine Klage als unzulässig abzuweisen und nach Einleitung des Preisstellenverfahrens nach § 148 ZPO zwingend auszusetzen wäre.

Aus der Akte des Verfahrens 16 C 695/83 ergibt sich, daß am 19. Januar 1983 der Ausgangsbescheid des Bezirksamtes ergangen war, so daß die Zeit, während der die Verjährung gehemmt war, mindestens ein Jahr und 11 Monate betrug, welche nach dem Eintritt der Rechtskraft des Urteils des OVG Berlin an die noch laufende Verjährungsfrist anzuhängen wären. Die dann noch laufende Verjährungsfrist ist gemäß § 209 Abs. 1 BGB durch Klageerhebung unterbrochen worden.

Die Bekl. kann sich überdies aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glau-ben auf die Verjährung nicht berufen. In dem Verfahren des AG Schöneberg 16 C 695/83 hat deren damaliger Prozeßvertreter erklärt, "er verzichte hinsichtlich der geltend gemachten Wertverbesserungszuschläge auf die Einrede der Verjährung". Da Gegenstand des damaligen Prozesses die Feststellung war, daß die Bekl. den festzusetzenden Wertverbesserungszuschlag zu zahlen habe, umfaßt dieser Verzicht die gesamten bis zur rechtskräftigen Entscheidung des Verwaltungsverfahrens entstandenen Wertverbesserungszuschläge.

Zwar ist der Verzicht gemäß § 225 Satz 1 BGB unwirksam, jedoch kann sich die Bekl. hierauf aus dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben bis zum Eintritt der Rechtskraft des Urteils des OVG Berlin und einer zusätzlichen angemessenen Frist zur Geltendmachung des Anspruches nicht berufen (Palandt-Heinrichs, § 225 BGB, Anm. 1 a). Die Kl. haben nach Er-laß des Urteils des OVG Berlin auch alsbald Zahlungsklage erhoben.