Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Vereinbarung bei Mietvertragsbeginn; Preisstellenbescheid

1. Hat sich der Mieter bei Mietvertragsbeginn vertraglich zur Zahlung eines Modernisierungszuschlages verpflichtet, kommt es weder darauf an, ob er nach § 541 b Abs. 1 BGB zur Duldung verpflichtet gewesen wäre noch ist eine Mieterhöhungserklärung erforderlich.

2. Der Bescheid der Preisstelle nach § 11 Abs. 6 AMVOB ist sowohl hinsichtlich des Grundes als auch hinsichtlich der Höhe vorgreiflich für das Zivilgericht.

Der Kl. vermietete der Bekl. durch Vertrag vom 19. Dezember 1986 eine Altbauwohnung. Im Herbst 1986 hat er anstelle vorhandener Öfen die Wohnung mit einer Gasetagenheizung versehen, die Gassteigeleitungen verstärken lassen. Ferner hat er Einfachfenster in Küche und Bad durch Isolierglasfenster ersetzen und die Giebelwand des Seitenflügels mit einer Wärmedämmung versehen lassen. Im Mietvertrag vom 19. Dezember 1986 mit der Bekl. war eine Miete von insgesamt 318,52 DM vereinbart. Außerdem hieß es in dem Vertrag, daß die Miete sich nach dem Vorliegen der entsprechenden vollständigen Rechnungen um die zu berechnende Kostenumlage der durchgeführten Modernisierungsarbeiten erhöhe. Die Umlage sei ab Fertigstellung der Arbeiten zu zahlen. Mit Schreiben vom 27. Juli 1987 forderte der Kl. mit Wirkung vom 1. September 1987 einen monatlichen Modernisierungszuschlag von 192,81 DM, den die Bekl. nicht zahlte. Auf ihren Antrag hin setzte die Preisstelle für Mieten gem. § 11 Abs. 6 AMVOB den preisrechtlich zulässigen Mieterhöhungsbetrag auf 203,95 DM fest. Mit der vorliegenden Klage verlangt der Kl. u. a. rückständige Modernisierungszuschläge von monatlich 192,81 DM. Die Klage war insoweit auch erfolgreich.

Denn eine Mieterhöhungserklärung war entbehrlich, weil sich die Bekl. im Mietvertrag vom 19. Dezember 1986 zur Zahlung des Modernisierungszuschlages verpflichtet hat. Daß die Modernisierungsarbeiten in dem Mietvertrag nicht im einzelnen aufgeführt sind, ist bedeutungslos. Die in § 20 Nr. 2 enthaltene Vereinbarung (Ergänzung zu § 3) ist dahin auszulegen, daß sich die Bekl. jedenfalls verpflichtet hat, den preisrechtlich zulässigen Zuschlag für diejenigen Modernisierungen zu zahlen, die der Kl. bei Abschluß des Mietvertrages schon in Auftrag gegeben hatte. Ob die Modernisierungsarbeiten bei Abschluß des Vertrages schon beendet waren, ist gleichgültig. Am 19. Dezember 1986 waren sämtliche Modernisierungen, für die der Kl. den Zuschlag von 192,81 DM verlangt, schon in Auftrag gegeben. Die Gasetagenheizung und die Isolierglasfenster waren unstreitig sogar schon eingebaut. Auf die Frage, ob die Heizung schon betriebsfähig war und ob die nach dem Einbau der Isolierglasfenster erforderlichen Verputzarbeiten schon ausgeführt waren, kommt es nicht an. Der Auftrag zur Anbringung der Wärmedämmung an der Giebelwand ist am 7. November 1986 erteilt worden; das ergibt sich aus der Rechnung der Firma D. Malereibetriebe vom 23. Dezember 1986. Auch der Auftrag zur Ausführung der Arbeiten an den Schornsteinen muß schon vor dem 19. Dezember 1986 erteilt worden sein; denn aus der Schlußrechnung der Firma G vom 8. Mai 1987 ergibt sich, daß diese Firma dem Kl. schon am 10. November 1986 eine Zwischenrechnung erteilt hatte.

Der Hinweis der Bekl. auf den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988 (GE 1988, 993) geht fehl. Nach diesem Rechtsentscheid ist nur die Wirksamkeit einer auf § 18 I. BMG oder auf § 3 MHG gestützten einseitigen Mieterhöhungserklärung des Vermieters davon abhängig, daß der Mieter entweder der Modernisierungsmaßnahme zugestimmt hat oder nach § 541 b Abs. 1 BGB zu deren Duldung verpflichtet war (und diese Verpflichtung setzt nach § 541 b Abs. 2 BGB in der Regel voraus, daß der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme form- und fristgerecht angekündigt hat). Hat sich der Mieter dagegen wie im vorliegenden Fall vertraglich zur Zahlung des Modernisierungszuschlages verpflichtet, dann kommt es nicht darauf an, ob er nach § 541 b Abs. 1 BGB zur Duldung der Modernisierungsmaßnahme verpflichtet war, und demgemäß auch nicht darauf, ob der Vermieter die Maßnahme form- und fristgerecht angekündigt hat. Das Gericht hat nicht zu prüfen, ob die Arbeiten, die der Kl. hat ausführen lassen, als eine Modernisierung im Sinne des § 11 Abs. 1 AMVOB anzusehen sind. Das ist aus § 11 Abs. 6 AMVOB zu folgern. Diese - mit Ablauf des 31. Dezember 1987 außer Kraft getretene - Vorschrift lautet in der Fassung der Zweiten Verordnung zur Änderung der Altbaumietenverordnung Berlin vom 6. Mai 1981 (GVBl. S. 623) - im folgenden "2. Änderungsverordnung" -:

"Im Streitfalle entscheidet die Preisbehörde auf Antrag des Vermieters oder des Mieters über die Höhe des Zuschlages, soweit dieser nicht auf Grund des § 1 des Ersten Bundesmietengesetzes geltend gemacht werden kann."

Der Ansicht der Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin (GE 1985, 931), aus dem Wortlaut dieser Vorschrift ergebe sich, daß die Preisbehörde nur über die Höhe des Zuschlags zu entscheiden habe, nicht aber über die Frage, ob eine Modernisierung vorliege und ob der Vermieter daher überhaupt einen Modernisierungszuschlag fordern dürfe, vermag das Amtsgericht nicht zu folgen. Auf den ersten Blick erscheint die Ansicht der Zivilkammer 64 zwar einleuchtend, weil es in der alten Fassung des § 11 Abs. 6 AMVOB hieß:

"Im Streitfalle entscheidet die Preisbehörde auf Antrag des Vermieters oder des Mieters über den zulässigen Mieterhöhungsbetrag."

§ 11 Abs. 6 AMVOB n. F. muß aber so ausgelegt werden, als habe die Preisbehörde nach wie vor auch über die Frage zu entscheiden gehabt, ob überhaupt ein Modernisierungszuschlag zulässig sei. Denn bei der Auslegung, die die Zivilkammer 64 vornimmt, wäre § 11 Abs. 6 n. F. wegen Fehlens einer gesetzlichen Ermächtigung nichtig gewesen. Nach der einhelligen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (GE 1976, 446), des Oberverwaltungsgerichts Berlin (vgl. zuletzt GE 1983, 753; 1984, 333, 713, 715 und 977), des Verwaltungsgerichts Berlin, des Kammergerichts (Urteil vom 13. Oktober 1969 - 8 U 856/69 -; Urteil vom 23. November 1972 - 8 U 558/72 -) und - soweit bekannt - auch das Landgericht Berlin (mit Ausnahme der Zivilkammer 63) oblag nach § 11 Abs. 6 AMVOB a. F. auch die Entscheidung darüber, ob eine Modernisierung vorliege und ob der Vermieter daher überhaupt einen Modernisierungszuschlag fordern dürfe, der Preisbehörde und nicht den ordentlichen Gerichten. Eine gesetzliche Ermächtigung, diese Zuständigkeit den ordentlichen Gerichten zu übertragen, ist nicht vorhanden. Die 2. Änderungsverordnung ist, wie ihr Eingangssatz zeigt, aufgrund des Artikels 6 des Zweiten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vom 24. Juli 1979 (GVBl. S. 1344) - im folgenden: "2. Mietrechtsänderungsgesetz" - erlassen worden. In Artikel 6 dieses Gesetzes sind die zuständigen Bundesminister aber nur ermächtigt worden, die Altbaumietenverordnung Berlin "an dieses Gesetz anzupassen". Da durch das 2. Mietrechtsänderungsgesetz die neue Stichtagsmiete eingeführt worden ist (Artikel 4 Nr. 1 enthält die Änderung des § 1 I. BMG), war fortan eine Festsetzung des Modernisierungszuschlages durch die Preisbehörde in denjenigen Fällen entbehrlich, in denen der Modernierungszuschlag Teil der neuen Stichtagsmiete war. Diese Fälle mußten aus dem Anwendungsbereich des § 11 Abs. 6 AMVOB herausgenommen werden, und das ist durch die 2. Änderungsverordnung geschehen. Hierin lag eine Anpassung der AMVOB an das 2. Mietrechtsänderungsgesetz. Dagegen wäre es keine Anpassung an dieses Gesetz gewesen, die Zuständigkeit für die Entscheidung der Frage, ob eine Modernisierung vorliegt und ob der Vermieter daher überhaupt einen Modernisierungszuschlag fordern darf, von der Preisbehörde auf die ordentlichen Gerichte zu übertragen. Keine der Vorschriften des 2. Mietrechtsänderungsgesetzes hat eine solche Übertragung erfordert, und durch Artikel 6 dieses Gesetzes sind die zuständigen Bundesminister auch nicht etwa ermächtigt worden, preisbehördliche Befugnisse zu vermindern und das Mieterhöhungsverfahren den für preisgebundene Neubauwohnungen geltenden Vorschriften anzupassen.

Das Gericht folgt damit im Ergebnis der Rechtsprechung der Zivilkammer 61 (GE 1987, 91) und der Zivilkammer 62 (GE 1987, 139; 1988, 521) des Landgerichts Berlin.

Das Gericht ist auch nicht etwa insoweit, als der Kl. den Modernisierungszuschlag für die Zeit ab Januar 1988 verlangt, berechtigt zu prüfen, ob eine Modernisierung vorliegt. Das gilt, obwohl die Vorschriften des Mietpreisrechts mit Ablauf des 31. Dezember 1987 außer Kraft getreten sind. § 20 Abs. 2 des Mietvertrages ist dahin auszulegen, daß die Bekl. für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses den Modernisierungszuschlag zu zahlen hat, der preisrechtlich zulässig war, solange die Preisbindung galt.

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