Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Zahlung als Zustimmung

In der zweimaligen vorbehaltlosen Zahlung des Mieterhöhungsbetrags nach Modernisierung liegt eine konkludente Zustimmung des Mieters zur Vertragsänderung.

Die Bekl. (Vermieterin) hat gegenüber den Kl. (Mieter) einen Modernisierungszuschlag geltend gemacht, den die Kl. zunächst zwei Monate lang gezahlt, danach aber nur unter Vorbehalt gezahlt haben. Die Kl. vertreten die Auffassung, die Erhöhungserklärung sei unwirksam gewesen, und trotz zweimaliger vorbehaltloser Zahlung könne nicht von einer konkludenten Zustimmung ausgegangen werden.

Die Klage ist zulässig. So steht den Kl. insbesondere das für die erhobene Feststellungsklage erforderliche Feststellungsinteresse zu, denn sie besitzen ein berechtigtes Interesse an der begehrten Feststellung, da ihnen wegen der bei Nichtzahlung drohenden Kündigung nicht zugemutet werden kann, die Erhöhung zu ignorieren.

Die Klage ist allerdings unbegründet. Nach allgemeiner Auffassung stellt die wiederholte vorbehaltlose Zahlung einer geforderten Mieterhöhung eine stillschweigende (konkludente) Zustimmung des Mieters dar, an die er gebunden ist und die er anschließend nicht wirksam mit der Begründung widerrufen kann, er halte die Erhöhung nun doch für nicht richtig (vgl. Sternel, Mietrecht, Kommentar, 3. Aufl., III 718 m. w. N.).

Wie oft der Mieter die Miete vorbehaltlos zahlen muß, damit seine Zahlungen als Zustimmung angesehen werden können, wird von der Rechtsprechung unterschiedlich beantwortet (vgl. die Nachweise bei Sternel aaO. unter Anmerkung 7). Das erkennende Gericht schließt sich insoweit dem Landgericht Berlin an, das eine zweimalige Zahlung für ausreichend erachtet (LG Berlin, Urteil vom 12.12.1991 - 62 S 275/91, GE 1992, 207, 208), wobei für dieses Ergebnis u. a. auch der Umstand spricht, daß der Gesetzgeber sich nunmehr erstmalig zu dieser Problematik geäußert hat und dabei in Artikel 1 § 12 (6) Nr. 2 des Gesetzes zur Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethöherecht (Mietenüberleitungsgesetz) vom 6. Juni 1995 (BGBl. I 1995 S. 748, 749) die Entscheidung getroffen hat, daß die zweimalige Entrichtung eines erhöhten Mietzinses oder die zweimalige Duldung des Einzuges des Mietzinses im Lastschriftverfahren in dieser Höhe als Zustimmung gilt.

Soweit die Kl. zutreffend darauf hinweisen, daß das Mieterhöhungsverlangen wegen der fehlenden Aufschlüsselung der Kosten ohne ihre Zustimmung keine Wirksamkeit hätte erlangen können und daß wegen des Zeitpunktes der Abgabe der Erklärung die erhöhte Miete erst ab März 1995 hätte verlangt werden können, rechtfertigt dies kein anderes Ergebnis, denn es ändert nichts daran, daß die Kl. die geforderte Erhöhung zunächst zweimal vorbehaltlos gezahlt haben.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß § 3 MHG stellt eine einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung dar, wie es die Juristen nennen. Sie verändert den Vertrag also ohne Zutun des Mieters und ist eigentlich kein Vertragsangebot. Fraglich ist, ob der Mieter nicht aber doch an wiederholte Zahlungen des Erhöhungsbetrages gebunden ist.

Mit Urteil vom 18. Juli 1995 meinte das Amtsgericht Tiergarten, eine zweimalige vorbehaltlose Zahlung reiche. Dann sei der Mieter gebunden und könne es sich nicht mehr anders überlegen.

Zur Begründung zieht das Gericht allerdings Rechtsprechung und Literatur zu § 2 MHG heran, der gerade nicht von einem einseitigen Mieterhöhungsrecht des Vermieters ausgeht, sondern von einem Anspruch auf Vertragsänderung.