Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Mieterhöhung; Aufzug; Zugang, Mietermehrheit; Erläuterung; Empfangsvollmacht; Ankündigung

1. Die nur einem von zwei Mietern zugegangene Mieterhöhung nach Modernisierung ist bei Vereinbarung einer Empfangsvollmacht auch dann wirksam, wenn der andere Mieter allein gekündigt hat und aus der Wohnung ausgezogen ist.

2. Der Einbau eines Aufzugs stellt eine nachhaltige Verbesserung einer im Obergeschoss gelegenen Wohnung dar, die nicht näher erläutert zu werden braucht.

3. Der Beginn der Modernisierungsarbeiten vor Ablauf der dreimonatigen Frist nach Ankündigung verzögert die Mieterhöhung nur dann, wenn die Mieterhöhung in der Ankündigung nicht angegeben worden ist oder diese um mehr als 10 % überschritten wird.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Bekl. sind gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung restlicher Mieten für die Zeit von November 2009 bis Mai 2010 in Höhe von jeweils 85,64 €, d. h. insgesamt 599,48 € verpflichtet. Die von den Bekl. geschuldete Miete hat sich aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 21. August 2009 nach vorangegangenen Modernisierungen gemäß § 559 BGB auf 445,82 € erhöht.

Die Mieterhöhungserklärung ist wirksam. Die an beide Bekl. gerichtete Erklärung ist auch dem Bekl. zu 2. wirksam zugegangen. Denn der Bekl. zu 1. war für diesen zur Entgegennahme in Nr. 14 der AVB zum Mietvertrag bevollmächtigt gewesen. Eine solche Empfangsvollmacht kann auch in Allgemeinen Geschäftsbedingungen vereinbart werden (BGH, Rechtsentscheid vom 10. September 1997 - VIII ARZ 1/97, GE 1997, 1458). Diese Bevollmächtigung des Bekl. zu 1. ist durch den Bekl. zu 2. nicht widerrufen worden. Zwar kann in einer Kündigung und dem Auszug eines von mehreren Mietern ein Widerruf einer Vollmacht gesehen werden. Die Auslegung des Amtsgerichts, dass die hiesige Kündigung allein durch den Bekl. zu 2. vom 8. Mai 1990 keinen Widerruf beinhalte, weil er seine Verzugsanschrift nicht angegeben habe, ist nicht zu beanstanden. Denn dieser hat mangels Angabe seiner neuen Anschrift eben kein besonderes Interesse daran kundgetan, dass mit einer Empfangsvollmacht für die Mitmieter kein Einverständnis mehr bestehe, ihm nunmehr Erklärungen des Vermieters unmittelbar selbst zugehen und er nicht auf Unterrichtung durch den verbliebenen Mieter angewiesen sein will (vgl. BGH a.a.O., dort Rn. 16).

Die Mieterhöhungserklärung ist auch in der Sache begründet. Der Einbau eines Aufzugs stellt grundsätzlich eine nachhaltige Verbesserung des Gebrauchswerts einer im Obergeschoss gelegenen Wohnung dar. Dies ist für jeden durchschnittlichen Mieter erkennbar und bedarf daher keiner weiteren Erläuterungen in der Mieterhöhungserklärung. Insoweit liegt die Sache anders als etwa beim Einbau von Isolierglasfenstern, bei denen die maßgebliche Verbesserung des Dämmwerts eben nicht ohne Weiteres zu erkennen und deshalb darzulegen ist (BGH, Urteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, GE 2006, 318). Eine Wertverbesserung liegt auch dann vor, wenn der Aufzug nicht unmittelbar auf der Etage der Wohnung der Bekl. hält. Dabei kann zugunsten der Bekl. als wahr unterstellt werden, dass sie insgesamt 33 Stufen auch bei der Benutzung des Aufzugs überwinden müssen. Denn das stellt gegenüber den 84 Stufen ohne Aufzug gleichwohl eine deutliche Steigerung des Komforts dar, jedenfalls wenn Einkäufe oder andere schwerere Gegenstände in die Wohnung verbracht werden müssen. Ob die Bekl. dies subjektiv als Verbesserung empfinden, kann dahinstehen.

Entgegen der Auffassung der Bekl. ergibt sich aus der Regelung in Nr. 6 der AVB zum Mietvertrag der Parteien keine Einschränkung der Zulässigkeit von Modernisierungsmaßnahmen. Soweit danach Modernisierungen ohne Zustimmung des Mieters möglich sein sollen, ist die Regelung schlichtweg unwirksam, § 554 Abs. 5 BGB. In Bezug auf Modernisierungsmaßnahmen, die eine Härte für den Mieter begründen können, entspricht die Vereinbarung den gesetzlichen Regelungen.

Härtegründe, die einer Mieterhöhung entgegenstehen, sind nicht ersichtlich. Solche können sich zwar auch aus finanziellen Gründen aufgrund der höheren Miete ergeben. Die Bekl. haben aber nicht anhand konkreter Umstände dargetan, die neue Miete nicht tragen zu können. Die pauschale Behauptung der Bekl., der Bekl. zu 1. beziehe Leistungen des JobCenters, und dieses würde die Miete nicht mehr übernehmen, genügt hierfür nicht. Im Vortrag der Bekl. fehlen jegliche Angaben zu ihren wirtschaftlichen Verhältnissen, die überhaupt eine Überprüfung ermöglichen. Hinzu kommt, dass zu den Verhältnissen des Bekl. zu 2. gar keine Angaben vorliegen. Da beide Mieter sind, hat auch eine entsprechende Gesamtbetrachtung zu erfolgen, zumal die Wohnung mit einer Größe von fast 100 m2 nicht typischerweise für die Nutzung durch eine Einzelperson konzipiert ist. Da das Amtsgericht bereits im angefochtenen Urteil darauf abgestellt hat, bedurfte es keiner weiteren Gelegenheit für einen weiteren Vortrag der Bekl., nachdem sie auch in der Berufungsbegründung keine ergänzenden Angaben gemacht haben.

Ohne Erfolg bleibt schließlich der Einwand der Bekl., dass die Mieterhöhung gemäß § 559 b Abs. 2 Satz 2 BGB erst sechs Monate nach Erhalt der Mieterhöhungserklärung eintrete, weil die Modernisierungsmaßnahmen vor Ablauf der dreimonatigen Frist nach der Ankündigung begonnen hatten. Letzteres ist zwar unstreitig. Die verzögerte Mieterhöhung tritt indes nur ein, wenn die Mieterhöhung nicht angegeben oder diese um mehr als 10 % überschritten wird. Andere Mängel der Ankündigung bleiben für die Mieterhöhung folgenlos (BGH, Urteil vom 19. September 2007 - VIII ZR 6/07, GE 2007, 1479).

Das darüber hinausgehende Feststellungsbegehren der Kl. ist zulässig. Angesichts der sich auf den streitgegenständlichen Zeitraum beschränkenden Rechtskraft des Zahlungsantrags besteht ein besonderes Interesse der Kl. im Sinne von § 256 Abs. 1 ZPO an der Feststellung der von den Bekl. aufgrund der hier streitgegenständlichen Mieterhöhungserklärung geschuldeten Miete auch für die Zukunft. Unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen ist das Feststellungsbegehren auch in der Sache begründet.

Zu Recht beanstanden die Bekl. indes einen Schreibfehler im angefochtenen Urteil. Die sich aus der Mieterhöhung ergebende Miete beläuft sich auf 445,82 € und nicht auf 455,82 €.

Dieser Fehler unterliegt einer Berichtigung nach § 319 ZPO und kann auch im Berufungsurteil entsprechend klargestellt werden, ohne dass damit ein Erfolg der Berufung verbunden ist.

Auch nach Auszug eines von zwei Mietern ist die an beide gerichtete, aber nur dem verbleibenden Mieter zugegangene Erhöhungserklärung wirksam, wenn formularvertraglich eine Empfangsvollmacht vereinbart wurde. Der Beginn der Modernisierungsarbeiten vor Ablauf der Dreimonatsfrist ist grundsätzlich unschädlich.

Der Vermieter verlangte nach Auszug eines Mieters mit einer an beide Mieter gerichteten Erklärung den Modernisierungszuschlag und berief sich auf die im Mietvertrag vereinbarte Empfangsvollmacht. Der Mieter berief sich darauf, dass die Mieterhöhungserklärung dem anderen Mieter nicht zugegangen und unwirksam sei, weil die Modernisierungsarbeiten vor Ablauf der Dreimonatsfrist nach Ankündigung begonnen hätten und die Wertverbesserung nicht näher erläutert worden sei. Das Amtsgericht verurteilte beide Mieter antragsgemäß.

Die ZK 63 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Auch nach Auszug des einen Mieters aufgrund der von ihm erklärten Kündigung sei die an beide gerichtete, aber nur dem verbleibenden Mieter zugegangene Erhöhungserklärung wirksam, da formularvertraglich eine Empfangsvollmacht vereinbart worden sei. Diese sei auch durch die Kündigung und den Auszug seitens des einen Mieters von diesem nicht konkludent widerrufen worden, da mangels Mitteilung der neuen Anschrift nicht davon ausgegangen werden könne, dass der ausgezogene Mieter auf Zugang von Erklärungen des Vermieters an den verbleibenden Mieter verzichtet habe. Da es sich bei dem Einbau eines Aufzugs um eine für jeden Mieter erkennbare Wertverbesserung handele, sei eine weitergehende Erläuterung nicht notwendig. Der Beginn der Modernisierungsarbeiten vor Ablauf der Dreimonatsfrist sei unschädlich.

Richtig sieht die ZK 63 in dem Auszug des einen Mieters keinen Widerruf der wirksam vereinbarten Empfangsvollmacht, die den Zugang der Mieterhöhungserklärung an beide Mieter entbehrlich machte; der Zugang an beide Mieter war an sich erforderlich, weil das Mietverhältnis durch die Kündigung des einen Mieters nicht beendet worden war. Wichtig war, dass die – hinsichtlich der Wertverbesserung nicht weiter zu erläuternde – Mieterhöhungserklärung an beide Mieter gerichtet war.

Zu Recht hält die ZK 63 die Mieterhöhung wegen Modernisierung auch für wirksam, obwohl der Vermieter vor Ablauf von weniger als drei Monaten mit dem Einbau des Fahrstuhls begonnen hatte; sie liegt insoweit auf der Linie des BGH in seinem Urteil vom 19. September 2007 (VIII ZR 6/07, GE 2007, 1479).