Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Pauschalpreis

Ist für eine Modernisierungsmaßnahme ein Pauschalpreis vereinbart, kann der Vermieter diesen Betrag ohne weitere Erläuterung der Mieterhöhungserklärung zugrunde legen.

Die Vermieterin ließ ihr Haus an das Fernwärmenetz der BEWAG anschließen und auch eine zentrale Warmwasserversorgung einbauen. Für die Arbeiten waren Pauschalpreise vereinbart worden. Mit Schreiben vom 14. November 1991 machte die Vermieterin eine Mieterhöhung geltend und gab u. a. an: Kosten der Fa. F. Einbau der Fernheizungsanlage, Heizkörper etc. (Pauschalvertrag) 415.000 DM. Mit Schreiben vom 14. Februar 1992 verlangte die Vermieterin eine Mieterhöhung wegen des Einbaues der zentralen Warmwasserbereitung. In dem Schreiben heißt es u. a.: Kosten der Fa. F. Einbau der zentralen Warmwasserbereitungsanlage (Pauschalvertrag) 323.641,94 DM abzüglich 31.000 DM Verzicht der Eigentümerin.

Die Mieterin zahlte den Modernisierungszuschlag unter Vorbehalt; vermietete die Wohnung selbst jedoch weiter zum vollen Mietzins einschließlich des Modernisierungszuschlages. Die Klage der Mieterin aus ungerechtfertigter Bereicherung wegen des Modernisierungszuschlages blieb in beiden Instanzen erfolglos.

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung zu, den sie durch Aufrechnung der Vollstreckung aus dem Kostenfestsetzungsbeschluß des Amtsgerichts Tiergarten vom 5. Juli 1993 - 5 C 529/92 - entgegenhalten kann.

Die Mietzahlungen, die von der Kl. geleistet wurden, sind nicht überhöht. Auf Grund der Mietzinserhöhungen der Bekl. mit Erklärung vom 14. November 1991 (Einbau der Heizungsanlage) und mit Erklärung vom 14. Februar 1992 (Warmwasserbereitungsanlage) war die Kl. verpflichtet, ab Dezember 1991 einen um 124,29 DM erhöhten Mietzins (nebst Heizkostenvorschuß) sowie ab 1. März 1992 einen um weitere 89,05 DM (nebst Warmwasservorschuß) erhöhten Mietzins zu zahlen. Denn die Bekl. hat auf Grund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen den Mietzins gem. § 3 MHG wirksam einseitig erhöht.

Dabei hatte die Kammer allein über die Frage zu befinden, ob die unstreitig durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen auf Grund einer wirksamen Erklärung gem. § 3 Abs. 3 MHG von der Kl. verlangt werden konnten. Zwischen den Parteien bestand kein Streit darüber, daß die behaupteten Modernisierungsmaßnahmen stattgefunden hatten, und daß materiell keine Einwendungen erhoben worden waren.

Beide Mieterhöhungserklärungen sind wirksam. Die Kammer verkennt nicht, daß an eine Mieterhöhungserklärung gem. § 3 Abs. 3 MHG erhebliche Anforderungen gestellt werden. Insbesondere ist Wirksamkeitsvoraussetzung, daß die Mieterhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird, wobei Berechnung und Erläuterung das Äquivalent für das einseitige Gestaltungsrecht des Vermieters sind. Denn der Vermieter verfügt über sämtliche Informationsgrundlagen (Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, III Rdn. 803). Dabei genügt es für eine Berechnung im Sinne der vorgenannten Vorschrift grundsätzlich nicht, wenn lediglich ein Endbetrag angegeben wird. Vielmehr sind die einzelnen Rechtspositionen mitzuteilen, wobei in Literatur und Rechtsprechung teilweise sogar gefordert wird, daß einzelne Rechnungspositionen dargelegt werden (LG Köln, WuM 1989, 579 f.; LG Berlin, MM 1993, 29; Barthelmess, 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz/MHG, 4. Aufl. § 3 MHG Rdnr. 49 bis 51).

Allerdings liegt die Sache hier anders, da zwei Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt wurden (Einbau einer Fernheizungsanlage und einer Warmwasserbereitungsanlage), für die der Vermieter jeweils einen Pauschalpreis mit der ausführenden Firma vereinbart hatte, und die zudem gesondert geltend gemacht wurden. In diesem Fall reicht es aus, wenn der Vermieter lediglich den Pauschalpreis mitteilt. Mehr ist ihm im Rahmen des Zumutbaren nicht möglich. Sinn und Zweck der Pflicht des Vermieters zur Begründung und Erläuterung der einseitigen Mieterhöhung ist es, dem Mieter eine Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnis auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung zu ermöglichen, ihm insbesondere eine grobe Einschätzung zu eröffnen, ob die aufgewandten Kosten erforderlich und angemessen waren, sowie ihm eine Einsicht in einzelne Rechnungsunterlagen anhand der Mieterhöhungserklärung möglich zu machen (LG Berlin, aaO., LG Berlin, MM 1992, 68, 69). Zwar soll das Erfordernis auch die einzelnen Rechnungspositionen mitzuteilen, selbst dann gelten, wenn es sich lediglich um eine einzige Modernisierungsmaßnahme handelt, doch würden die Anforderungen dann überspannt sein, wenn bei einer Pauschalpreisvereinbarung für eine einzige Modernisierungsmaßnahme die gleichen Regeln gelten sollten. Mehr als mitzuteilen, wie hoch der Pauschalpreis ist, kann der Vermieter nicht. Das gesamte Leistungsverzeichnis mit zu übersenden wäre hier nicht nur unzumutbar, sondern auch überflüssig. Denn der mit der Regelung des § 3 Abs. 3 MHG bezweckte Grund, die Überprüfbarkeit auf Grund einer übersichtlichen Mitteilung, würde durch Übersendung einer Vielzahl von Unterlagen vereitelt werden.

Zwar wird in der Literatur vereinzelt die Forderung erhoben, daß bei Pauschalpreisen der Vermieter den Pauschalbetrag erläutern und - notfalls im Wege der Schätzung, auch durch einen Architekten - eine grobe Aufteilung des Rechnungsendbetrages auf die einzelnen Arbeiten vornehmen muß (Beuermann, GE 1993, 826, 828). Ob diese Einzelmeinung für Pauschalverträge allgemein zutrifft, kann offenbleiben. Denn vorliegend geht es um einen Pauschalvertrag für eine einzelne Modernisierungsmaßnahme. In einem solchen Fall kann der Vermieter eine Aufschlüsselung gerade nicht vornehmen. Die Angemessenheit der Kosten kann der Mieter auch anhand des Erhöhungsbetrages prüfen, indem er die durchgeführte Maßnahme zu dem Erhöhungsbetrag ins Verhältnis setzt. Sollten sich dann noch Zweifel ergeben, kann der Mieter - jedenfalls in diesem Ausnahmefall - darauf verwiesen werden, weitere Auskünfte beim Vermieter einzuholen bzw. das Leistungsverzeichnis bei diesem einzusehen.

Nach § 3 MHG ist eine Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen zu berechnen und zu erläutern. Was Berechnung im Sinne der Vorschrift heißt, ist klar, nämlich die Kosten müssen mathematisch nachvollziehbar umgelegt werden. Was aber dazu noch erläutert werden muß, kann im Einzelfall zweifelhaft sein.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 20. April 1994, bei einer Pauschalpreisvereinbarung des Vermieters mit dem Handwerker reiche die Angabe des Pauschalpreises aus. Eine weitere Erläuterung sei entbehrlich.

Da es um die Aufrechnung des Mieters mit angeblich überzahlten Mieten im Wege einer Zwangsvollstreckungsgegenklage ging, hatte eine allgemeine Berufungskammer des Landgerichts zu entscheiden; ob die Mietberufungskammern sich dieser Auffassung anschließen werden, bleibt abzuwarten.