Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Fenster; Einbau; Energieeinsparung; VDI

Der Einbau von isolierverglasten Fenstern als solcher rechtfertigt keine Mieterhöhung nach § 3 MHG.

1. Die Kl. machen einen Modernisierungszuschlag gemäß § 3 MHG gegenüber der Bekl. geltend. Die monatliche Heizkostenvorauszahlung beläuft sich seit 1.1.1998 für die Wohnung der Bekl. auf 70 DM.

Mit Schreiben vom 27.2.1998 kündigten die Kl. Baumaßnahmen an, die zur Verbesserung der gemieteten Räume und zur Einsparung von Heizenergie führen sollten. Die Kosten wurden mit voraussichtlich ca. 13.000 DM angegeben, was einer monatlichen Mieterhöhung von ca. 120 DM entsprach. Mit Schreiben vom 30.7.1998 wurde der Gesamtaufwand mit 14.689,88 DM beziffert und ein Mietzuschlag von 116,52 DM mit Wirkung ab 1.9.1998 verlangt.

Aufgrund dieses Erhöhungsschreibens zahlte die Bekl. ab September 1998 einen um 25 DM monatlich erhöhten Mietzins.

Die Kl. behaupten, durch die Umbaumaßnahmen sei eine Energieeinsparung in der Wohnung der Bekl. von mindestens 21 % zu erzielen. Sie halten die Bekl. für verpflichtet, den angeforderten Modernisierungszuschlag gemäß § 3 MHG i. H. v. monatlich 116,52 DM zu zahlen.

Die Bekl. verweist darauf, daß die Iso-Verglasung lediglich den allgemein üblichen Gebäudezustand geschaffen habe und eine Mieterhöhung nach § 3 MHG nicht rechtfertige.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die durch den Fenstereinbau und die Wärmeisolierung den Kl. zustehende Mieterhöhung übersteigt nicht einen monatlichen Betrag von 25 DM, der bereits jetzt von der Bekl. gezahlt wird.

Eine Erhöhung der Grundmiete durch einen ungenau (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender § 3 MHG, Anm. 4) als "Wertverbesserungszuschlag" bezeichneten Betrag ist hier auf maximal 200 % der nachgewiesenen Energieeinsparung begrenzt (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, § 3 MHG, Rdn. 86).

Der Einbau von isoverglasten Fenstern als solcher rechtfertigt keine Mieterhöhung nach § 3 MHG. Hierdurch wurde das Gebäude lediglich in den allgemein üblichen Zustand versetzt, d. h. in den Zustand, der bei der überwiegenden Mehrzahl von Mieträumen - mindestens 2/3 - in Gebäuden gleichen Alters innerhalb der Region angetroffen wird (so BGH, Beschluß vom 19.2.1992, WM 1992, 181 f. = ZMR 1992, 234).

Bereits die Erläuterungen zum Hamburger Mietenspiegel belegen, daß Isolierverglasung ortsüblich ist. Bei fehlender Isolierverglasung sind Abschläge von den Mietenspiegelwerten möglich. Gerade bei Häusern in den älteren Baualtersklassen ist quantitativ häufiger Isolierverglasung festzustellen als etwa bei Nachkriegsbauten. Insoweit kann für die Entscheidung des Rechtsstreits hier dahingestellt bleiben, ob die entsorgten 60 Jahre alten Fenster im Holz noch gut waren (so die Fotodokumentation der Kl.) oder bereits altersbedingt abgängig waren (so die Argumentation der Bekl.).

Auch die mit der Einsparung von Heizenergie begründete Mieterhöhung rechtfertigt keine Erhöhung um mehr als 25 DM, weil auch nach mehrfachen Ergänzungen des vom gerichtlichen Sachverständigen abgegebenen Gutachtens allenfalls eine Energieeinsparung von 15,3 % kausal mit den Modernisierungsmaßnahmen erzielt werden kann.

Selbst bei einem 10 DM über der Heizkostenvorauszahlung liegenden monatlichen Verbrauch vor Modernisierung von monatlich 80 DM ergibt sich bei 15,3 % Ersparnis lediglich ein Betrag von 12,24 DM, der unter Berücksichtigung der 200 %-Grenze gerade mal eine Mieterhöhung von 24,48 DM rechtfertigt. Es ist hier zwar von einer nachhaltigen Energieeinsparung auszugehen, die bereits bei über 100 % angenommen wird (vgl. Schmidt-Futterer, § 3 MHG, Rdn. 78). Lediglich bei einer Energieeinsparung von monatlich 58,26 DM wäre der geltend gemachte Modernisierungszuschlag unter dem Aspekt der Energieeinsparung gerechtfertigt.

Der Klageantrag ist jedoch auch nicht teilweise begründet, da die Kl. voll beweispflichtig dafür sind, daß die Energieeinsparung hier monatlich mehr als 50% des von der Bekl. bereits gezahlten Erhöhungsbetrages von 25 DM monatlich ausmacht.

Die Argumentation des Kl. zu 2 gegen die Ausführungen des Sachverständigen ist jedenfalls für sich allein nicht geeignet, diesen Beweis zu erbringen. Der Gutachter hat sich im einzelnen mit den Einwendungen des Kl. auseinandergesetzt und mehrfach - letztlich sogar zugunsten der Kl. - seine Berechnungen korrigiert, wenn ihm besseres Datenmaterial zur Verfügung gestellt wurde.

Das Gericht folgt mangels besserer Erkenntnisquellen den Angaben des Gutachters, der die Vollbenutzungsstunden nicht aus der für Überschlagsrechnungen gedachten Tabelle zur VDI 2067 Blatt 2, Ausgabe 1993, entnimmt, sondern eigene Erfahrungswerte speziell für Hamburg zugrunde legt.

Die VDI 2067 Blatt 2 sprechen vom Wortlaut her auch für die Annahme des Sachverständigen, wenn es dort heißt: "Berechnung des voraussichtlichen (!) Jahres-Heizwärmebedarfs" oder "überschlägiges Berechnungsverfahren (Kurzverfahren)".

Der Sachverständige hat nicht etwa die VDI-Richtlinie negiert, sondern die Schätzwerte durch eindeutige Verbrauchszahlen ersetzt.

Daß sich hier nach der VDI 2067 ein Wert von 21,935 bzw. 21,97 % an Heizkostenersparnis errechnet, ist für den Modernisierungszuschlag nach § 3 unerheblich, da der Gutachter konkrete Zahlen zugrunde legen konnte und zugrunde gelegt hat.

Wenig überzeugend ist auch die Argumentation der Kl., daß der niedrige Verbrauch im Jahr 1996/97, d. h. unmittelbar vor der Modernisierungsmaßnahme, auf den hohen Heizverbrauch in der Wohnung im 1. Obergeschoß zurückzuführen sein soll. Die wiedergegebenen Werte zeigen, daß auch im 1. Obergeschoß der Brennstoffverbrauch 1995/96 höher lag als 1996/97 und trotzdem die Heizkosten in der Wohnung der Bekl. 1995/96 deutlich über den Werten von 1996/97 lagen. Warum sich die "kostenlose Aufwärmung" 1995/96 nicht trotz noch höheren Energieverbrauchs in der Wohnung im 1. Obergeschoß ausgewirkt haben soll, ist nicht dargelegt.

Im übrigen ist - wenn man der Auffassung des LG Berlin, ZMR 1999, 401, folgt - die geltend gemachte Mieterhöhungserklärung nicht einmal formgerecht, weil sie die Verringerung des Wärmeverbrauchs in keiner Weise nachvollziehbar berechnet, sondern sich primär auf Verbesserungsmaßnahmen stützt und lediglich die Baukosten angibt.