Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Mieterhöhungserklärung; Mietprozess; Nachholung der Mieterhöhung

1. Die nur einmalige Zahlung eines erhöhten Mietzinses führt nicht bereits zu einer Änderung des Mietzinses.

2. Die Vereinbarung über die Zahlung eines Modernisierungszuschlages ist nur dann wirksam, wenn die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen und die sich daraus ergebende Mieterhöhung be-reits im wesentlichen feststehen.

3. Die Zustimmung zur Modernisierung macht nur eine Modernisierungsankündigung entbehrlich. Voraussetzung für einen Modernisierungszuschlag ist jedoch auch in diesen Fällen eine wirksame Mieterhöhungserklärung.

4. Eine Mieterhöhungserklärung wegen eines Modernisierungszuschlages kann nicht ohne weiteres im Prozeß durch den Prozeßbevollmächtigten des Vermieters gegenüber dem Prozeßbevollmächtigten des Mieters nachgeholt werden.

I. Soweit die Bekl. behaupteten, der Vormieter des Kl. habe die verlangte Miete gemäß dem Mieterhöhungsschreiben vom 27.1.1988 in Höhe von 212,47 DM widerspruchslos gezahlt, führe dies nicht zu einer entsprechenden Mieterhöhungsvereinbarung zwischen ih-nen und dem Vormieter. Der Vormieter hätte - geht man von den Datumsangaben der Bekl. aus - diese erhöhte Miete nur einen Monat lang gezahlt. Die wiederholte Zahlung des erhöhten Mietzinses kann allenfalls dann als Zustimmung angesehen werden bzw. diese entbehrlich machen, wenn sich diese Zahlungen über einen längeren Zeitraum von mehreren Monaten erstrecken (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Berlin 1988, Anm. 15 zu § 10 MHG m. w. N.; LG Berlin GE 1986, 451 und GE 1987, 687; ZMR 1987, 269; NJW-RR 1986, 236).

II. Soweit die Parteien unter Nr. 15 der Sonstigen Vereinbarungen des Mietvertrages vom 16.5.1988 eine Mietzinserhöhung auf 300,-.- DM nach Inbetriebnahme der Dusche vereinbarten, ist diese Vereinbarung unwirksam. Zwar kann eine Mieterhöhung vertraglich vereinbart werden. Diese Vereinbarung muß aber während des Bestehens des Mietverhältnisses und im Hinblick auf eine konkrete Mieterhöhung getroffen werden (Beuermann, aaO, Anm. 72 zu § 3 MHG). Es wird also vorausgesetzt, daß die Ko-sten der Modernisierungsmaßnahmen und die sich daraus ergebende Mietzinserhöhung bereits rechnerisch feststehen. Im voraus getroffene Abreden über Modernisierungszuschläge sind unwirksam, weil § 10 Abs. 1 MHG auch insoweit nur Zustimmung des Mieters während des Bestehens des Mietverhältnisses zuläßt (Emmerich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl. 1988, § 3 MHG, Rdnr. 31).

III. Zwar führt eine vom Mieter gegebene Zustimmung zur Modernisierung zu einer Änderung des Mietverhältnisses dahingehend, daß Mietgegenstand künftig die durch die Modernisierung geänderte Mietsache ist (KG GE 1988, 983, 989), in diesen Fällen ist eine vorherige Ankündigung ge-mäß § 541 b Abs. 2 BGB nicht mehr Voraussetzung für den Mieterhöhungsanspruch gemäß § 3 MHG. Dennoch ist Voraussetzung für den An-spruch des Vermieters auf Mieterhöhung wegen der Modernisierungsaufwendungen eine entsprechende Mieterhöhungserklärung. In dem Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 3.7.1989 kann eine wirksame Mieterhöhungserklärung gemäß § 3 Abs. 3 Satz 1 MHG, die ohnehin erst ab 1. Sep tember 1989 wirksam wäre (§ 3 Abs. 4 Satz 2 MHG), da der Schriftsatz des Beklagtenvertreters vom 3.7.1989 erst am 17. Juli 1989 zugestellt worden ist, nicht gesehen werden, da weder dargelegt ist, daß die Prozeßvollmacht des Prozeßbevollmächtigten der Bekl. die Befugnis zur Abgabe ei-ner derartigen Willenserklärung umfaßte, noch daß die Prozeßbevollmächtigten des Kl. eine Empfangsvollmacht für derartige Willenserklärungen hatten. Außerdem fehlt es an der ausdrücklichen Erklärung, daß die Mieterhöhung im Namen des Bekl. - als Vermieter - erfolgte.