Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; nicht zu vertretende Maßnahme; Umstellung von Stadtgas auf Erdgas; Abzug von Instandsetzungskosten

Der Austausch des Gasherdes wegen der Umstellung von Stadtgas auf Erdgas ist als vom Vermieter nicht zu vertretende bauliche Maßnahme anzusehen, die einen Zuschlag gem. § 3 MHG rechtfertigt. Dabei sind jedoch die aktuellen Instandsetzungskosten von dem Gesamtbetrag abzuziehen.

(3) Dem Bekl. steht aufgrund der Erhöhungserklärung vom 1. Oktober 1992 kein Modernisierungszuschlag zu (§ 1 GVW in Verbindung mit § 3 Abs. 1 MHG).

Zwar ist der Austausch des Gasherdes als bauliche Maßnahme zu qualifizieren (vgl. Kinne, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, Kommentar, 2. Aufl. 1994, Teil B Rz. 7, 10 und Stichwort "Gasherd"). Denn der Begriff der baulichen Maßnahme ist weit auszulegen. Ein Eingriff in die Bausubstanz ist nicht erforderlich.

Auch kann dahingestellt bleiben, ob die Einsparung von 20 % Gas das Merkmal der nachhaltigen Einsparung von Heizenergie (§ 3 Abs. 1 Satz 1 3. Alt. MHG) ausfüllt. Denn der Bekl. hat den Herd aufgrund von Umständen ausgetauscht, die er nicht zu vertreten hat (§ 3 Abs. 1 Satz 1 4. Alt. MHG). Der Austausch war erforderlich, weil die Gasversorgung von Stadt- auf Erdgas umgestellt wurde und der alte Herd aus technischen Gründen nicht umgerüstet werden konnte (vgl. Kinne, aaO., Rz. 34).

Einer Umlegung der Kosten für den Austausch des Herdes steht jedoch entgegen, daß der Austausch des Herdes keine Maßnahme gewesen ist, die der Bekl. durchgeführt hat. Denn der Modernisierungszuschlag steht nur demjenigen zu, der Bauherr der Maßnahme war (vgl. LG Berlin, MM 1994, 246 und Kinne, aaO., Rz. 44). Weder hat der Bekl. die Maßnahme veranlaßt noch die Kosten getragen. Herr der baulichen Maßnahme war der Rechtsvorgänger des Bekl., der damalige Grundstückseigentümer. Zum anderen scheiterte die Umlegung der Kosten daran, daß nach § 3 Abs. 1 MHG ausschließlich die reinen Modernisierungskosten zu berücksichtigen sind (vgl. OLG Celle, GE 1981, 975 = WuM 1991, 151), bei der streitgegenständlichen baulichen Maßnahme jedoch eine tatsächliche Vermutung dafür spricht, daß (auch) ein Instandsetzungsbedarf bestand und somit von dem Bekl. Kosten geltend gemacht werden, die anteilig Kosten der Instandsetzung enthalten. Der Herd war mehrere Jahrzehnte alt. Er stammte aus den "60er Jahren". Der Bekl. hat es versäumt, den auf die Instandsetzung entfallenden Kostenanteil herauszurechnen oder darzulegen, daß der ausgetauschte Herd trotz seines Alters ohne Einschränkungen mangelfrei war.

Nach herrschender Auffassung ist der Austausch eines Gasherdes eine bauliche Maßnahme im Sinne des § 3 MHG. Wenn dies im Zuge der Umstellung auf Erdgas erfolgt, ist es darüber hinaus eine Maßnahme, die der Vermieter nicht zu vertreten hat, so daß er grundsätzlich die Kosten mit 11 % auf den Mieter umlegen kann. Zweifelhaft ist dies allerdings bei Uraltgeräten.

Das Landgericht Berlin meinte in seinem Urteil vom 15. November 1994, dann sei zu vermuten, daß ein Instandsetzungsbedarf bestand, der von den Modernisierungskosten abzuziehen ist. Welchen konkreten Instandsetzungsbedarf das Gericht damit meinte, bleibt offen, zumal Wartungsverträge für Herde unüblich und auch nicht sinnvoll sind und offenbar Mängel vom Mieter nicht vorgetragen waren.