Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Mieterhöhung

1) Hat der Vermieter in einer Mietwohnung Modernisierungsmaßnahmen nach § 3 MHRG durchgeführt und fordert er anschließend die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHRG auf der Basis vergleichbaren, nicht modernisierten Wohnraums, so ist er nicht gehindert, gleichzeitig und zusätzlich die Modernisierungskosten nach Maßgabe des § 3 MHRG auf den Mieter umzulegen.

2) Die Vorlagefrage, welche inhaltlichen Anforderungen an eine schriftliche Erklärung zu stellen sind, mit der der Vermieter nach Abschluß von Modernisierungsmaßnahmen im Sinne von § 3 MHRG gleichzeitig die Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung nach § 2 MHRG - auf der Basis von nicht modernisiertem Wohnraum - und den Modernisierungszuschlag nach § 3 MHRG begehrt, ist unzulässig.

Der Kl. erwarb im Jahre 1979 ein Grundstück, das mit einem Wohnhaus bebaut ist. In diesem Hause wohnt die Bekl. seit vielen Jahren zur Miete. Als der Kl. das Haus übernahm, betrug die Grundmiete 472,50 DM. Sie war seit 1975 nicht mehr erhöht worden. Nach Durchführung verschiedener Modernisierungsmaßnahmen in seiner eigenen Wohnung im Hause und Ausstattung der Wohnung der Bekl. mit Isolierverglasung und neuen Heizkörperventilen machte der Kl. mit Schreiben vom 30. Mai 1980 eine Mieterhöhung geltend. Dabei berechnete er den Erhöhungsbetrag zu einem Teil gemäß § 2 MHRG unter Hinweis auf den örtlichen Mietspiegel, weitere 62 DM errechnete er gemäß § 3 MHRG unter Hinweis auf die durchgeführten energiesparenden Maßnahmen. Die Bekl. stimmte dem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHRG zu, erkannte jedoch die Zulage nach § 3 MHRG nicht an. Mit der vorliegenden Klage begehrt der Kl. die Verurteilung der Bekl. zur Zahlung auch des gemäß § 3 MHRG errechneten Erhöhungsbetrages. Die Bekl. verweigert die Bezahlung dieser Erhöhung u. a. mit der Behauptung, die Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen sei schon bei der Ermittlung der Vergleichsmiete nach § 2 MHRG berücksichtigt worden. Der Kl. bestreitet dies. Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen mit der Begründung, der Kl. habe nicht hinreichend deutlich gemacht, daß er bei Ermittlung der Vergleichsmiete im Verfahren gemäß § 2 MHRG die Modernisierungsmaßnahmen nicht berücksichtigt habe. Es bestehe daher der Verdacht einer unzulässigen kumulativen Mieterhöhung. 2. Das LG hält die tatsächlichen Fragen für geklärt. Es hat dem Senat folgende Rechtsfragen gem. Art. III Abs. 1 des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1967 in der Fassung des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. I 657) vorgelegt: Ist eine, in einem Mieterhöhungsverlangen gleichzeitig geltend gemachte Mieterhöhung einmal nach § 2 MHRG auf die ortsübliche Vergleichsmiete und außerdem zusätzlich nach § 3 MHRG wegen durchgeführter Modernisierungsarbeiten zulässig, wenn die Modernisierung bei der Bemessung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht erwähnt worden ist? Auf Rückfrage des Senats hat das Landgericht seine Vorlagefrage erläutert und aufgegliedert. Danach soll in erster Linie die Rechtsfrage beantwortet werden, ob eine gleichzeitige Mieterhöhung sowohl nach § 2 MHRG (Anpassung an gestiegene Vergleichsmieten ohne Berücksichtigung der Modernisierung) als auch nach § 3 MHRG (Modernisierungszuschlag) überhaupt zulässig ist. Wenn das bejaht wird, soll die weitere Rechtsfrage geklärt werden, welche Anforderungen an ein gleichzeitig ausgesprochenes Erhöhungsverlangen nach § § 2 und 3 MHRG zu stellen sind. 3. Zur ersten Vorlagefrage: 3.1. Zur ersten Vorlagefrage ist - soweit ersichtlich - bisher ein Rechtsentscheid nicht ergangen. Sie hat vereinzelt in der Literatur Erörterung gefunden (vgl. Sternel, Mietrecht, 2. Auflage, Seite 302 Anm. 104 am Ende), ist jedoch angesichts der zu beobachtenden Tendenz bei der gerichtlichen Beurteilung von Mieterhöhungen schwergewichtig gerade auf solche Umstände abzustellen, die mit dem eigentlichen Rechenwerk nichts zu tun haben, von grundsätzlicher Bedeutung. Die Vorlagefrage war zu bejahen. 3.2. Nach ganz einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. statt aller: Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Auflage, § 3 MHRG, Anm. 1 ff. mit weiteren Nachweisen) ist der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i. S. von § 3 MHRG berechtigt, die Modernisierung

tzlicher Bedeutung. Die Vorlagefrage war zu bejahen. 3.2. Nach ganz einhelliger Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. statt aller: Emmerich-Sonnenschein, Mietrecht, 2. Auflage, § 3 MHRG, Anm. 1 ff. mit weiteren Nachweisen) ist der Vermieter nach der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen i. S. von § 3 MHRG berechtigt, die Modernisierung jedenfalls einmal zur Grundlage einer Mieterhöhung zu machen. Er kann dafür zwei Wege wählen, nämlich das die Zustimmung des Mieters erfordernde Mieterhöhungsverfahren nach § 2 MHRG oder das Umlageverfahren nach § 3 MHRG, welches zur Mieterhöhung durch einseitige Erklärung des Vermieters führt. Mit anderen Worten: Der Vermieter kann in jedem Falle mit einer finanziellen Beteiligung des Mieters an den Modernisierungsmaßnahmen rechnen und diese Beteiligung in seine Wirtschaftlichkeitsüberlegungen einbeziehen, die er vor der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen anzustellen hat. Geltendes Recht und Gesetz bieten keine Handhabe, den Mieter vor der Durchsetzung des Mieteranteils an der Modernisierung zu bewahren, wenn er nicht von den ihm nach § 9 MHRG eingeräumten Rechten Gebrauch machen will. Dabei mag in diesem Zusammenhang offenbleiben, ob für die Mieterhöhung nach § 3 MHRG, die die ortsübliche Miete für vergleichbaren modernisierten Wohnraum grundsätzlich übersteigen darf, eine Obergrenze einzuhalten ist, die sich an der Rechtsprechung zu § 5 WiStG, § 302 a StGB zu orientieren hätte; denn dieser Problembereich ist durch die Vorlagefrage 1 nicht angeschnitten.

Der Umstand, daß dem Vermieter vom Gesetz her die Möglichkeit gegeben ist, die Modernisierung entweder in ein Verfahren nach § 2 MHRG einzubeziehen oder einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHRG zu erheben, hat in der Literatur zu einer Erörterung dieses Wahlrechts geführt, vgl. statt aller: Emmerich-Sonnenschein, a. a. O. § 3 Anm. 16 b mit weiteren Nachweisen. Diese Erörterungen haben das - selbstverständliche - Ergebnis, daß der Vermieter jedenfalls nicht berechtigt ist, die Modernisierung zunächst zur Grundlage eines Erhöhungsverfahrens nach § 2 MHRG (Anpassung an Mieten für bereits vergleichbar modernisierte Wohnungen) zu machen, um dann, nachdem dieses Verfahren erfolgreich abgeschlossen worden ist, den Modernisierungszuschlag nach § 3 MHRG nochmals gesondert zu erheben. Insofern ist ein "Verbot der kumulativen Mieterhöhung" anerkannt und sicherlich gerechtfertigt. 3.3. Auf dem Boden dieser allein an den materiellen Gegebenheiten orientierten Überlegungen ist dann aber die Vorlagefrage 1 eindeutig und unbedenklich zu bejahen; denn nach der von der Fragestellung her bestimmten Ausgangslage bleibt der Schutz des Mieters vor einer doppelten Belastung mit den Kosten der Modernisierung hier gewährt: eine zugleich mit dem Modernisierungszuschlag geltend gemachte Mieterhöhung nach § 2 MHRG, auf nicht modernisierte Vergleichsobjekte bezogen, läßt die Modernisierungsmaßnahmen außer acht, vermeidet also doppelte Berücksichtigung. 3. 4. Der Senat hält den Vermieter nicht für verpflichtet, wie Sternel a. a. O. in diesem Zusammenhang meint, nach der Modernisierung die dazu angefallenen Kosten jedenfalls dann in das Verfahren nach § 2 MHRG (von der Zustimmung des Mieters abhängige Mieterhöhung) einzubringen und nur so geltend zu machen, wenn er ein solches Verfahren anschließend einleitet. Er kann vielmehr - wie hier - jenes Verfahren nach § 2 MHRG darauf beschränken, bisher unterlassene Mieterhöhungen auf der Basis von vergleichbarem, nicht modernisiertem Wohnraum nachzuholen. Ihn verpflichtet insbesondere auch nicht der Umstand, daß er die andere Möglichkeit hat, die Modernisierungskosten in das erst nach Abschluß der Baumaßnahmen eingeleitete Erhöhungsverfahren nach § 2 MHRG einzubringen, dies auch zu tun (gegen AG Münster in WuM 1981, 44). Die Modernisierung und die insoweit angefallenen Kosten können vielmehr in diesem Zusammenhang durchaus ein rechtliches Sonderschicksal führen. Dies ist insbesondere für den Fall bereits anerkannt, daß der Mieter die Modernisierung vornimmt und bezahlt, vgl. Rechtsentscheid des BayObLG vom 24. Juni 1981, Eisenschmid, "Modernisierung durch den Mieter", Zeitung für Rechtspolitik 1982, 165 ff. Es ist nicht einzusehen, den Vermieter in der hier gegebenen Lage anders (und u. U. schlechter) zu stellen als einen Vermieter, der kurz vor der Modernisierung noch ein Erhöhungsverfahren nach § 2 MHRG auf der Basis des alten Wohnungszustandes abgewickelt hat und danach modernisiert, und zwar nun selbstredend mit den Möglichkeiten des § 3 MHRG. Allein die Gefahr, daß der Vermieter, absichtlich oder versehentlich, die Modernisierungskosten sowohl in dem Verfahren nach § 2 MHRG als auch in dem Verfahren nach § 3 MHRG unterbringen könnte, rechtfertigt es nicht, die Vorlagefrage zu verneinen. Der Mieter, der den Verdacht hat, einer kumulativen Mieterhöhung ausgesetzt zu werden, kann in beiden Fällen eine gerichtliche Klärung herbeiführen lassen. Keiner Erörterung bedarf es in diesem Zusammenhang. ob der Vermieter nach

MHRG als auch in dem Verfahren nach § 3 MHRG unterbringen könnte, rechtfertigt es nicht, die Vorlagefrage zu verneinen. Der Mieter, der den Verdacht hat, einer kumulativen Mieterhöhung ausgesetzt zu werden, kann in beiden Fällen eine gerichtliche Klärung herbeiführen lassen. Keiner Erörterung bedarf es in diesem Zusammenhang. ob der Vermieter nach Durchführung einer "kombinierten" Mieterhöhung sowohl nach § 2 als auch nach § 3 MHRG in der folgenden Zeit berechtigt ist, neue Mieterhöhungen wieder nur nach § 2 MHRG auf der Basis des ursprünglichen nicht modernisierten Wohnraums vorzunehmen, nachdem er einen Modernisierungszuschlag nach § 3 MHRG bereits durchgesetzt hat (vgl. dazu Derleder, Alternativkommentar zum BGB, § 3 MHRG, Anm. 3 am Ende). So zu verfahren, mag dem Vermieter verlockend erscheinen, wenn zwar die Vergleichsmieten für nicht modernisierte Wohnungen weitersteigen, nicht jedoch die Vergleichsmieten für bereits modernisierte Räume. Dieses Problem stellt sich hier nach dem Sachverhalt nicht; es wird auch nicht von den Vorlagefragen aufgegriffen. 4. Zur zweiten Vorlagefrage: Zur Vorlagefrage 2 kann ein Rechtsentscheid nicht ergehen, weil sie unzulässig ist. Der notwendige Inhalt sowie die Förmlichkeiten, die bei der Abfassung von Erklärungen nach den §§ 2 Absatz 2 und 3 Absatz 3 MHRG zu beachten sind, werden in den genannten Vorschriften aufgezählt. Darüber hinaus sind bereits mehrere Rechtsentscheide zum notwendigen Inhalt eines Mieterhöhungsverlangens nach § 2 MHRG ergangen, jedoch auf konkrete Fragen hin. Solche Fragen stellt jedoch hier der Vorlagebeschluß nicht, sondern verlangt eine umfassende abstrakte Aufzählung von Erfordernissen für eine Erhöhungserklärung nach Art eines Gesetzeskommentars. Einen solchen zu liefern, ist nicht die Aufgabe eines um einen Rechtsentscheid angegangenen Oberlandesgerichts. Dieses hat vielmehr lediglich solche Rechtsfragen zu bescheiden, die sich konkret aus dem Tatsachenstoff des jeweiligen mietrechtlichen Streits ergeben, hier also etwa die Rechtsfragen, ob ein bestimmter Text und/oder Inhalt einer Erhöhungserklärung ausreicht, die konkret beabsichtigten Rechtsfolgen - hier gemäß § § 2 Absatz 3 und 4, § 3 Absatz 4 MHRG - herbeizuführen. Derartige konkrete Rechtsfragen sind dem Senat aber nicht vorgelegt worden.