Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum/Umwandlung in Gewerberaum; Baurechtlich/illegale Umbauten; Beharrungsprinzip/des Mietpreisrechts; Illegalität/bauordnungsrechtliche; Mietpreisbindung/nach zwischenzeitlicher Umwandlung von Altbauwohnraum in Gewerberaum; Modernisierungszuschlag/für illegale Umbauten; Umwandlung/von Altbauwohnraum in Gewerberaum

1. Die zwischenzeitliche Umwandlung von Altbauwohnraum in Gewerberaum läßt die Mietpreisbindung unberührt - das Mietpreisrecht kennt kein Beharrungsprinzip.

2. Baurechtlich formell und materiell illegale Umbauten stellen - da zu beseitigen - keine einen Modernisierungszuschlag rechtfertigende Wertverbesserung dar.

... Die zulässige Klage ist nicht begründet. Die angefochtenen Bescheide sind nicht rechtswidrig und verletzen die Kl. nicht in ihren Rechten. Sie haben keinen Anspruch darauf, daß der Bekl. den Antrag der Beigeladenen auf Herabsetzung der Stichtagsmiete ablehnt - § 113 Abs. 1 Satz 1 und Abs. 4 Satz 1 VwGO -.

Der Bekl. ist zu Recht davon ausgegangen, daß es sich bei der früheren Wohnung der Beigeladenen um Altbauwohnraum handelt, der der Altbaumietenverordnung Berlin unterliegt. Die Einstufung eines Raumes als Wohn- oder Geschäftsraum hängt nicht von der objektiven Eignung, sondern von der Zweckbestimmung und tatsächlichen Nutzung ab (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 6. Juni 1979 - OVG II B 26.78 -, veröffentlicht in "Das Grundeigentum" 1979 S. 812 ff. m.w.N.). Dies gilt nur dann nicht, wenn der Raum nach seiner baulichen Anlage und Ausstattung eindeutig dem einen oder anderen Zweck zugeordnet werden kann. Dieser Fall liegt hier ersichtlich nicht vor. Grundsätzlich ist es Sache der Mietvertragsparteien, über die Zweckbestimmung und tatsächliche Nutzung Vereinbarungen zu treffen. Dabei ist es allerdings ohne Bedeutung, daß die Beigeladenen einen "Mietvertrag für Gewerberäume" unterschrieben haben, so daß die Kammer offenlassen kann, aus welchen Gründen die Vertragsparteien ein derartiges Formular benutzt haben. Im übrigen enthält der Vertrag die Formulierung "zwei Räume, für welche eine Wohngelegenheit erlaubt wurde". Daraus wird deutlich, daß es sich um einen Mietvertrag für Wohnraum gehandelt hat, denn die Wohnung hat nur zwei Räume. Auch die Umbauten waren bereits im damaligen Zeitpunkt vorhanden, denn in dem Mietvertrag heißt es: "Die in den Räumen gemachten Umbauten, soweit sie fest mit dem Hause verbunden sind, bleiben Eigentum des Hauses." In der Rechtsprechung des Oberverwaltungsgerichts Berlin (vgl. Urteil vom 6. Juni 1979 - OVG II B 206.78 - und Urteil vom 27. Februar 1981 - OVG II B 67.80 -) sowie des Kammergerichts Berlin (vgl. Urteil vom 10. Juli 1967 - 8 U 709.67 -) ist anerkannt, daß ehemalige Gewerberäume wieder in Wohnraum umgewidmet werden können. Das Mietpreisrecht kennt nämlich kein Beharrungsprinzip (vgl. hierzu auch das Urteil der Kammer vom 9. Februar 1984 - VG 14 A 395.82 -).

Ein gesonderter Mietwert für den Ladenraum, der zweifellos die geringere Fläche der vermieteten Räume ausmacht, ist nicht ausgeworfen worden, so daß die Regelung des § 3 Abs. 2 Nr. 1 der Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB - nicht zum Zuge kommt. Danach ist von der Mietpreisbindung u. a. derjenige Wohnraum ausgenommen, "der wegen seines räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhangs mit Geschäftsraum ... zugleich mit diesem vermietet ist, wenn ... der Mietwert weniger als 1/3 des gesamten Mietwerts beträgt". Dieser Mietwert kann im vorliegenden Falle nicht ermittelt werden. Die Räume sind auch nicht durch die durchgeführten Umbauten aus der Mietpreisbindung herausgefallen (vgl. § 17 des Zweiten Wohnungsbaugesetzes - II. WoBauG -). Die Kl. haben keine konkreten Angaben über das Bauvolumen gemacht, haben die Baumaßnahme lediglich schriftsätzlich als "gewaltig" bezeichnet. Es fehlt mithin an jedem erforderlichen Nachweis der getätigten Aufwendungen, da die Kl. nicht in der Lage waren, entsprechende Unterlagen vorzulegen. Abgesehen davon wäre selbst ein solcher Nachweis nicht geeignet, die Forderung der Kl. zu rechtfertigen, da - wie sich aus der Untersagungsverfügung des Bau- und Wohnungsaufsichtsamtes des Bezirksamts Schöneberg von Berlin vom 28. Juli 1982 ergibt - die Umbauten ohne Baugenehmigung vorgenommen wurden und zudem dem materiellen Baurecht widersprechen. Derartigen Umbauten fehlt mithin das für die Anerkennung einer Wertverbesserung notwendige Element "auf Dauer". Nach der Rechtsprechung der Berliner Verwaltungsgerichte ist es Aufgabe der Behörden, den bauordnungswidrigen Zustand zu beseitigen. Dagegen ist die Behörde nicht berechtigt, ihn im Rahmen einer mietpreisrechtlichen Entscheidung als auf Dauer errichtet anzuerkennen (Urteil der Kammer vom 6. Mai 1981 - VG 14 A 378.80 -; bestätigt durch OVG 2 B 105.81, Entlastungsbeschluß vom 7. Juni 1982). ...