Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wertverbesserungszuschlag; Wohnwertverbesserung; Kastendoppelfenster; Isolierglasfenster; Treppenhausfenster; Einsparung von Heizenergie

Der Austausch von Kastendoppelfenstern gegen dreifach isolierverglaste Kunststoffrahmenfenster ist keine Wertverbesserung; das gilt auch für den Austausch von Einfachfenstern gegen isolierverglaste in nicht heizbaren Treppenhäusern.

Die Kammer hält es für erwiesen, daß durch das Auswechseln der vorhandenen hölzernen Kastendoppelfenster gegen die in der Wohnung nunmehr eingebauten dreifach isolierverglasten Kunststoffenster keine nachhaltige Einsparung von Heizenergie im Sinne der AMVOB bewirkt wird.

Zwar ist der Wärmedurchgangswert (k-Wert) bei dreifach isolierverglasten Kunststoffrahmenfenstern um 10 % geringer anzusetzen und der Durchlaß von Zugluft ist bei Kunststoffrahmenfenstern nahezu O. Dieser Vorteil wird jedoch durch den Umstand wettgemacht, daß die übermäßige Dichte der neuen Fenster dadurch ausgeglichen werden muß, daß sie in regelmäßigen Abständen immer wieder geöffnet werden müssen, um den Räumen die erforderliche Frischluft zuzuführen und die in den Räumen sich stauende Feuchtigkeit entweichen zu lassen. Daß dieser für das Raumklima unbedingt notwendige Vorgang zu entsprechenden Wärmeverlusten führt, bedarf keiner weiteren Erläuterung.

Soweit die alten hölzernen Fenster infolge Alterung, Abnutzung und/oder unterlassene Instandsetzungen im Übermaß Zugluft durchgelassen haben sollten, muß dies bei der Beantwortung der Frage außer Betracht bleiben, ob eine bauliche Veränderung einen Modernisierungszuschlag rechtfertigt oder nicht, weil Maßnahmen, mit denen - wenn auch möglicherweise mit anderen technischen Mitteln - lediglich bestehende Mängel der Mietsache beseitigt werden, als Instandhaltungsaufwendungen gemäß § 11 Abs. 4 AMVOB nicht zu einer Mieterhöhung berechtigen (OVG Berlin, Urteil vom 15. März 1984 - OVG 4 B 43.83).

Zwar weisen die neuen Fenster eine um 5 Dezibel (dB(A)) verbesserte Schalldämmung auf, dies führt jedoch auch nicht zu einer nachhaltigen Erhöhung des Gebrauchswertes der Wohnung des Beigeladenen.

Zum einen wird dieser Vorteil ebenfalls durch die gesteigerte Notwendigkeit zur Öffnung der Fenster ausgeglichen, zum anderen wirkt sich dieser "Dämmvorteil" angesichts der Lage des Hauses der Kl. in unmittelbarer Nähe des Spandauer Forstes minimal aus. Selbst wenn tagsüber - wie der Beigeladene vorträgt - auf dem Gelände der Kl. Kies verladen werden sollte, dürfte die Lärmbelastung nicht höher als 75 dB(A) liegen (vgl. zu den Emissionswerten von Industriemaschinen: "Was Sie schon immer über Lärmschutz wissen wollten", Hrsg.: Bundesministerium des Innern, S. 100 ff., zu den Immissionsrichtwerten für die einzelnen Flächennutzungsarten der Baunutzungsverordnung: Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm vom 16. Juli 1968, Bundesanzeiger Nr. 137, Ziff. 2.321). Geht man mit dem Sachverständigen von einer Schalldämmung von 30 dB(A) bei Kastendoppelfenstern und von 35 dB(A) bei Kunststoffrahmenfenstern aus, so lag der Innengeräuschpegel in der streitigen Wohnung - für die Zeit der Verladearbeiten - etwa bei 45 dB(A) und liegt nach dem Einbau der Kunststoffrahmenfenster nunmehr bei etwa 40 dB(A). Ein Geräuschpegel bis zu 45 dB(A) wird von der Mehrzahl der Menschen nicht als Belästigung empfunden (vgl. Gossrau/Stephany/Conrad/Dürre, Handbuch des Lärmschutzes und der Luftreinhaltung, Rdnr. 65120, S. 70). Daß Lärm unterhalb eines Wertes von 45 dB(A) im Toleranzbereich der menschlichen Wahrnehmung liegt, zeigt sich auch daran, daß der nach der TA-Lärm der für Kurgebiete zulässige Immissionsrichtwert tagsüber bei 45 dB(A) und nachts bei 35 dB(A) liegt (vgl. TA-Lärm, a.a.O.). Ein objektiver, neutraler und verständiger Mieter empfindet daher die "erhöhte Dämmeigenschaft" der dreifach isolierverglasten Kunststoffrahmenfenster nicht als fühlbare Erhöhung des Wohnkomforts.

Die Pflegeleichtigkeit von Kunststoffrahmenfenstern führt ebenfalls nicht zu einer Anerkennung eines Wohnwertvorteils. Abgesehen davon, daß sich dieser in erster Linie im Gebrauchswert und nicht in Pflegevorteilen ausdrückt (vgl. Urteil der Kammer vom 4. Oktober 1982 - VG 14 A 236/81 -) und abgesehen davon, daß diesem Vorteil auch erhebliche Gebrauchsnachteile gegenüberstehen (vgl. OVG Berlin, Urteil vom 15. März 1984 - OVG 4 B 43/83 -), kommt es im Rahmen des § 11 AMVOB nicht darauf an, ob die jeweils veränderte Teilanlage der Wohnung eine Verbesserung ihres Gebrauchswertes erfahren hat, sondern entscheidend ist, ob der Gebrauchswert der Mietsache insgesamt erhöht worden ist. Dies ist hier nicht der Fall.

Zu Recht hat der Bekl. auch den Austausch der Fenster im nicht beheizbaren Treppenhaus nicht als Wertverbesserung anerkannt. Der Sachverständige hat überzeugend ausgeführt, daß diese Baumaßnahme allenfalls eine Erwärmung des Treppenhauses um 1 oder 2 Grad Celsius bewirkte. Dies stellt für den objektiven, neutralen und verständigen Mieter weder eine fühlbare Wohnwertverbesserung dar, noch führt es zu einer nachhaltigen Einsparung von Heizenergie.