Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wohnwertverbesserung; Modernisierungsmaßnahme; Wohnung, teilvermietet; Küchen- Verdoppelung; Bad-Verdoppelung; Installations-Verdoppelung; Wohnung, nicht abgeschlossen

Die Verdoppelung von Installationen und Funktionsräumen in einer ungeteilten Wohnung ist keine Modernisierung.

Die Kl. (Mieter) wenden sich gegen einen ihrer Ansicht nach vom Bekl. zu hoch festgesetzten Wertverbesserungszuschlag. Die von den Kl. gemieteten Wohnräume - zwei Zimmer, Küche, Korridor, Bad - liegen in einer in der Vergangenheit von einer Mietpartei genutzten 4-Zimmer Wohnung. Zur getrennten Nutzung der Wohnung durch zwei Mietparteien ließ die Beigeladene 1962 eine weitere Küche und ein weiteres Bad einbauen, jeweils zwei Zimmer zugeordnete Gemeinschaftsantennen, Klingel-, Türöffneranlagen installieren und die elektrischen Steigeleitungen verstärken. Auf Antrag der Kl. setzte die PfM den Wertverbesserungszuschlag auf 82,27 DM/monatlich für die gesamte 4-Zimmer-Wohnung fest. Auf den Widerspruch beider Mietvertragsparteien setzte der Senator für Bau- und Wohnungswesen den Wertverbesserungszuschlag auf 92,03 DM/monatlich herauf. Die dagegen gerichtete Klage hatte Erfolg.

Eine den Wohnwert erhöhende Modernisierung ist nur dann gegeben, wenn der sich in der Wohnlichkeit und Wohnkultur ausdrückende Wohnwert durch eine bauliche, auf Dauer angelegte Maßnahme erhöht worden ist. Dabei ist nicht auf das konkrete Mietverhältnis oder auf die subjektiven Vorstellungen oder Bedürfnisse des die Wohnung gerade nutzenden Mieters abzustellen, sondern ein objektiver Maßstab anzulegen, wobei die Rechtsprechung einhellig von den Wertungen eines objektiven, verständigen und neutralen Mieters ausgeht (vgl. Landgericht Berlin, Urteil vom 7. November 1978, GE 80, S. 157; BVerwG, Urteil vom 17. März 1976, GE 1976, S. 446). Es ist unbestritten, daß der Einbau von Küche und Bad zu einer Wohnwerterhöhung führt, wenn derartige Anlagen der Wohnung zuvor fehlten.

Die Voraussetzungen für die Feststellung einer Wohnwertverbesserung sind im vorliegenden Fall jedoch nicht gegeben, denn die von den Kl. genutzten Räume sind keine abgeschlossene Wohnung. Für die Beurteilung der Frage, ob sich der Wohnkomfort durch die Baumaßnahmen der Beigeladenen im Jahre 1962 erhöht hat, ist nicht allein auf die Wohnlichkeit der von den Kl. genutzten Räume, sondern auf die gesamte ungeteilte 4-Zimmer-Wohnung abzustellen. Die Bauakten lassen keinen Zweifel, daß vor dem Beginn der Baumaßnahmen des Jahres 1962 eine mit Küche und Bad ausgestattete 4-Zimmer-Wohnung vorhanden war. Die von der Beigeladenen mit je zwei Zimmern an zwei Mietvertragsparteien vermieteten Räume sind auch nach wie vor nicht getrennt, sondern miteinander verbunden und untereinander zugänglich. Der Umstand, daß die Verbindungstür zwischen beiden Wohnungsteilen ge- und derzeit auch verschlossen, nach den Angaben der Beigeladenen auch mit Schränken verstellt ist, steht dem nicht entgegen und äußert die Festlegung des Bauscheines nicht, wonach keine selbständigen Wohnungen entstehen dürfen und die Wandaussparung für die Tür aus feuerpolizeilichen Gründen nicht zugemauert werden darf. Die Voraussetzungen des § 63 Abs. 1 Satz 1 der Bauordnung Berlin, die als Merkmal für eine "Wohnung" deren Abgeschlossenheit gegenüber "fremden Räumen" fordert, sind nicht erfüllt.

Ist die Wohnung im 3. Obergeschoß links damit seit Bezugsfertigkeit "eine" ungeteilte Wohnung geblieben, so ist der Einbau einer zweiten Küche und eines zweiten Bades keine Wert"verbesserung", sondern lediglich eine "Vermehrung" von Funktionsräumen. Diese ist jedoch nicht das durch § 11 AMVOB angestrebte und durch den Wertverbesserungszuschlag honorierte Ziel des Verordnungsgebers.

Dagegen sind von den Aufwendungen der Beigeladenen für eine Gemeinschaftsantenne-, Türöffner-und Klingelanlage und die Leitungsverstärkung die Kosten zu berücksichtigen, die auf die Installation je einer Anlage entfallen, denn eine dieser auf Veranlassung der Beigeladenen eingebauten Anlagen ist für die Wohnung eine Wertverbesserung, während deren Verdoppelung eine "Vermehrung" von Bauaufwendungen im vorstehend erläuterten Sinne ist.