Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Mietzinserhöhung; Wohnwertverbesserung; Modernisierungsmaßnahme; Müllboxen; Hoflaternen; Isolierglasfenster im Treppenhaus; Pflasterung im Hof

1. Die Aufstellung von Müllboxen ist eine Wertverbesserung (in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des früher zuständigen 2. Senats des OVG).

2. Die Aufstellung von Hoflaternen an Müllboxen, an Trockenplätzen und im Gartenbereich ist eine Wertverbesserung.

3. Zur Frage, ob der Austausch von Einfachfenstern gegen Doppelfenster in Treppenhäusern eine Wertverbesserung darstellt.

4. Zur Frage, ob die Pflasterung im Wohnumfeldbereich eine Wertverbesserung darstellen kann.

Wohnungsübergreifende Baumaßnahmen aus dem Jahre 1979: Die Aufstellung von Müllboxen aus Beton in Kieselwaschbetonstruktur hält der erkennende Senat in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des früher für Mietpreissachen zuständig gewesenen 2. Senats des OVG Berlin (Urteil vom 20. Januar 1984 - OVG 2 B 88.81 - GE 1984, 33) für eine Wohnwertverbesserung auf Dauer. Solche Boxen wirken optisch ansprechender als freistehende Mülltonnen, worauf jedenfalls im Bereich eines von den Mietern gärtnerisch genutzten Geländes Wert zu legen ist. Außerdem vermindern sie die von einer Mülltonne ausgehenden Geruchsbelästigungen, was durch die Nähe der Mietergärten ebenfalls gesteigerte Bedeutung gewinnt.

Ebenso verbessert die Beleuchtung der Wege zwischen den Gärten, an den Trockenplätzen und an den Müllboxen den Wohnwert. Zu Unrecht hält der Bekl. die hierfür aufgewandten Kosten unter Hinweis auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 2. März 1981 - VG 14 A 310 - 313.80 - nicht für umlagefähig. Diese Entscheidung, nach der eine Hofbeleuchtung nicht als wohnwertverbessernde Maßnahme anzusehen sein soll, ist darauf gestützt, daß der Vermieter mit der Hofbeleuchtung nur der Verkehrssicherungspflicht aus § 23 der Bauordnung Berlin nachkomme. Das gilt indessen nicht für den vorliegenden Fall. Anders als bei Wegen und Hofflächen, die die Mieter auch bei Dunkelheit müssen betreten können, etwa weil sie anders nicht zu ihrer Wohnung oder zur Garage gelangen, braucht der Vermieter solche Außenanlage, die Mieter oder Besucher des Hauses in den Abend- und Nachtstunden nicht mehr aufzusuchen brauchen, auch nicht zusätzlich zu beleuchten. Tut er es dennoch, so steigert er damit die Nutzungsmöglichkeit der Anlagen oder erhöht doch jedenfalls den Komfort. So liegt der Fall hier.

Die übrigen von dem Kl. als Wertverbesserungsaufwand geltend gemachten Kosten der wohnungsübergreifenden Baumaßnahmen sind dagegen nicht umlagefähig.

Das gilt zunächst für die Kosten, die die Kl. für das Auslegen der Hofwege und Trockenplätze mit Betonplatten aufgewandt haben. Bis zu den Müllboxen waren die Hofwege auch schon früher mit Betonplatten ausgelegt. Daß diese, wie sich aus der Rechnung Nr. 282 der Firma ... ergibt, stark beschädigt und teilweise versackt waren, läßt ihre Auswechselung als Instandhaltungsmaßnahme erscheinen, für die ein Wertverbesserungszuschlag nicht erhoben werden kann. Die Pflasterung im weiteren Verlauf der Wege und im Bereich der Trockenplätze bringt den Mietern keinen meßbaren Vorteil. Eher wirkt Beton inmitten eines gärtnerisch genutzten, auch der Erholung der Mieter in der Natur dienenden Geländes störend. Sandwege und Wiesenflächen sind dagegen Teil dieser Natur und fügen sich deshalb besser in ihre Umgebung ein. Unebenheiten der Wege, soweit sie die Verkehrssicherheit beeinträchtigen konnten, hätten die instandhaltungs- und verkehrssicherungspflichtigen Kl. auch bei Beibehaltung der früheren Beschaffenheit beseitigen lassen müssen. Ein Bedürfnis der Mieter, die Trockenplätze auch nach starkem Regen alsbald zu benutzen, ist objektiv nicht gegeben.

Der Austausch der Einfachfenster in den Treppenhäusern gegen Isolierglasfenster stellt für sich allein ebenfalls keine meßbare Wohnwertverbesserung dar. Treppenhäuser werden regelmäßig nur für kurze Zeit und nur in der Kleidung betreten, die der Außentemperatur angemessen ist. Soweit die Isolierglasfenster in den Treppenhäusern im Winter etwa den Wärmeverlust in den Wohnungen vermindern, ist die dadurch bewirkte Energieeinsparung jedenfalls nicht nachhaltig, zumal die Wohnungskorridore ohnehin nicht beheizt sind. Ob sich an dieser Beurteilung etwas ändert, seitdem die Treppenhäuser beheizt werden, hängt davon ab, ob die Beheizung eines Treppenhauses den Wohnwert erhöht oder nicht. Diese Frage ist indes nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens. Den Kl. bleibt es unbenommen, auch sie zunächst einer behördlichen Prüfung zuzuführen und in diesem Zusammenhang die Kosten des Fensteraustausches als einer gewissermaßen flankierenden Maßnahme in die Berechnung des Wertverbesserungsaufwandes einzubeziehen.