Modernisierungszuschlag

Modernisierungszuschlag, bauordnungsrechtliche/Untersagung der Wohnungsbenutzung, Feststellungsinteresse/wegen drohender Verjährungseinrede, Feststellungsinteresse/wegen nicht bezifferbaren Anspruches, Unterbrechung/der Verjährung, Unzulänglichkeit/im Sinne von § 33 AMVOB, Verjährung/Unterbrechung, Verwaltungsakt/Bedeutung für den Tatbestand von § 33 AMVOB, Widerspruch/gegen einen Verwaltungsakt, Wertverbesserungszuschläge/Rückforderungsanspruch

Es kann kein Modernisierungszuschlag für solche Wohnungen erhoben werden, die aus bauordnungsrechtlichen Gründen zur weiteren Nutzung nicht zugelassen sind.

Die Kl. können die von ihnen gezahlten Wertverbesserungszuschläge für die Zeit ab Juli 1980 in Höhe von 13,69 DM (Warmwasserversorgung) und in Höhe von 75,08 DM für die Zeit vom Februar 1982 bis einschließlich Januar 1983 (Heizungseinbau) von den Bekl. zurückverlangen, da diese Forderung unzulässig war. Die Benutzung der Wohnung ist den Kl. aus bauordnungsrechtlichen Gründen untersagt worden. Gemäß § 33 AMVOB gilt § 11 AMVOB in diesem Falle nicht. Die Bekl. waren nicht berechtigt, für die Wohnung der Kl. einen Wertverbesserungszuschlag nach § 11 AMVOB zu fordern.

Die Bekl. irren, wenn sie meinen, der Rückzahlungsanspruch stünde den Kl. deshalb nicht zu, da der Sperrungsbeschluß des Bezirksamtes Schöneberg vom 28. Juli 1982 durch den von den Kl. eingelegten Widerspruch nicht materiell bestandskräftig geworden sei. Nach dem Gesetzeswortlaut des § 33 AMVOB ist nicht der formelle Verwaltungsakt entscheidend, sondern die materielle Rechtslage. Die Bekl. haben nicht bestritten, daß die im Bescheid des Bezirksamtes Schöneberg von Berlin vom 28. Juli 1982 aufgeführten Verstöße gegen baurechtliche Vorschriften vorliegen: Die Außenwand der Küche besteht nicht aus nicht-brennbarem Baustoff und der Wärmeschutz ist nicht gewährleistet; die Wohnungstrennwand im hinteren Bereich der Wohnung ist nicht feuerbeständig und nicht gemäß der DIN Vorschriften hergestellt; die Decke zwischen der Garagengrenzzufahrt und der Küche ist nicht in feuerbeständiger Bauart hergestellt; die erforderliche Raumhöhe bei Aufenthaltsräumen im Bereich der Küche von 2,50 m ist um 0,60 m bis zu einer Gesamthöhe von 1,90 m unterschritten. § 33 AMVOB findet bereits dann Anwendung, wenn objektiv dem Mieter die Benutzung der Wohnung aus bauordnungsrechtlichen Gründen untersagt ist. Der Gesetzgeber hat keine Einschränkung dahin gemacht, daß die Untersagung aufgrund eines bestandskräftigen Verwaltungsaktes erfolgt sein muß. Sinn und Zweck der Gesetzesvorschrift ist, daß der Vermieter keine Wertverbesserungszuschläge fordern darf, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht bewohnt werden darf.

Die Kl. können auch nicht nur Rückforderung der gezahlten Wertverbesserungszuschläge ab August 1982 beanspruchen, d. h. vom Zeitpunkt des Ausspruchs des Verwaltungsaktes, sondern bereits ab Juli 1980. Es ist unerheblich, ob dem Bescheid des Bezirksamtes Schöneberg Rückwirkung zukommt oder nicht. Insoweit wird jedoch darauf hingewiesen, daß das Kammergericht Berlin in seinem Rechtsentscheid - 8 WRE Miet 4905/81 - durchaus unterscheidet, ob es sich um einen Verwaltungsakt handelt, der feststellend ist oder um einen Verwaltungsakt, der rechtsgestaltend wirkt. Einem feststellenden Verwaltungsakt kann durchaus Rückwirkung zukommen. Im vorliegenden Fall ist dies jedoch unerheblich, da allein entscheidend die zivilrechtliche Vorschrift des § 33 AMVOB ist. Wenn Wohnraum - wie im vorliegenden Fall - aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht bewohnt werden darf, darf der Vermieter auch keine Wertverbesserungszuschläge verlangen. Für die Festlegung, von welchem Zeitpunkt an die Forderung der Wertverbesserungszuschläge unzulässig ist, ist der Zeitpunkt entscheidend, zu welchem gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften verstoßen worden ist. Es kommt hierbei gerade nicht auf den formellen Verwaltungsakt, sondern auf die materielle Rechtslage an. Entscheidend ist, seit wann der Wohnraum "unzulänglich" im Sinne des § 33 AMVOB ist. Sinn der Vorschrift ist es - wie dargelegt - daß der Vermieter dann, wenn er Wohnraum vermietet, der unzulänglich ist und, wie hier, gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften verstößt, nicht noch Wertverbesserungszuschläge fordern darf. Entscheidend ist mithin die materielle Rechtslage, die durch einen formellen Verwaltungsakt lediglich festgestellt wird, nicht jedoch erst geschaffen wird. Dem Bescheid des Bezirksamtes Schöneberg von Berlin ist zu entnehmen, daß zu einem unbekannten Zeitpunkt die ehemalige Ladenwohnung im Erdgeschoß illegal geteilt worden ist. Da die Bekl. keinen gegenteiligen Vortrag vorgebracht haben, ist davon auszugehen, daß bereits im Juli 1980 der gesetzwidrige Zustand hinsichtlich der Teilung, des Duschbades, der Küche, der Tiefgarage, der Wohnungstrennwand und der Raumhöhe vorlag. Dieser Umstand genügt, um das Rückforderungsbegehren der Kl. aufgrund der Vorschrift des § 33 AMVOB zu rechtfertigen. Der Gesetzgeber hat in § 33 AMVOB bewußt zwei Alternativen unterschieden. Zum einen darf der Mieter die Wohnung aufgrund von Anordnungen der Wohnungsaufsicht wegen baulicher oder sonstiger Mängel nicht mehr benutzen dürfen, zum anderen darf er die Wohnung aus bauordnungsrechtlichen Gründen nicht mehr benutzen dürfen. Diese zweite Alternative liegt hier vor.

Die Feststellungsklage ist ebenfalls zulässig und begründet.

Ein Feststellungsinteresse im Sinne des § 256 ZPO ist zu bejahen. Dieses fehlt zwar grundsätzlich, wenn eine Partei anstelle der Feststellungsklage eine Leistungsklage erheben könnte. Dies ist hier jedoch nicht der Fall, da der Anspruch zur Zeit nicht bezifferbar ist. Mit Rücksicht auf die Neuregelung des § 1 des I. BMG, welcher rückwirkend ab 1. Januar 1979 Geltung hat, kann ein Anspruch auf Rückforderung einer mietpreisrechtlich unzulässigen Leistung für die Zeit nach dem 1. Januar 1979 nur noch dann bestehen, wenn die Preisstelle für Mieten die Stichtagsmiete herabgesetzt hat oder wenn nach dem 1. Januar 1979 eine neue preisrechtswidrige Mietvereinbarung getroffen wurde. § 1 des I. BMG bestimmt, daß jetzt die Miete in der Höhe preisrechtlich zulässig ist, die sich aus der letzten vor dem 1. Januar 1979 zustande gekommenen Vereinbarung ergibt. Nach § 2 des I. BMG neuer Fassung kann die Stichtagsmiete vom 1. Januar 1979 auf Antrag des Mieters von der Preisstelle für Mieten auf die nach den bisher geltenden Vorschriften preisrechtlich zulässige Miete herabgesetzt werden, wenn sie diese um 5 % übersteigt. Diesen Antrag haben die Kl. gestellt. Eine Bezifferung ist daher nicht möglich, solange eine Entscheidung der Preisstelle für Mieten nicht vorliegt. Es besteht auch ein Interesse an alsbaldiger Feststellung im Sinne des § 256 ZPO, weil andernfalls die Kl. damit rechnen müssen, daß die Bekl. ihrem Anspruch gegenüber die Einrede der Verjährung erheben. Der an die Preisstelle für Mieten in Berlin gerichtete Antrag unterbricht nicht die Verjährung des Anspruchs auf Erstattung preisrechtswidrig geleisteter Mietzahlungen (vgl. BGH, Urteil vom 25. Juni 1980 - 8 ZR 169/79 -). Der Mieter hat demzufolge lediglich die Möglichkeit, durch Erhebung einer Feststellungsklage die Unterbrechung der Verjährung herbeizuführen (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23. November 1982 - 65 S 186/82 - in GE 2, 73 f.). ...

Anmerkung: Die gegen dieses Urteil eingelegte Berufung wurde seitens des Vermieters zurückgenommen, nachdem das Landgericht zu erkennen gab, daß es die Auffassung des Amtsgerichts teile.