Modernisierungsverlangen nicht abtretbar

Modernisierungsverlangen nicht abtretbar; Wohnwertverbessernde Maßnahmen; Modernisierungsarbeiten; Duldungsverlangen; Vermieterstellung; Abtretung, Modernisierungsverlangen, Rechtsübergang

Der Käufer eines Grundstücks mit vermieteten Wohnungen kann die Duldung von Modernisierungsarbeiten durch den Mieter erst von dem Zeitpunkt an wirksam verlangen, in dem er als Grundstückseigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Die Kl. hat 1983 das Grundstück gekauft, in dem die Bekl. eine Wohnung gemietet haben. Nach dem Kaufvertrag sind Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen mit Wirkung vom 15. Dezember 1983 auf die Kl. übergegangen. Die Eintragung in das Grundbuch erfolgte am 9. April 1984. Mit der am 15. Mai 1984 zugestellten Klage vom 4. Mai 1984 verlangt die Kl. Duldung der Bekl. zum Einbau einer Gaszentralheizungsanlage. Das AG hielt die Klage für unbegründet.

Eine sachliche Entscheidung darüber, ob die Bekl. zur Zustimmung verpflichtet sind, ist derzeit nicht möglich. Denn die Bekl. weisen zu Recht darauf hin, daß im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung die Frist zur Kündigung (§ 541 b Abs. 2 Satz 2 BGB) noch nicht abgelaufen ist. Ein beachtliches Verlangen der Kl. auf Zustimmung zur Duldung der Modernisierungsmaßnahmen ist erstmals mit der Klageschrift erfolgt. Da diese den Bekl. am 15. Mai 1984 zugestellt worden ist, steht erst mit Ablauf des 30. Juni 1984 fest, ob die Bekl. von dem ihnen zustehenden Kündigungsrecht Gebrauch machen werden oder nicht. Solange das aber nicht feststeht, kann wegen § 541 b Abs. 2 Satz 3 BGB nicht darüber entschieden werden, ob die Bekl. zur Zustimmung verpflichtet sind.

Die früheren Zustimmungsverlangen der Kl. sind unwirksam. Denn zu dieser Zeit war die Kl. noch nicht Vermieterin. Das Zustimmungsverlangen kann aber nur vom Vermieter wirksam gestellt werden. Das folgt schon daraus, daß der Mieter ab Zugang des Zustimmungsverlangens ein außerordentliches Kündigungsrecht hat. Nach § 571 Abs. 1 BGB wird aber der Käufer eines Grundstücks erst dann Vermieter im Verhältnis zu den Mietern, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist. Deshalb beginnt der Eintritt in das Mietverhältnis für den Erwerber mit der Eintragung in das Grundbuch (Palandt/Putzo, 43. Aufl., 1984, Anmerkung 2 a zu § 571; Soergel/Kummer, 11. Aufl. 1980, Rz. 30 zu § 571). Die Eintragung der Kl. als Eigentümerin ist aber unstreitig erst am 9. April 1984 erfolgt.

Zu Unrecht meint die Kl., daß sie bereits ab 15. Dezember 1983 die Vermieterstellung erhalten habe, weil nach ihren Behauptungen im Kaufvertrag festgehalten worden sei, daß Rechte und Pflichten bereits mit diesem Tage auf sie übergegangen seien. Diese Regelung betrifft nur das Verhältnis zwischen der Kl. und der Voreigentümerin. Im Verhältnis zu den vorhandenen Mietern ist die Kl. hingegen erst ab Eintragung in das Grundbuch Eigentümerin geworden. Das folgt aus § 571 Abs. 1 BGB.

Anmerkung: vgl. LG Berlin - 62 S 10/83 - Urt. v. 1.9.1983, S. ...