Modernisierungsvereinbarung

Modernisierungsvereinbarung; Mieterentschädigung; Anrechnung des Zuschussbetrages der WBK

Beim Anspruch des Mieters auf Entschädigung für Modernisierungsmaßnahmen sind Zuschüsse der WBK (IBB) nicht abzuziehen.

Der Kl. war Mieter einer im Eigentum des Bekl. stehenden Wohnung aufgrund eines Mietvertrages vom 1. Juni 1985. Das Mietverhältnis endete am 30. Juni 1994. Mit der damaligen Verwalterin des Grundstücks des Bekl. schloß der Kl. am 31. Mai 1985 eine Vereinbarung zur Durchführung von Mietermodernisierungsmaßnahmen, in der es unter anderem heißt: "§ 2 (5) Der Vermieter verpflichtet sich, im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter eine Entschädigung für die von ihm durchgeführten Maßnahmen zu zahlen. Der Entschädigungsbetrag ermittelt sich aus den vom Mieter aufgewendeten Kosten für die Maßnahmen, abzüglich 10 v. H. dieses Betrages für jedes volle Kalenderjahr nach Durchführung der Maßnahmen, er beträgt jedoch höchstens 70 v. H. der vom Mieter aufgewendeten Kosten. Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt. Der Entschädigungsbetrag ist spätestens 4 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses auf ein vom Mieter zu benennendes Konto zu überweisen; (...)."

Der Kl. erhielt für die Mietermodernisierung, die am 27. Januar 1986 beendet war, von der WBK einen Zuschuß in Höhe von 7.184,44 DM.

Bei den aufgewandten Kosten war der gesamte von dem Kl. in Ansatz gebrachte Betrag zu berücksichtigen. Der Zuschuß der ehem. WBK in Höhe von 7.984,44 DM war von den erstattungsfähigen Kosten nicht abzuziehen.

Dafür spricht bereits der Wortlaut der Vereinbarung, der diese Interpretation zuläßt, aber auch die Überlegung, daß die Subvention bei vorzeitiger Beendigung des Mietvertrages nicht dem Vermieter zugute kommen soll.

Die Richtlinien über die Zuwendungsgewährung für Mietermodernisierung (ABl. 1993, 899 ff.; 1984, 858 ff.) enthalten keine Regelung, nach der der Mieter bei vorzeitiger Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet wäre, den Zuschuß der Investitionsbank Berlin (vormals WBK) zurückzuzahlen.

Das bedeutet jedoch nicht, daß der Zuschußbetrag von den erstattungsfähigen Kosten abgezogen werden müßte, wenn ein vom Vermieter zu leistender Entschädigungsbetrag zu ermitteln ist. Der Vermieter erhält nämlich durch die Rückgabe der modernisierten Wohnung eine Wertverbesserung, die es ihm ermöglicht, die Wohnung zu einem höheren Mietzins zu vermieten.

Der Abzug des Zuschußbetrages würde ersichtlich dazu führen, daß der Vermieter in den Genuß der Wertsteigerung kommen würde, ohne hierfür eine angemessene Entschädigung leisten zu müssen.

Insofern ist davon auszugehen, daß der Zuschuß dem Mieter allein zukommen soll, selbst wenn dies zu einer scheinbaren Bevorteilung des Mieters führen mag, der bereits kurz nach Abschluß der Modernisierung auszieht. Denn auch der Mieter, der nicht auszieht, erhält die sonst beim Auszug zu zahlende Entschädigung mittelbar im Wege ersparter Aufwendungen, weil er trotz des durch bauliche Veränderungen gesteigerten Wohnkomforts keine erhöhte Miete zahlen muß, vgl. § 2 Abs. 2 der Vereinbarung.

Er wohnt quasi den einem ausziehenden Mieter auszuzahlenden Betrag ab. In diesem Abwohnen liegt im übrigen auch ein Vorteil für den Vermieter, da er mit zunehmender Mietdauer bis zum Vertragsende immer weniger aufwenden muß, um für den nachfolgenden Mieter die Miete nach Maßgabe der tatsächlichen Kosten erhöhen zu können.

Der Vermieter steht dabei auch nicht schlechter, als wenn er selbst eine öffentliche Förderung für Modernisierungsmaßnahmen beantragt hätte. Denn dies steht ihm jederzeit frei, allerdings nicht ohne weiteres nach den derzeit gültigen Modernisierungsrichtlinien (ABl. 1993, 899, Nr. 3), nach denen primär der Mieter zuwendungsberechtigt ist.

Wenn sich jedoch ein Vermieter mit seinem Mieter über eine von diesem durchzuführende Modernisierung einigt, anstatt selbst unter Inanspruchnahme öffentlicher Fördermittel zu modernisieren, ist dies seine freie Entscheidung, die ihn nicht im nachhinein zu der Erhebung des Einwandes berechtigt, die von ihm nicht gewählte Variante sei für ihn bei nachträglicher Betrachtung die günstigere gewesen.

Es erscheint allerdings fraglich, ob sich für einen Vermieter die mit Hilfe öffentlicher Mittel durchgeführte Modernisierung wirklich als die günstigere Variante darstellen kann. Ein Zuschuß ist nämlich bei der Errechnung des Erhöhungsbetrages nach § 3 Abs. 1 Satz 3 MHG zu berücksichtigen.

Die hier vertretene Interpretation findet ihre Stütze auch in den Modernisierungsrichtlinien selbst. Diese gehen erkennbar davon aus, daß der Mieter zunächst einmal Kosten aufwenden und nachweisen muß, bevor er für sei-ne Aufwendungen Zuschüsse erhalten kann (vgl. ABl. 1993, 900, Nr. 6.3.1; 1984, 861, A 12 I). Dies läßt nur die Auslegung zu, daß der Entschädigungsbetrag sich nach den ohne Berücksichtigung der Zuschüsse getätigten Aufwendungen des Mieters bestimmt, was sich zugleich auch aus dem Wortlaut des § 2 Abs. 5 Satz 3 der Vereinbarung ergibt, in der es heißt, daß die Zuschüsse bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt werden. Dort ist gerade nicht die Rede davon, daß diese bei der Ermittlung der Kosten unberücksichtigt bleiben sollen.

In diesem Sinn ist schließlich der Mustertext zur Mietermodernisierung (ABl. 1993, 903) geändert worden durch Streichung des mißverständlichen Satzes 3 des § 2 Abs. 5:

"Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt."

Daß dem Mieter gewährte öffentliche Zuschüsse auf die ihm zu leistende Erstattung ohne Einfluß bleiben sollen, ergibt sich eindeutig aus der gleichzeitig erfolgten Änderung des Satzes 2, wonach nunmehr statt "der vom Mieter aufgewendeten Kosten" die "Kosten der Mietermaßnahmen" der Bemessung des Entschädigungsbetrages zugrunde zu legen sind.

Das Berliner Programm zur Förderung von Modernisierungsmaßnahmen durch Mieter war zwar 1995 leicht rückläufig (6.000 Wohnungen gegenüber knapp 10.000 Wohnungen in 1994), ist jedoch insgesamt in den letzten Jahren ein Programm von großem zahlenmäßigen Gewicht gewesen.

Bekanntlich werden Mittel aus diesem Programm nur gewährt, wenn der Vermieter mit derartigen Modernisierungsmaßnahmen einverstanden ist und auch eine entsprechende Vereinbarung über die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen geschlossen wird.

Für die Vereinbarung über die Durchführung von Mietermaßnahmen gibt es in den Mietermodernisierungsrichtlinien vom 12. März 1993 eine Mustervereinbarung, die den Richtlinien als Anlage 2 beigefügt ist (vgl. Wortlaut in Gesamtdeutsches Miet- und Wohnrecht '94, Seite 990).

Ein Teil dieser Mustervereinbarung führt nun zu Auslegungsschwierigkeiten in den Fällen, in denen der Mieter nach Durchführung der Maßnahmen auszieht und nach der Mustervereinbarung einen Anspruch auf Entschädigung der noch nicht "abgewohnten" Einbauten erhalten soll.

Die Mustervereinbarung sieht vor, daß der Vermieter

a) im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses dem Mieter eine Entschädigung für die durchgeführten Maßnahmen zahlen muß, daß b) der Entschädigungsbetrag aus den Kosten der Mietermaßnahmen abzüglich 10 % des Betrages für jedes volle Kalenderjahr nach Durchführung der Maßnahmen errechnet wird und

c) die Entschädigung höchstens 70 % der Kosten der Mietermaßnahmen beträgt.

Vielfach findet sich - wenn auch nicht in der Mustervereinbarung - der Satz, daß "Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt werden".

Ziemlich zeitgleich legten zwei Kammern des Landgerichts Berlin die Frage, ob sich der Entschädigungsbetrag des Mieters aus den Gesamtkosten der Maßnahme (also einschließlich der öffentlichen Zuschüsse) oder nur aus dem vom Mieter selbst tatsächlich aufgewendeten Betrag errechnen, unterschiedlich aus.

Die 67. Kammer des Landgerichts Berlin gelangte in einer Entscheidung vom 2. November 1995 zum Ergebnis, daß die gesamten vom Mieter aufgewendeten Kosten zu berücksichtigen und der Zuschuß der früheren Wohnungsbau-Kreditanstalt (jetzt IBB) nicht davon in Abzug zu bringen sei, während die 62. Kammer des Landgerichts Berlin in einer Entscheidung vom 16. November 1995 zur Auffassung kam, die Zuschüsse der WBK seien sehr wohl vom Betrag der aufgewendeten Kosten abzuziehen.

Beiden Entscheidungen lagen Mustervereinbarungen über die Entschädigung zugrunde, die den Satz enthielten: "Zuschüsse, die der Mieter zur Durchführung der Maßnahmen aus öffentlichen Haushalten erhält, werden bei der Ermittlung des Entschädigungsbetrages nicht berücksichtigt."

Die 62. Kammer des Landgerichts Berlin kam zu dem sprachlich korrekten Ergebnis, daß dieser Satz (der übrigens in der Mustervereinbarung zu den Richtlinien 1993 nicht mehr enthalten ist) sprachlich zweideutig sei. Er läßt sich nämlich sowohl dahingehend auslegen, daß die öffentlichen Zuschüsse von den Kosten der Maßnahme abzuziehen seien als auch nicht abzuziehen seien. Die 67. Kammer hält den Satz unzutreffenderweise für sprachlich eindeutig.

Tatsächlich ist der Wortlaut mehrdeutig und muß deshalb sinn- und zweckorientiert ausgelegt werden.

Sinn der Modernisierungsförderung für Mieter ist weder eine unmittelbare Subventionierung des Mieters noch des Vermieters. Zuwendungszweck ist vielmehr die Standardverbesserung der Wohnungen und das besondere Interesse von städtebaulichen Entwicklungen (Schadstoffentlastung, Beseitigung von Wohnungsminderausstattungen), vgl. Ziffer 1.2 Mieter ModRL '93. Die mit den Standardverbesserungen normalerweise einhergehenden Mieterhöhungen sollen durch die Fördermittel begrenzt werden. Weitere finanzielle Vorteile für den Mieter (etwa: die Subventionen sozusagen mitnehmen zu können) sind nicht beabsichtigt.

Der Verbleib der öffentlichen Zuschüsse in der Substanz bringt dem Vermieter zwar den Vorteil der Standardverbesserung, der u. U. bei einem Überangebot von Wohnungen von Vorteil sein könnte, mehr aber nicht, denn nach der Zivilrechtsprechung kann der Vermieter eine höhere Miete daraus nicht ableiten, da Maßstab für die Mieteinstufung immer nur der vom Vermieter geschaffene Zustand ist. Im übrigen darf, wie die 62. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrer Entscheidung ausführt, nicht übersehen werden, daß dem Vermieter aus den Maßnahmen der Mietermodernisierung eine Reihe von Nachteilen erwächst: Er muß auf eine aus der Modernisierung resultierende Mieterhöhung ebenso verzichten wie auf weitere Modernisierungen und damit auch weitergehende Mieterhöhungen, darüber hinaus auf seine Kündigungsmöglichkeit wegen Eigenbedarfs und/oder fehlender wirtschaftlicher Verwertung.

Insgesamt ärgerlich ist jedenfalls, daß erneut ein Fall gespaltener Rechtsprechung aufgetreten ist. Vermieter aus Lichtenberg, Tempelhof, Kreuzberg und Teilen Schönebergs (ZK 62) werden anders behandelt als die Vermieter aus Wedding und Mitte (ZK 67). Früher gab es einmal die segensreiche Einrichtung regelmäßiger Treffs zwischen den Richtern der Mietenkammern des Landgerichts Berlin mit Versuchen, bestimmte Rechtsfragen einheitlich zu beurteilen. Offensichtlich ist diese Übung eingeschlafen und hat nur noch eher nebensächliche Ergebnisse gefördert wie Verabredungen zur Streitwertbegrenzung bei ungeliebten Fragen der Tierhaltung. Es wird Zeit, die Tradition wiederzubeleben.