Modernisierungsmieterhöhung ohne Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen vor Abschluss der Maßnahmen

1. Eine auf Modernisierungsmaßnahmen gestützte Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist nicht deswegen formell unwirksam, weil der Vermieter den erforderlichen Abzug fiktiver Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen unterlässt. Abweichendes gilt nur dann, wenn der Erklärung gar nicht zu entnehmen ist, ob und in welcher Höhe überhaupt Aufwände für Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen abgesetzt wurden.

(Anschluss BGH, Urteil vom 17.6.2020 - VIII ZR 81/19 - GE 2020, 1046 ff., Rn. 27; Abgrenzung LG Berlin, Beschluss vom 28.4.2021 - 64 S 230/20 - GE 2021, 1365 f.)

2. Eine Mieterhöhungserklärung nach §§ 559, 559b BGB ist formell unwirksam, mithin nichtig, wenn die zugrunde liegenden Modernisierungsmaßnahmen im Zeitpunkt der Abgabe der Erklärung noch gar nicht abgeschlossen sind. Der Vermieter kann der verfrüht unternommenen Mieterhöhung auch nicht dadurch zum Erfolg verhelfen, dass er wegen der erst später abgerechneten Kosten eine ergänzende Mieterhöhung erklärt.

(Anschluss BGH, Urteil vom 17.12.2014 - VIII ZR 88/13 - GE 2015, 245 ff., Rn. 39; Anschluss BGH, Urteil vom 25.1.2006 - VIII ZR 47/05 - GE 2006, 318 f., Rn. 11)

1. Die Voraussetzungen des § 522 Abs. 2 ZPO liegen vor, die Berufung ist offensichtlich unbegründet, die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung und eine aufgrund mündlicher Verhandlung ergehende Entscheidung der Kammer ist weder zur Fortbildung des Rechts noch zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich oder aus sonstigen Gründen geboten.

Zu Recht hat das Amtsgericht der Klage stattgegeben. Die Kl. ist aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 nicht verpflichtet, eine erhöhte Miete zu zahlen. Denn die Erklärung ist formell unwirksam.

Die formelle Unwirksamkeit ergibt sich entgegen der Ansicht des Amtsgerichts allerdings nicht schon daraus, dass die Erklärung keine Angabe hinsichtlich eines etwaigen Abzugs von ersparten Erhaltungskosten enthält. Gemäß § 559 Abs. 2 BGB muss der Vermieter bei der Umlage der Modernisierungskosten auf den Mieter solche Kosten unberücksichtigt lassen, die für Erhaltungsmaßnahmen erforderlich gewesen wären. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muss der Vermieter aufgrund dessen nicht nur die Kosten für bereits fällige Instandhaltungs- und -setzungsmaßnahmen abziehen, die aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen hinfällig werden. Vielmehr ist ein Instandhaltungsabzug auch bei einem Austausch noch vollständig funktionierender Bauteile erforderlich, wenn diese bereits über einen nicht unerheblichen Teil ihrer Nutzungsdauer genutzt wurden, sodass durch die Modernisierung fiktive Instandhaltungskosten erspart werden (BGH GE 2020, 1046). Geht der Vermieter aber - wie hier ganz überwiegend der Fall - zu Unrecht von einer reinen Modernisierungsnatur seiner Maßnahmen aus und unterlässt er infolgedessen in seiner Mieterhöhungserklärung jeglichen Abzug von ersparten Erhaltungskosten, folgt daraus keine formelle Unwirksamkeit der Mieterhöhungserklärung. In dem von dem Amtsgericht in Bezug genommenen Versäumnisurteil vom 17. Juni 2020 führt der Bundesgerichtshof vielmehr explizit aus, dass dadurch ausschließlich die materielle Wirksamkeit der Erklärung berührt wird (BGH, aaO.).

Die Erklärung vom 28.12.2020 ist aber bereits deshalb formell unwirksam, weil die Arbeiten zu diesem Zeitpunkt noch nicht abgeschlossen waren. Aus dem Wortlaut von § 559 Abs. 1 Satz 1 BGB („Hat der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen … durchgeführt…“) ergibt sich hinreichend deutlich, dass der Vermieter die Mieterhöhung aufgrund einer einheitlichen Modernisierungsmaßnahme erst dann wirksam erklären kann, wenn diese abgeschlossen ist (BGH NJW 2015, 934). Der Abschluss einer Maßnahme setzt dabei u. a. voraus, dass der Vermieter die Gesamtkosten kennt (Schüler in: Hau/Poseck, BeckOK BGB, 64 Ed. 1.11.2022, § 559 b Rn. 20). Denn der Vermieter darf in Bezug auf eine Modernisierungsmaßnahme nur eine Mieterhöhungserklärung abgeben; vorläufige Mieterhöhungen oder Mieterhöhungen in Etappen wegen ein und derselben Modernisierungsmaßnahme sind demnach unzulässig (Schüller, aaO.). Demnach ist es zwar unschädlich, dass zum Zeitpunkt der Modernisierungserklärung vom 28.12.2020 laut dem darin enthaltenen ausdrücklichen Vorbehalt noch Arbeiten aus anderen Modernisierungsprojekten ausstanden. Wie sich aus der weiteren Erklärung vom 25.8.2021 ergibt, standen im Dezember 2020 aber auch noch Arbeiten in Bezug auf die Wärmedämmung und die energetische Sanierung der Heizungs- und Warmwasseranlage aus, welche Gegenstand der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 waren. Dem Bekl. waren deshalb bei Abgabe der Erhöhungserklärung vom 28.12.2020 noch nicht alle Kosten dieser Modernisierungsmaßnahmen bekannt. Hinsichtlich der Wärmedämmung war die Wiederherstellung des Gartens, die der Bekl. selbst als Teil dieser Modernisierungsmaßnahmen eingeordnet hat, noch nicht abgeschlossen. Der Bekl. gab in seinem Schriftsatz vom 26.8.2021 an, dass von der mit dem Gartenbau beauftragten Firma R. bereits bestellte Pflanzen zunächst nicht lieferbar gewesen seien. Die Kosten für diesen Teil der Modernisierungsmaßnahme wurden dem Bek. gegenüber laut der weiteren Erklärung vom 25.8.2021 mit Rechnung vom 1.4.2021 abgerechnet. Diese absehbare Entstehung weiterer Kosten nach Erklärung der Mieterhöhung vom 28.12.2020 betraf die Wärmedämmung an Vorderhaus und Gartenhaus. Hinsichtlich der energetischen Sanierung der Heizungs- und Warmwasseranlage war die neue Kesselanlage zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 laut Schriftsatz des Bekl. vom 26.8.2021 noch nicht vom Energieversorger Vattenfall abgenommen worden. Im Zuge der später erfolgenden Abnahme ergab sich das Erfordernis einer Anpassung der Anschlusseinheit zwischen dem neuen Kessel und der Anschlusseinheit von Vattenfall aufgrund der zu diesem Zeitpunkt geltenden Anschlussrichtlinien sowie der elektrischen Anschlüsse. Die daraus entstehenden weiteren Kosten der Modernisierungsmaßnahme wurden dem Bekl. gegenüber am 10. März, 29. März, 3. April, 13. April und 20. Mai 2021 abgerechnet.

Der formelle Mangel der Mieterhöhungserklärung vom 28.12.2020 ist auch nicht nachträglich durch die Erklärung vom 25.8.2021 geheilt worden. Denn genügt die Erklärung nicht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB, ist sie nichtig und eine Nachbesserung der Erklärung nicht möglich (vgl. BGH NJW 2006, 1126). Eine neue Mieterhöhungserklärung enthält die Erklärung vom 25.8.2021 nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut sowie dem Vortrag des Bekl. gerade nicht.

Die Berufung ist auf den Hinweisbeschluss hin zurückgenommen worden.

Eine Modernisierungsmieterhöhung ist nicht formell unwirksam, wenn der Vermieter fehlerhaft keinen Abzug fiktiver Instandhaltungskosten vornimmt. Eine formelle Unwirksamkeit folgt aber daraus, dass die Modernisierung zum Zeitpunkt der Mieterhöhung noch nicht abgeschlossen ist und die Gesamtkosten der Maßnahme (noch) nicht bekannt sind. Die Erklärung ist dann nichtig und eine Heilung nicht möglich.

Der beklagte Vermieter hatte mit Erklärung vom 28. Dezember 2020 eine Modernisierungsmieterhöhung verlangt. Zu diesem Zeitpunkt waren die Maßnahmen allerdings noch nicht abgeschlossen, da einige Folgearbeiten unvollständig waren. Dagegen klagte der Mieter erfolgreich vor dem Amtsgericht.

Das Landgericht wies die Berufung des Vermieters als unbegründet zurück.

Die Erklärung sei formell unwirksam. Das allerdings folge nicht schon aus fehlenden Angaben zum Abzug ersparter Instandhaltungskosten. Zwar sei der Vermieter verpflichtet, auch beim Austausch noch funktionsfähiger Bauteile fiktive Instandhaltungskosten abzuziehen. Die fehlerhafte Annahme des Vermieters, die Maßnahme sei eine reine Modernisierung, die keinen solchen Abzug erfordere, berühre aber nur die materielleWirksamkeit (BGH, GE 2020, 1046 ff.).

Allerdings ist es für die formelle Wirksamkeit erforderlich, dass die Maßnahmen abgeschlossen sind (BGH, GE 2015, 245). Das war zum Zeitpunkt der Erklärung nicht der Fall, was ausdrücklich aus dem Vorbehalt in der Mieterhöhung hervorgeht, dass noch Arbeiten aus anderen Modernisierungsprojekten ausstanden. Aus der weiteren Erklärung vom 25. August 2021 ergebe sich, dass im Dezember 2020 noch Arbeiten an der Wärmedämmung und an der Heizungs- und Warmwasseranlage ausstanden, die aber schon Gegenstand der ersten Modernisierungsmieterhöhung waren.

Dem Vermieter waren somit bei Abgabe der ersten Erhöhungserklärung nicht alle Kosten bekannt. Das beträfe insbesondere die nach der Dämmung notwendige Wiederherstellung des Gartens, die erst am 1. April 2021 in Rechnung gestellt worden war.

Im Zusammenhang mit der Modernisierung des Heizsystems war die neue Kesselanlage zum Zeitpunkt der Mieterhöhungserklärung vom 28. Dezember 2020 noch nicht vom Energieversorger abgenommen worden. Im Rahmen der späteren Abnahme sind weitere Kosten entstanden, die erst zwischen März und Mai 2021 abgerechnet wurden.

Aus der formellen Unwirksamkeit folge die Nichtigkeit der Mieterhöhung, weshalb auch durch die nachträgliche Erklärung vom 25. August 2021 keine Heilung eingetreten ist (vgl. BGH NJW 2006, 1126).

Eine neue Mieterhöhungserklärung enthält die Erklärung vom 25. August 2021 nach ihrem ausdrücklichen Wortlaut sowie dem Vortrag des Beklagten gerade nicht.

Die Berufung ist auf den Hinweisbeschluss hin zurückgenommen worden.