Modernisierungsmieterhöhung mit Bezugnahme

1. Die Mieterhöhung nach Modernisierung ist formell wirksam, wenn zur Erläuterung auf das Ankündigungsschreiben Bezug genommen wird, das die erforderlichen Angaben enthält.

2. Das gilt auch für die Bezugnahme auf die Kostenschätzung im Ankündigungsschreiben ohne Angabe der tatsächlich entstandenen Gesamtkosten, weil der Vermieter damit erklärt, jedenfalls seien nicht geringere Kosten als angekündigt entstanden.

(Leitsätze der Redaktion)

I. 1 Die Parteien streiten - soweit im Revisionsverfahren noch von Bedeutung - um die Wirksamkeit einer von der Kl. als Vermieterin gegenüber der zwischenzeitlich verstorbenen Mutter und Rechtsvorgängerin des Bekl. als Mieterin einer Wohnung in einem Mehrfamilienhaus in Braunschweig unter Berufung auf eine an der Außenfassade des Gebäudes durchgeführte Wärmedämmung geltend gemachte Modernisierungsmieterhöhung.

2 Das Amtsgericht hat dem auf die Modernisierungsmieterhöhung entfallenden, auf Zahlung von monatlich 33,44 € für den Zeitraum von Januar 2017 bis einschließlich Dezember 2019 (insgesamt 1.203,84 € nebst Zinsen) gerichteten Klageteil lediglich für den Zeitraum von September 2017 bis einschließlich Dezember 2019 i.H.v. monatlich 33,44 € (insgesamt 902,88 € nebst Zinsen) stattgegeben. Das Landgericht hat die hiergegen gerichtete Berufung des Bekl. zurückgewiesen.

3 Dabei ist das Berufungsgericht - entgegen der Auffassung des Bekl. - davon ausgegangen, dass die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 15. Dezember 2016 den formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB genüge. [wird ausgeführt]

III. 11 a) Das Berufungsgericht hat die Revision mit der Begründung zugelassen, die Frage der formellen Voraussetzungen einer Mieterhöhungserklärung sei für die Praxis stets von grundsätzlicher Bedeutung und gerade die vorliegende Konstellation sei bislang nicht höchstrichterlich entschieden. Die vorliegende Konstellation ist nach den Feststellungen des Berufungsgerichts dadurch gekennzeichnet, dass der Vermieter sowohl für die Darlegung des Energiespareffekts als auch hinsichtlich der Berechnung der Modernisierungsmieterhöhung in seiner Modernisierungsmieterhöhungserklärung auf das vorherige Ankündigungsschreiben Bezug genommen hat, ohne die tatsächlich entstandenen (etwas über den im Ankündigungsschreiben veranschlagten Kosten liegenden) Kosten mitzuteilen oder die Rechnung beizufügen. Die sich in dieser Konstellation stellenden Rechtsfragen vermögen die Zulassung der Revision jedoch nicht zu rechtfertigen, denn sie lassen sich ohne Weiteres anhand der diesbezüglich bereits ergangenen Rechtsprechung des Senats beantworten.

12 Danach hat der Vermieter in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder eine nachhaltige Einsparung von Energie und Wasser bewirken. Da die Mieterhöhung automatisch nach kurzer Zeit wirksam wird (vgl. § 559b Abs. 2 Satz 1 BGB), soll die Erläuterungspflicht unzumutbare Nachteile für den in der Regel juristisch und wohnungswirtschaftlich nicht vorgebildeten Mieter dadurch verhindern, dass dieser die Berechtigung der geforderten Mieterhöhung - je nach den Einzelfallumständen unter Zuziehung von sachkundigen Personen - überprüfen kann. Dabei sind in formeller Hinsicht allerdings keine überhöhten Anforderungen an die Mieterhöhungserklärung zu stellen. Vielmehr genügt es, wenn der Mieter den Grund und den Umfang der Mieterhöhung anhand der Erläuterung als plausibel nachvollziehen kann (Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, GE 2015, 245 = NJW 2015, 934 Rn. 27 f.; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, GE 2022, 893 = NJW-RR 2022, 1455 Rn. 16; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, GE 2023, 137, juris Rn. 12; Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 281 f. [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]).

13 Werden mit einer Modernisierungsmaßnahme Instandsetzungsmaßnahmen erspart, kann der auf die Instandsetzung entfallende Kostenanteil nicht auf den Mieter umgelegt werden. Angesichts dessen muss aus der Modernisierungsmieterhöhungserklärung hervorgehen, in welchem Umfang durch die durchgeführten Maßnahmen Instandhaltungskosten erspart wurden (Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO. Rn. 29; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO. Rn. 18; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, aaO. Rn. 13; Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, GE 2018, 1454 = WuM 2018, 723 Rn. 14). Da auch insoweit keine überhöhten formellen Anforderungen an das Begründungserfordernis zu stellen sind, bedarf es hierfür keiner umfassenden Vergleichsrechnung; vielmehr reicht die Angabe einer Quote nach der Senatsrechtsprechung aus (Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO. Rn. 30; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO.).

14 Bei der Auslegung der Mieterhöhungserklärung darf auf in Bezug genommene Erklärungen in der Modernisierungsankündigung zurückgegriffen werden (vgl. bereits Senatsbeschluss vom 31. August 2010 - VIII ZR 28/10, NZM 2011, 31 Rn. 9; Senatsurteile vom 17. Dezember 2014 - VIII ZR 88/13, aaO. Rn. 32; vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO. Rn. 21; vom 23. November 2022 - VIII ZR 59/21, aaO. Rn. 16).

15 Vor diesem Hintergrund kommt der vom Berufungsgericht entschiedenen Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung zu noch bietet der vorliegende Fall Veranlassung, höchstrichterliche Leitsätze aufzustellen, für die nur dann ein Bedürfnis besteht, wenn es für die rechtliche Beurteilung typischer oder verallgemeinerungsfähiger Lebenssachverhalte an einer richtungsweisenden Orientierungshilfe ganz oder teilweise fehlt (st. Rspr.; vgl. etwa Senatsbeschluss vom 23. August 2016 - VIII ZR 23/16, GE 2016, 1441 = NJW-RR 2017, 137 Rn. 5 m.w.N.). Denn die Beurteilung, ob der Vermieter im jeweiligen Einzelfall den Grund der Mieterhöhung ausreichend dargelegt und diese hinreichend nachvollziehbar berechnet hat, obliegt in erster Linie der tatrichterlichen Würdigung, für die der rechtliche Rahmen in der Senatsrechtsprechung bereits abgesteckt ist (Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, GE 2018, 1454 = WuM 2018, 723 Rn. 11) und an der sich das Berufungsgericht ersichtlich orientiert hat, so dass zugleich auch unter dem Gesichtspunkt der Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung keine Entscheidung des Revisionsgerichts gefordert ist.

16 b) Dies gilt auch für die zwar vom Berufungsgericht nicht problematisierte, von der Revision jedoch aufgegriffene Frage, ob der formellen Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhungserklärung vorliegend entgegensteht, dass die Vermieterin keine „einzelnen Rechnungspositionen“ mitgeteilt hat. Die Frage ist nunmehr durch die Senatsurteile vom 20. Juli 2022 (VIII ZR 361/21, aaO. Rn. 33 ff.; VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 ff.; VIII ZR 339/21, juris Rn. 33 ff.) im verneinenden Sinne geklärt; der im Zeitpunkt der Entscheidungsreife des Berufungsgerichts diesbezüglich gegebene Zulassungsgrund der grundsätzlichen Bedeutung ist damit entfallen. Die grundsätzliche Klärung entscheidungserheblicher Rechtsfragen erst nach Einlegung der Revision steht einer Revisionszurückweisung durch Beschluss nicht im Wege (BGH, Beschlüsse vom 24. Januar 2023 - IV ZR 18/22, juris Rn. 14; vom 9. September 2014 - IV ZR 99/12, VersR 2015, 126 Rn. 7; vom 20. Januar 2005 - I ZR 255/02, NJW-RR 2005, 650 unter II 1; siehe auch Senatsbeschluss vom 25. Januar 2022 - VIII ZR 337/20, juris Rn. 13 f.).

17 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Die Annahme des Berufungsgerichts, die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 15. Dezember 2016 genüge i.V.m. der Modernisierungsankündigung vom 2. März 2016 den nach § 559b Abs. 1 BGB erforderlichen Voraussetzungen, begegnet aus Rechtsgründen keinen Bedenken.

18 a) Dies gilt zunächst insoweit, als es das Berufungsgericht als nach § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB ausreichende Erläuterung der durch die baulichen Maßnahmen bewirkten Energieeinsparung (§ 559 Abs. 1 BGB in der hier gemäß Art. 229 § 49 Abs. 1 EGBGB anzuwendenden bis zum 31. Dezember 2018 geltenden Fassung; im Folgenden: a.F.) angesehen hat, dass die Kl. im Ankündigungsschreiben vom 2. März 2016 - auf das die Erhöhungserklärung vom 15. Dezember 2016 Bezug nimmt - mitteilte, die Straßenseite der Fassade werde mit einer Wärmedämmung versehen, wodurch die Mieter Heizkosten sparen könnten. Denn diese Angaben versetzten die Mutter des Bekl. als damalige Mieterin in die Lage, den Grund der Mieterhöhung als plausibel nachzuvollziehen.

19 Nach der Rechtsprechung des Senats ist es bei Baumaßnahmen, für deren Beurteilung es - wie vorliegend - umfangreicher technischer Darlegungen bedürfte, ausreichend, wenn der Vermieter die durchgeführte bauliche Maßnahme so genau beschreibt, dass der Mieter allein anhand dessen, wenn auch unter Zuhilfenahme einer bautechnisch oder juristisch sachkundigen Person, beurteilen kann, ob die Baumaßnahme die Anforderungen des § 559 Abs. 1 BGB a.F. erfüllt. Für bauliche Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie ergibt sich daraus, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung neben einer schlagwortartigen Bezeichnung der Maßnahme und einer Zuordnung zu den Positionen der Berechnung diejenigen Tatsachen darlegen muss, anhand derer überschlägig beurteilt werden kann, ob die bauliche Änderung eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirkt (vgl. Senatsbeschlüsse vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 282 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]; vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, WuM 2018, 723 Rn. 18; Senatsurteil vom 25. Januar 2006 - VIII ZR 47/05, NZM 2006, 221 Rn. 9). Der Vermieter braucht mithin nicht ein bestimmtes Maß der voraussichtlich einzusparenden Heizenergie, sondern lediglich Tatsachen darzulegen, aus denen sich als Folge der durchgeführten Baumaßnahmen eine dauerhafte Energieeinsparung ergibt (Senatsbeschluss vom 10. April 2002 - VIII ARZ 3/01 [Rechtsentscheid], BGHZ 150, 277, 283 [zu § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG]). Vor diesem Hintergrund ist es aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Berufungsgericht die Erläuterung der Kl., ein - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bis dahin ungedämmtes - Mauerwerk mit einer Wärmedämmung zu versehen (vgl. hierzu Senatsbeschluss vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, aaO. Rn. 17 f.), mit der Begründung als den Anforderungen des § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB entsprechend angesehen hat, der Eintritt eines Energiespareffekts sei offenkundig gewesen.

20 b) Ebenfalls aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden ist, dass das Berufungsgericht auch für die in der Modernisierungsmieterhöhung erforderliche Berechnung des Erhöhungsbetrags auf die Ausführungen der Kl. in ihrem Ankündigungsschreiben vom 2. März 2016 zurückgegriffen hat.

21 Das Ankündigungsschreiben enthält eine ausreichende Berechnung des auf die Mutter des Bekl. als damaliger Mieterin entfallenden Erhöhungsbetrags ausgehend von den seitens der Kl. erwarteten Gesamtkosten, von denen ein Anteil i.H.v. 11 % im Verhältnis der Gesamtwohnfläche zur jeweiligen Wohnungswohnfläche umgelegt wird. Da die zugrunde gelegten Flächen in Quadratmetern genannt werden (Gesamtwohnfläche: 381,97 m2; Wohnungswohnfläche: 60,14 m2), werden die für die rechnerische Nachvollziehbarkeit der Mieterhöhung notwendigen Parameter zur Verfügung gestellt (vgl. Senatsurteil vom 9. November 2022 - VIII ZR 331/21, juris Rn. 30).

22 Anders als die Revision meint, steht der formellen Wirksamkeit der Erhöhungserklärung dabei nicht entgegen, dass die Kl. in diesem Schreiben die tatsächlich entstandenen Gesamtkosten der Modernisierungsmaßnahme nicht vorgetragen, sondern auch insoweit auf das Ankündigungsschreiben Bezug genommen hat, welches seinerseits nur eine Kostenschätzung enthält. Die Bezugnahme enthält in diesem Fall - wovon das Berufungsgericht auch ausgegangen ist - die Erklärung des Vermieters, dass bei Durchführung (nur) der angekündigten Arbeiten jedenfalls nicht geringere Kosten entstanden sind, und ermöglicht dem Mieter so eine Nachprüfung der Plausibilität. Für eine Kontrolle der Angaben des Vermieters ist - da Belege der Mieterhöhungserklärung nicht beizufügen sind - der Mieter ohnehin auf das ihm zustehende umfassende Auskunfts- und (Belege-) Einsichtsrecht aus § 259 BGB analog angewiesen (vgl. hierzu Senatsurteil vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO. Rn. 46 ff. m.w.N.; vgl. auch Grüneberg/Weidenkaff, BGB, 82. Aufl., § 559b Rn. 2; jurisPK-BGB/Heilmann, 9. Aufl., § 559b Rn. 5; Erman/Dickersbach, BGB, 16. Aufl., § 559b Rn. 12; MünchKommBGB/Artz, 9. Aufl., § 559b Rn. 2; Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 15. Aufl., § 559b BGB Rn. 21). Für den Mieter ist ein weitergehender Erkenntnisgewinn der Angabe der tatsächlich entstandenen Kosten gegenüber der Erklärung, mehr als die ursprünglich geschätzten Kosten seien nicht entstanden bzw. würden nicht geltend gemacht, vor diesem Hintergrund nicht erkennbar.

23 c) Ohne Erfolg bleibt auch die Rüge der Revision, der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung stehe entgegen, dass der Vermieter den Gesamtbetrag nicht in „einzelne Rechnungspositionen“ aufgeschlüsselt habe. Der Senat hat nach Erlass des angefochtenen Urteils entschieden, dass weder der Wortlaut des § 559b Abs. 1 BGB noch der Sinn und Zweck dieser Vorschrift es gebieten, dass der Vermieter in der Erhöhungserklärung eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen vornimmt (Senatsurteile vom 20. Juli 2022 - VIII ZR 361/21, aaO. Rn. 33 ff.; VIII ZR 337/21, juris Rn. 35 ff.; VIII ZR 339/21, juris Rn. 33 ff.).

24 d) Ohne Rechtsfehler hat das Berufungsgericht schließlich darin, dass die Kl. der Modernisierungsmieterhöhung die Kosten einer ausschließlichen Modernisierung zugrunde gelegt hat, ohne einen Abzug für dabei ersparte Erhaltungsaufwendungen vorzunehmen, unausgesprochen keinen der formellen Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhungserklärung entgegenstehenden Umstand gesehen.

25 Denn die Kl. hat in der Mieterhöhungserklärung vom 15. Dezember 2016 und dem hierin in Bezug genommenen Ankündigungsschreiben vom 2. März 2016 hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht, dass sie die streitgegenständliche Baumaßnahme als reine Modernisierungsmaßnahme ansehe und deshalb von einem Abzug für Instandhaltungsaufwendungen abgesehen habe. Ob die Kl. zu Unrecht keinen Abzug für die durch die Modernisierungsmaßnahmen ersparten Instandhaltungsaufwendungen vorgenommen hat, betrifft nicht die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung gemäß § 559b Abs. 1 Satz 2 BGB, mittels derer lediglich die Nachvollziehbarkeit der vom Vermieter berechneten Erhöhung gewährleistet werden soll, sondern ausschließlich die materielle Begründetheit der Mieterhöhung gemäß § 559 Abs. 1 BGB a.F., welche vorliegend indes aufgrund der wirksamen Beschränkung der Revisionszulassung durch das Berufungsgericht nicht Gegenstand der revisionsrechtlichen Prüfung ist (vgl. Senatsbeschlüsse vom 12. Juni 2018 - VIII ZR 121/17, GE 2018, 1454 = WuM 2018, 723 Rn. 15; vom 25. September 2018 - VIII ZR 121/17, GE 2018, 1454 = NZM 2018, 948 Rn. 3).

Nach der Rechtsprechung des BGH ist eine Mieterhöhung nach Modernisierung formell wirksam, wenn sie plausibel ist und dem Mieter eine Nachprüfung ermöglicht. Es reicht deshalb aus, wenn auf das Ankündigungsschreiben Bezug genommen wird, das die erforderlichen Angaben enthält, auch wenn es sich nur um Kostenschätzung handelt, weil der Vermieter damit erklärt, jedenfalls seien nicht geringere Kosten als angekündigt entstanden.

Die Vermieterin hatte nach einer Wärmedämmung an der Außenfassade die Miete erhöht und hierbei weitgehend auf die Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen Bezug genommen. Der Mieter hielt die Erhöhungserklärung für formell unwirksam, weil sie keine eigene Erläuterung zu der Energieeinsparung, den abzusetzenden Instandsetzungsmaßnahmen und der Berechnung des Erhöhungsbetrages enthielt. Das LG hielt die Erhöhungserklärung für formell wirksam, ließ aber die Revision zu zur Klärung, ob eine weitgehende Bezugnahme auf die vorherige Ankündigung ausreichend sei.

Der BGH teilte mit, die Revision zurückweisen zu wollen. Die Rechtsfrage sei inzwischen geklärt; es stehe der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht entgegen, wenn der Vermieter sich weitgehend auf das Antwortkündigungsschreiben bezogen habe. Das gelte auch für die Berechnung der Mieterhöhung nach den Kosten. In der Bezugnahme auf die Kostenschätzung im Ankündigungsschreiben liege die Erklärung des Vermieters, dass jedenfalls höhere Kosten nicht angefallen seien. Für die Kontrolle sei der Mieter auf sein umfassendes Auskunfts- und (Belege-) Einsichtsrecht angewiesen; das Mieterhöhungsschreiben sei auch ohne Angabe der tatsächlich entstandenen Gesamtkosten formell wirksam.