Modernisierungsmieterhöhung mit pauschalen Kosten

Bei einer Pauschalvereinbarung zwischen Vermieter und Generalunternehmer hinsichtlich einer einzelnen Modernisierungsmaßnahme ist in der Mieterhöhungserklärung eine Aufgliederung der Kosten dieser Maßnahme in ihre einzelnen Bestandteile nicht notwendig. Das gilt auch dann, wenn für eine Mehrzahl voneinander abgrenzbarer Modernisierungsmaßnahmen jeweils eigenständige Pauschalvereinbarungen getroffen worden sind.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. nimmt die Bekl. als Gesamtschuldner auf Zahlung rückständigen Mietzinses in Anspruch. Die Bekl. sind Mieter einer 4‑Zimmer‑Wohnung. Die Kl. ist als Vermieterin in das seit August 2005 bestehende Mietverhältnis eingetreten. Gesellschafterinnen der Kl. sind die [...] Wohnbauten GmbH und die [...] Wohnbau GmbH. Beide Gesellschafterinnen sind als Eigentümer des Hausgrundstücks im Grundbuch eingetragen. Die [...] Wohnbauten GmbH ist mit der Hausverwaltung betraut.

Mit Schreiben vom 29. Mai 2006 kündigte die [...] Wohnbauten GmbH namens und in Vollmacht der damaligen Grundstückseigentümer die Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen an. Unter Ziffer 4. Mietänderung und Modernisierung ist u. a. ausgeführt:

"Die endgültige Mieterhöhung erfolgt auf Basis der Kostenfeststellung, d. h. nach Vorliegen der geprüften Schlussrechnungen aller Einzelgewerke, und geht Ihnen nach Abschluss der Arbeiten in Form einer schriftlichen Modernisierungserhöhungserklärung zu.

Auf Basis unserer Kostenkalkulation haben wir für Ihre Wohnung den in der folgenden Berechnung ausgewiesenen Modernisierungszuschlag ermittelt."

Entsprechend diesem Ankündigungsschreiben wurden von den Bekl. geduldete Baumaßnahmen durchgeführt. Mit Schreiben vom 28. Februar 2007 teilte die mittlerweile für die Kl. tätige Hausverwaltung die Modernisierungskosten mit und errechnete für die Wohnung der Bekl. einen Mieterhöhungsbetrag von monatlich 179,11 €. Die Kostenaufstellung hinsichtlich der einzelnen umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen verweist jeweils auf Schlussrechnungen des Generalunternehmers "Firma LWB GmbH", also der [...] Wohnbauten GmbH. Aus den Schlussrechnungen der [...] Wohnbauten GmbH vom 15. Dezember 2006 und vom 26. Februar 2007, die von der Kl. als alleiniger Beleg der zur Modernisierung aufgewendeten Kosten vorgelegt worden sind, ist ersichtlich, dass jeweils - gemäß der Vereinbarung der Kl. mit deren Gesellschafterin, der [...] Wohnbauten GmbH - Pauschalpreise abgerechnet wurden. Der errechnete Erhöhungsbetrag liegt geringfügig über dem mit Ankündigungsschreiben der Voreigentümer vom 29. Mai 2006 veranschlagten Betrag von 170,76 €. Die Bekl. widersprachen dem Mieterhöhungsverlangen mit Schreiben vom 2. März 2007 und nahmen Einsicht in die Abrechnungsbelege der Modernisierungsmaßnahmen. Den Erhöhungsbetrag zahlten die Bekl. nicht. Dieser wird von der Kl. für die Monate Mai bis September 2007 geltend gemacht.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, dass das Schreiben der Kl. vom 28. Februar 2007 nicht den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB genüge und das Mieterhöhungsverlangen damit unwirksam sei. Die geltend gemachten Modernisierungskosten seien für die Bekl. in ihrer Gesamtheit nicht nachzuvollziehen, da Rechnungen gestellt worden seien, in denen Materialkosten, Kosten für Subunternehmer, für Bauleitung und -planung in wenigen Pauschalen zusammengefasst seien. Hinzu komme die Besonderheit, dass der die Modernisierungsarbeiten erledigende Generalunternehmer identisch mit der Hausverwaltung und diese wiederum als Mitgesellschafterin zumindest teilidentisch mit den Hauseigentümern sei.

Die Kl. hat entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts gegen die Bekl. als Gesamtschuldner einen Anspruch auf Zahlung rückständigen Mietzinses. Denn der monatliche Mietzins hat sich infolge wirksamen Mieterhöhungsverlangens nach Maßgabe der §§ 559 und 559 a BGB um den streitgegenständlichen Betrag von monatlich 179,11 € ab Mai 2007 erhöht.

Dass der Eigentümerwechsel in der Zeit zwischen der Modernisierungsankündigung der Voreigentümer mit Schreiben vom 29. Mai 2006 und dem Mieterhöhungsschreiben der Kl. vom 28. Februar 2007 ebenso wenig der Wirksamkeit der Mieterhöhung entgegensteht wie der Umstand, dass die Modernisierungsmaßnahmen von der Kl. begonnen wurden, bevor diese Eigentümerin des Hausgrundstücks geworden ist, hat das Amtsgericht zutreffend festgestellt. So hat das Kammergericht entschieden, dass der Erwerber eines Grundstücks, der nach § 571 Abs. 1 BGB (a. F.) in das Mietverhältnis eingetreten ist, den Mietzins nach durchgeführter Modernisierung erhöhen kann, wenn die Modernisierungsarbeiten vom Veräußerer und ehemaligen Vermieter veranlasst worden sind, mit ihrer Ausführung vor Eigentümerwechsel begonnen worden ist und diese nach Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis abgeschlossen worden sind (KG, Rechtsentscheid vom 8. Mai 2000 - 8 RE‑Miet 2505/00 - GE 2000, 747 zu § 3 Abs. 1 MHG; vgl. auch KG, Rechtsentscheid vom 8. Juni 2000 - 8 RE‑Miet 3972/00 - für den Fall des Eintritts des Erwerbers von Wohneigentum in den vom Voreigentümer mit einem Dritten geschlossenen Generalunternehmervertrag sowie KG, Rechtsentscheid vom 17. Juli 2000 - 8 RE-Miet 4110/00 - GE 2000, 1104 für den Fall der Veranlassung der Modernisierungsarbeiten durch den Veräußerer und ehemaligen Vermieter und deren Beendigung vor Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis gemäß § 571 Abs. 1 BGB [a. F.]). [...]

Das Mieterhöhungsverlangen vom 28. Februar 2007 ist entgegen den Feststellungen des Amtsgerichts insbesondere nicht unwirksam, weil bei jeweils pro Gewerk zwischen der Kl. und der Generalunternehmerin getroffener Pauschalpreisvereinbarung der Berechnung der Kosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen über den abgerechneten jeweiligen Pauschalpreis hinaus keine weiteren Belege, etwa Kostenrechnungen von etwaigen Subunternehmern oder Materialrechnungen, offengelegt worden sind.

Dabei steht außer Streit, dass bei einer Pauschalpreisvereinbarung zwischen Vermieter und Generalunternehmer hinsichtlich einer einzelnen Modernisierungsmaßnahme eine Aufgliederung der Kosten dieser Maßnahme in ihre einzelnen Bestandteile von dem Mieter nicht verlangt werden kann (vgl. LG Berlin, Urteil vom 6. März 2003 - 67 S 306/02 - GE 2003, 883 für den Fall des Einbaus einer Gasetagenheizung).

Nichts anderes hat zu gelten, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall, in dem für 7 Einzelgewerke Rechnungen in Höhe von insgesamt 353.249 € brutto gelegt wurden - für eine Mehrzahl voneinander abgrenzbarer Modernisierungsmaßnahmen jeweils eigenständige Pauschalpreisvereinbarungen getroffen hat. Auch in diesem Fall ist der Vermieter nicht gehalten, über den jeweiligen Pauschalpreis hinaus weitere Belege vorzulegen, um dem Berechnungs- und Erläuterungserfordernis des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB gerecht zu werden, da weder vorgetragen noch ersichtlich ist, dass sich die Vielzahl der umlagefähigen Modernisierungsmaßnahmen nachteilig auf das Informationsbedürfnis des Mieters hinsichtlich jeder einzelnen Modernisierungsmaßnahme auswirkt. Die Vorlage weiterer Belege ist dem Vermieter grundsätzlich auch im Falle des Abschlusses einer Mehrzahl von Pauschalpreisvereinbarungen hinsichtlich einzelner Gewerke nicht zumutbar, da der Generalunternehmer auch in einem solchen Fall nicht verpflichtet ist, seine im Regelfall einen Gewinn enthaltene Kalkulation, gegebenenfalls unter Vorlage von Rechnungen von ihm beauftragter Subunternehmer oder Materialrechnungen, gegenüber dem Auftraggeber offenzulegen.

Entgegenstehendes lässt sich auch der vorgenannten, von den Bekl. zitierten Entscheidung nicht entnehmen, in welcher die Zivilkammer 67 des Landgerichts Berlin ausführt, dass im Falle einer Totalsanierung eines Hauses nicht das gelten könne wie bei einem Einzelgewerk, dass nämlich dem Vermieter im Rahmen einer Pauschalpreisvereinbarung nicht mehr zugemutet werden könne als eben die Vorlage des Pauschalpreises (LG Berlin, a. a. O. veröffentlicht in Juris, dort Rn. 13). Zu der Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens bei einer Mehrzahl von Pauschalpreisabreden betreffend einzelner Modernisierungsmaßnahmen verhält sich diese Entscheidung nicht. Vielmehr ist dort für den Fall des § 3 MHG allein ausgeführt, dass es nicht genüge, wenn lediglich pauschale Endbeträge für das Gesamtbauvorhaben und für die jeweils zu sanierende Wohnung angegeben werden. Eine solche dem berechtigten Informationsinteresse des Mieters nicht gerecht werdende Berechnung hat die Kl. in dem hier zu beurteilenden Schreiben vom 28. Februar 2007 aber nicht vorgenommen, vielmehr eine solche und damit nicht zu beanstandende Berechnung und Erläuterung anhand der Kosten eines jeweiligen Modernisierungsmaßnahmen darstellenden Gewerks.

Die von dem Amtsgericht zur Begründung seiner Entscheidung herangezogene teilweise Personenidentität gibt - da hiermit allein eine Erhöhung der Anforderung, die Kosten der Modernisierungsmaßnahmen gegenüber dem Mieter nachvollziehbar darzulegen, nicht einhergeht - keinen Anlass zu einer anderweitigen Betrachtung. Im Übrigen übersteigen die mit Schreiben vom 28. Februar 2007 berechneten Kosten die aus dem Ankündigungsschreiben vom 29. Mai 2006 nur unwesentlich. Das mag irrelevant sein, wenn die teilweise Personenidentität auch schon zu diesem Zeitpunkt bestanden hätte. Dem ist aber nicht so, da die Gesellschafter der Kl. erst im November 2006 gemäß § 566 BGB in das Mietverhältnis eingetreten sind. [...]

Eine Mieterhöhung nach umfassender Modernisierung darf auf Pauschalrechnungen gestützt werden, wenn für einzelne abgrenzbare Maßnahmen/Gewerke jeweils eigenständige Pauschalvereinbarungen getroffen wurden.

Der Vermieter führte nach einem Ankündigungsschreiben von den Mietern geduldete Modernisierungsarbeiten durch. In der anschließenden Kostenaufstellung hinsichtlich der einzelnen umlagefähigen Maßnahmen verwies der Vermieter jeweils auf Schlussrechnungen des Generalunternehmers. In diesen waren die aufgewendeten Kosten mit Pauschalpreisen abgerechnet. Die Mieter bestritten die Nachvollziehbarkeit des Mieterhöhungsverlangens.

Das Landgericht Berlin, ZK 63, verurteilte die Mieter zur Zahlung rückständigen Mietzinses in Höhe der offenen Modernisierungs-Mieterhöhung. Das Mieterhöhungsverlangen sei nicht deshalb unwirksam, weil nur jeweils pro Gewerk nach Maßgabe der zwischen Vermieter und Generalunternehmer getroffenen Pauschalpreise abgerechnet und keine weiteren Belege zur Berechnung der Kosten der einzelnen Modernisierungsmaßnahmen vorgelegt worden seien.

Bei einer Pauschalpreisvereinbarung zwischen Vermieter und Generalunternehmer hinsichtlich einer einzelnen Modernisierungsmaßnahme könne eine Aufgliederung der Kosten dieser Maßnahme in ihre einzelnen Bestandteile vom Mieter nicht verlangt werden. Nichts anderes habe dann zu gelten, wenn der Vermieter - wie im vorliegenden Fall, in dem für sieben Einzelgewerke Rechnungen gelegt wurden - für eine Mehrzahl voneinander abgrenzbarer Modernisierungsmaßnahmen jeweils eigenständige Pauschalpreisvereinbarungen getroffen habe. Auch in diesem Fall sei der Vermieter nicht gehalten, über den jeweiligen Pauschalpreis hinaus weitere Belege vorzulegen, um dem Berechnungs- und Erläuterungserfordernis des § 559 b Abs. 1 Satz 2 BGB gerecht zu werden.

Die Vorlage weiterer Belege sei dem Vermieter grundsätzlich auch im Fall des Abschlusses einer Mehrzahl von Pauschalvereinbarungen hinsichtlich einzelner Gewerke nicht zumutbar, da der Generalunternehmer nicht verpflichtet sei, seine im Regelfall einen Gewinn enthaltende Kalkulation offenzulegen.

Nach § 559 b Abs. 1 BGB ist die Mieterhöhung nach Modernisierung dem Mieter in Textform zu erklären. Wirksam ist die Erhöhung nur dann, wenn sie aufgrund der entstandenen Kosten berechnet und erläutert wird (§§ 559 und 559 a BGB). Die Erklärung muss dem Mieter eine überschlägige Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ermöglichen, ohne dass er besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung haben oder Einsicht in die Belege nehmen muss (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 9. Aufl., § 559 b Rn. 10).

Die Anforderungen an die Erläuterungspflicht sind relativ hoch (vgl. Schach in Kinne/Schach/Bieber, Miet- und Mietprozessrecht, 5. Aufl., § 559 b Rn. 4; Börstinghaus, a. a. O., Rn. 11, jeweils mit einer ganzen Reihe von Urteilen der Instanzrechtsprechung; BGH-Rechtsprechung ist dazu nicht ersichtlich).

Der Grund: Anders als etwa die allgemeine Mieterhöhung nach § 558 BGB ist die Mieterhöhung nach Modernisierung (§ 559 BGB) eine einseitige Willenserklärung mit der unmittelbaren Folge, dass der Mieter eine - unter Umständen auch hohe (im vorliegenden Fall immerhin 179,11 €) - Mieterhöhung hinnehmen und deshalb die Möglichkeit haben muss, die Kosten im Einzelnen zu überprüfen und nachzuvollziehen. Der Vermieter seinerseits hat es in der Hand, mit dem Werkunternehmer Vereinbarungen zu treffen, die es ihm ermöglichen, seinen Erläuterungspflichten bei der Mieterhöhung nachzukommen.

Allerdings steht es ihm auch frei, Pauschalpreisvereinbarungen mit dem Werkunternehmer zu treffen. Ihm kann es bei marktüblichen Preisen gleichgültig sein, wie der Werkunternehmer im Einzelnen kalkuliert und seinen Gewinn einberechnet.

Pauschalpreisvereinbarungen sind weit verbreitet und haben mannigfaltige Vorteile auch für den Vermieter, weil bei Abschluss des Bauvertrags darauf verzichtet wird, den tatsächlich angefallenen Aufwand später z. B. per Aufmaß feststellen zu lassen. Stattdessen wird ein Preis vereinbart (oft auch "Festpreis"), der auch dann Bestand hat, wenn der tatsächliche Arbeitsaufwand niedriger oder höher liegt als vom Unternehmer bei Vertragsabschluss kalkuliert. Vereinbarte Festpreise bleiben auch dann bestehen, wenn das Bauunternehmen im Laufe der Bauzeit gestiegene Eigenkosten, z. B. durch höhere Lohn- oder Materialkosten hat. Ob ein Vermieter Kosten aufgrund von vereinbarten Pauschalpreisen ohne weitere Erläuterung einer Mieterhöhung nach § 559 Abs. 1 BGB zugrunde legen darf, ist nicht unstrittig. Börstinghaus (a. a. O., Rn. 11) ist der Auffassung, dass die bloße Angabe eines Gesamtbetrages nicht ausreicht, wenn mehrere Modernisierungsarbeiten für verschiedene Gewerke ausgeführt worden sind.

Allerdings: Etwas anderes soll dann gelten, wenn der Vermieter einen Pauschalpreis mit einem Generalunternehmer vereinbart hat. Zur Begründung wird dazu auf die Rechtsprechung der Landgerichte Berlin und Kiel Bezug genommen (LG Kiel, WuM 2000, 613; LG Berlin, GE 1994, 765 und LG Berlin, GE 2003, 883 [ZK 67]).

Diese Auffassung vertreten die Gerichte jedenfalls dann, wenn es sich um einzelne Modernisierungsmaßnahmen handelt. Im vom LG Berlin entschiedenen Fall ging es um mehre gewerkeweise aufeinandergesattelte Pauschalpreisvereinbarungen zur Vollmodernisierung eines Hauses. Gewichtige Gründe, warum man solche Fälle anders behandeln sollte als Pauschalvereinbarungen für einzelne festumrissene Einzelmaßnahmen, drängen sich indes nicht auf. Insofern entspricht die Entscheidung des Landgerichts der bisherigen Rechtsprechung. Es liegt eben im Wesen einer Pauschalvereinbarung, dass keine Aufschlüsselung im Einzelnen erfolgt. Die Erläuterungspflicht nach § 559 b BGB verlangt vom Vermieter nur das, was er nach eigenem Kenntnisstand auch erläutern kann. Das ist bei einer - noch dazu allgemein üblichen - Pauschalpreisvereinbarung eben weniger als bei anderen Arten von Werkverträgen. Dem kann man nicht entgegenhalten, dass sich der Mieter faktisch mit einem Weniger an Erläuterung begnügen muss; er teilt insoweit das Schicksal des Vermieters. Etwas anderes mag gelten, wenn Identität zwischen Vermieter und Generalübernehmer und darüber hinaus Anhaltspunkte für eine unwirtschaftliche Preisvereinbarung bestehen.