Modernisierungsmieterhöhung aufgrund von Abschlagszahlungen

Eine Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung kann auch auf Abschlagszahlungen gestützt werden, wenn einzelne Baumaßnahmen durchgeführt sind; eine weitere Erhöhung nach Vorliegen der Schlußrechnung setzt einen ausdrücklichen Vorbehalt voraus.

Die Kl. kann von der Bekl. einen erhöhten Mietzins nach Maßgabe der Modernisierungserhöhungserklärung vom 30.12.1998 verlangen. Die formalen Bedenken der Bekl. gegen die Modernisierungserhöhungserklärung der Kl. greifen nicht durch. Die Kl. ist nicht daran gehindert, vor Abschluß aller beabsichtigten Modernisierungsmaßnahmen eine Erhöhungserklärung abzugeben und die umlagefähigen Kosten auf Abschlagszahlungen zu stützen. Der Vermieter darf zwar nur solche Kosten umlegen, die bereits entstanden sind; denn eine Mieterhöhung nach § 3 MHG ist nur berechtigt, wenn der Mieter bereits in den Genuß der Modernisierung kommt und der Vermieter hierdurch wirtschaftlich belastet ist. Vorliegend sind zwar nicht Schlußrechnungsbeträge, sondern Abschlagszahlungen in die Erhöhungserklärung eingestellt, jedoch nur solche, die bereits ausgeführte - und dem Mieter zur Verfügung stehende - Modernisierungsmaßnahmen betreffen.

Die Erhöhungserklärung kann auch auf Abschlagszahlungen gestützt werden. Für die oben genannten Fälle, in denen umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt werden, die in einzelne Gewerke aufteilbar sind und für die Abschlagszahlungen geleistet werden müssen, wird in Rechtsprechung und Literatur vertreten, daß es dem Vermieter nicht zumutbar ist, mit der Mietzinserhöhung bis zu einer endgültigen Klärung der Kosten durch Schlußrechnung abzuwarten. Er kann daher nach Abschluß der jeweiligen baulichen Maßnahme die Miete aufgrund der bereits erbrachten Kosten erhöhen, muß sich allerdings, wenn er Kostensteigerungen in der Schlußrechnung noch umlegen will, eine weitere Erhöhung - wie hier geschehen - vorbehalten (vgl. LG Berlin GE 1989, 41 und Bub/Treier-Schultz, S. 686, Rn. 562). Dieser Auffassung schließt sich die Kammer aus den bereits genannten Erwägungen - Gebrauchswerterhöhung für den Mieter und Kostenlast für den Vermieter - ausdrücklich an. Der Mieter ist vor einer eventuell geringeren Überprüfbarkeit der Abschlagsrechnungen, die nicht immer die für eine Schlußrechnung erforderlichen Details aufweisen, sondern auch auf vorigen Zahlungsvereinbarungen der Werkvertragsparteien ohne konkreten Leistungsnachweis beruhen können, durch die vorbehaltene Erklärung auf Basis der jedenfalls prüffähigen Schlußrechnung geschützt; daher ist das Interesse des Vermieters an einer baldigen Kostenabwälzung über § 3 MHG (nunmehr §§ 559 ff. BGB) höher zu bewerten. (...)

Im Fall einer Modernisierungserklärung auf Abschlagsbasis mit Vorbehalt einer weiteren Erhöhungserklärung auf Grundlage der Schlußrechnung sind zwei Fallgruppen denkbar: Die Modernisierungskosten übersteigen oder unterschreiten die bereits geltend gemachten Kosten. In der Regel erreichen die Abschlagszahlungen die Schlußrechnungssumme nicht. Es besteht aber eine nicht bloß theoretische Möglichkeit, daß die Schlußrechnung - beispielsweise wegen veränderten Aufmaßes oder Minderung - die bereits geleisteten Abschlagszahlungen nicht ausschöpft, mithin dem Vermieter im Ergebnis geringere als die bereits geltend gemachten Kosten entstehen. In letzterem Fall ist der Mieter nach Auffassung der Kammer hinreichend durch ein - notfalls klageweise durchsetzbares - Einsichtsrecht in die Schlußrechnung der Maßnahmen geschützt; erreicht die Schlußrechnung die geltend gemachten Abschlagszahlungen nicht, kann der Mieter seine Überzahlungen nach Bereicherungsrecht zurückverlangen. Hingegen ist es nicht erforderlich, daß der Vermieter eine Erklärung des Inhalts abgibt, daß die vorbehaltene Erklärung nicht mehr erfolgt, da die Kosten der Modernisierung bereits vollständig umgelegt worden seien, und mit dieser Erklärung ein diesbezügliches Rechenwerk vornimmt. Dies kann im Ergebnis jedoch dahinstehen, da jedenfalls die Wirksamkeit der (ersten) Erhöhungserklärung nicht nachträglich entfällt, wenn die Schlußabrechnung unterbleibt. Denn Letzteres - nur hierdurch wäre die oben bejahte Möglichkeit des Vermieters gewahrt, zunächst auf Abschlagsrechnungsbasis den Mietzins zu erhöhen - stellt keine auflösende Bedingung der Wirksamkeit der vorläufigen Erhöhungserklärung dar. Dies ist nach Auffassung der Kammer schon deswegen sachgerecht, weil der genaue Zeitpunkt, zu dem eine eventuelle Schlußerklärung abgegeben werden müßte, nur schwer zu definieren und immer vom Einzelfall abhängig sein dürfte; ein derartiges Bedürfnis besteht - wie oben ausgeführt - auch unter dem Gesichtspunkt der Schutzbedürftigkeit des Mieters nicht. Der Einwand der Bekl., aus dem vermieterseits erklärten Vorbehalt einer weiteren Mieterhöhung bei Vorliegen der Schlußrechnungen folge, daß die Kl. mit der Erhöhungserklärung bis zum Abschluß aller Modernisierungsmaßnahmen warten müsse, greift nicht durch. Denn für die Beantwortung der Frage, ob eine Modernisierungsmaßnahme abgeschlossen ist, kommt es nicht auf das gesamte Modernisierungsvorhaben an, sondern nur auf die Gewerke, auf die die Erhöhung gestützt wird. Dies folgt aus dem eingangs genannten Grundsatz, daß die (einseitige) Erhöhung des Mietzinses wegen Modernisierung ihre Berechtigung darin findet, daß der Mieter auf Kosten des Vermieters in den Genuß eines erhöhten, für den bisherigen Mietzins nicht berücksichtigten Gebrauchswertes kommt.

Nach Modernisierung kann der Vermieter die Miete um 11 % der aufgewendeten Kosten erhöhen. Abschlagszahlungen als Basis reichen, eine Schlußrechnung ist nicht erforderlich.

Die Vermieterin hatte umfangreiche Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt und vereinbarungsgemäß Abschlagszahlungen an die Handwerker geleistet. Nach Abschluß der Arbeiten, aber vor Mitteilung der Schlußrechnung, erhöhte sie die Miete auf der Grundlage der Abschlagszahlungen.

Mit Urteil vom 20. September 2001 hielt das Landgericht Potsdam die Erhöhungserklärung für wirksam. Voraussetzung für eine Mieterhöhung sei nur, daß die Gebrauchswerterhöhung für den Mieter zur Verfügung stehe. Es sei dem Vermieter nicht zuzumuten, mit der Mieterhöhung bis zu einer endgültigen Klärung der Kosten durch die Schlußrechnung abzuwarten. Der Mieter sei ausreichend dadurch geschützt, daß er einen Anspruch auf Einsicht in die Schlußrechnung habe. Wenn diese wider Erwarten geringer ausfalle als die Summe der Abschlagszahlungen, hätte er einen Mietsenkungs- und Rückzahlungsanspruch.