Modernisierungsmieterhöhung

Modernisierungsmieterhöhung; formelle Wirksamkeit; Abzug von Instandhaltungskosten; Darlegungslast der Mieter für höheren Instandsetzungsbedarf

1. Eine unterlassene oder lediglich pauschale - und nicht weiter erläuterte - Angabe von Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschlägen in einer Modernisierungserhöhungserklärung berührt nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung.

2. Die materielle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung steht im Hinblick auf zwischen den Mietvertragsparteien im Streit stehende Instandhaltungs- oder Instandsetzungsabschläge erst dann in Frage, wenn der Mieter im Prozess konkret einen höheren als den vom Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandsetzungs- oder Instandhaltungsbedarf dartut.

(Nichtamtliche Leitsätze)

Die Berufung der Kl. ist begründet, die des Bekl. unbegründet.

1. Die Berufung der Kl. ist begründet.

Die Kl. hat gegen den Bekl. über den bereits vom Amtsgericht zugesprochen oder den vom Bekl. bereits in Höhe von 600 € gezahlten Betrag hinaus für die Monate Februar bis November 2012 einen Anspruch auf Zahlung in Höhe von jeweils monatlich 101,25 €, insgesamt in Höhe von 1.012,50 €, gemäß § 535 Abs. 2 BGB. Aufgrund der Modernisierungsmieterhöhung vom 30. November 2011 ist die monatlich vom Bekl. zu entrichtende Gesamtmiete ab dem 1. Februar 2012 wirksam um 101,25 € erhöht worden.

Durch das Schreiben der Kl. vom 30. November 2011 ist die monatliche Nettokaltmiete für die vom Bekl. gemietete Wohnung mit Wirkung zum 1. Februar 2012 von bisher 390 € um 138,05 € auf 528,05 € erhöht worden. Da ab demselben Zeitraum die Vorauszahlungen auf die Betriebs-, Aufzugs- und Heizkosten gesenkt wurden, ergibt sich eine um monatlich 101,25 € erhöhte Gesamtmiete.

Die Mieterhöhungserklärung ist formell wirksam. Sie entspricht den Anforderungen von § 559 b Abs. 1 BGB a.F. Die formelle Wirksamkeit der Modernisierungsmieterhöhung bezüglich der Positionen Fenster, Wärmeschutzfassade und Architektenkosten entfällt auch nicht deshalb, weil die Kl. lediglich einen pauschalen Betrag für die ersparten Instandsetzungskosten in unterschiedlicher Höhe abgezogen hat. Der Vermieter genügt seiner Begründungspflicht in der Erhöhungserklärung entgegen anderslautender Instanzrechtsprechung und Literaturauffassung (vgl. dazu Börstinghaus, in: Schmidt-Futterer, Mietrecht, 11. Aufl. 2013, § 559 b BGB Rz. 32 m.w.N.) auch dann, wenn er die - pauschal - vorgenommenen Instandhaltungsabzüge nicht näher erläutert. Denn im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur Vornahme von Vorwegabzügen in der Betriebskostenabrechnung (BGH, Urt. v. 7. Dezember 2011 - VIII ZR 118/11, GE 2012, 123 = NJW-RR 2012, 215 Tz. 18) betreffen die Pflicht zur Vornahme eines Instandhaltungsabzugs und der Umfang seiner Erläuterung in der Modernisierungserhöhungserklärung lediglich die materielle, hingegen nicht die formelle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung (BGH, Urt. v. 12. März 2003 - VIII ZR 175/02, DWW 2003, 229 Tz. 11, 12; Urt. v. 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 Tz. 23, 24).

Die Erhöhungserklärung ist insoweit aber auch materiell ordnungsgemäß. Denn es obliegt dem Mieter bei von dem Vermieter in der Erhöhungserklärung vorgenommenen Instandhaltungsabzügen, konkret einen höheren Instandsetzungsbedarf darzulegen (BGH, Urt. v. 3. März 2004 - VIII ZR 151/03, WuM 2004, 288 Tz. 24). Daran fehlt es, da sich der Bekl. zur Höhe der pauschal von der Kl. angegebenen Abzugsquoten überhaupt nicht geäußert hat. Auch im Übrigen bestehen gegen die materielle Ordnungsgemäßheit der Erhöhungserklärung keine Bedenken, da die Kl. im Einzelnen mitgeteilt hat, welcher Zustand vor und nach der Durchführung der Maßnahmen bestand, und es wird das Maß der Energieeinsparung - soweit erforderlich unter Nennung des vorherigen und nunmehrigen Wärmedurchgangskoeffizienten - mitgeteilt.

Gleiches gilt bezüglich der in der Mieterhöhungserklärung geltend gemachten Position Dachdämmung. Auch insoweit ist die Erklärung vom 30. November 2011 formell und materiell wirksam und entspricht den Anforderungen von § 559 b Abs. 1 BGB a.F. Die Kl. hat das Dach zwar nicht nur mit einer neuen Dämmung versehen, sondern es wurde unstreitig das alte Dach entfernt, das Haus um zwei Appartements aufgestockt und dann das neue Dach „nach allen Regeln der Technik und nach dem aktuellen Stand gedämmt", wie die Kl. in der Mieterhöhungserklärung vom 30. November 2011 ausführt. Die Kosten für die Errichtung eines neuen Daches „nach allen Regeln der Technik und nach dem aktuellen Stand" wären für die Kl. zwar sowieso angefallen, da sie - insbesondere vor dem Hintergrund der EnEV - zur Einhaltung von Mindeststandards bei der Dämmung des Daches verpflichtet war. Dass die nunmehr aufgebrachte Dämmung über diese Anforderungen hinaus ginge und dadurch Mehrkosten verursacht hätte, die von der Kl. hätten umgelegt werden können, hat die Kl. auch nicht vorgetragen. Dennoch ist zu berücksichtigen, dass durch die Aufstockung und die Errichtung des neuen Daches allen Mietern - und auch dem Bekl. - im Ergebnis nunmehr die Vorteile durch die Errichtung eines gedämmten Daches zugute kommen. Insofern macht es hinsichtlich der nunmehr eintretenden Energieeinsparung keinen Unterschied, ob das bisherige Dach, das nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. nicht ohne Weiteres hätte gedämmt werden können, an alter Stelle erneuert oder oberhalb des nunmehr neu geschaffenen Wohnraums neu errichtet wird.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts in der angefochtenen Entscheidung entspricht die Modernisierungsmieterhöhung der Kl. vom 30. November 2011 hinsichtlich der Positionen Kellerdämmung, Hauseingangs- und Wohnungstüren, Gegensprechanlage und Warmwasserbereitung ebenfalls den Anforderungen des § 559 b Abs. 1 BGB a.F. Unstreitig waren vor der Modernisierung im Hause weder eine Gegensprechanlage noch eine Warmwasserbereitung vorhanden, so dass deren Installation eine Verbesserung des Wohnwertes darstellt. Gleiches gilt hinsichtlich der Dämmung der Kellerdecke. Hierbei handelt es sich um eine Maßnahme zur Energieeinsparung. Die Kl. hat vorgetragen, dass auf die vorhandene und vormals unstreitig nicht gedämmte Kellerdecke eine Dämmung von 80 mm Stärke aufgebracht und verspachtelt wurde. Dies ergibt sich aus S. 22 des der Mieterhöhung als Anlage beigefügten Nachweises nach Energieeinsparverordnung und der erstinstanzlich vorgelegten Rechnung der Firma D. vom 12.2.2008. Dass eine gedämmte Kellerdecke besser gegen den Verlust von Wärme gedämmt ist als eine ungedämmte Kellerdecke, ist nachvollziehbar und bedarf keiner weiteren Erläuterung durch die Kl. Gleiches gilt hinsichtlich der Wohnungseingangs- und der Haustüren. Die Kl. hat im Einzelnen dargelegt, wie die vormals vorhandenen Türen beschaffen waren und welche Schallschutz-, Wärmeschutz und einbruchshemmenden Eigenschaften die Türen nunmehr haben. Hieraus ergibt sich ohne Weiteres eine Verbesserung des Wohnwertes. Unerheblich ist der Einwand des Bekl., dass eine jede Tür einbruchshemmend sei. Hierzu hatte die Kl. bereits erstinstanzlich umfänglich und ausreichend vorgetragen.

2. Die Berufung des Bekl. hingegen ist unbegründet.

Der Bekl. ist im aus dem angefochtenen Urteil ersichtlichen Umfang gemäß § 535 Abs. 2 BGB zur Zahlung verpflichtet. Der Zahlungsanspruch der Kl. ist nicht gemäß § 362 Abs. 1 BGB teilweise durch Erfüllung erloschen. Wie das Amtsgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend und frei von Rechtsfehlern ausgeführt hat, ist der Bekl. darlegungs- und beweispflichtig für die von ihm behaupteten Mietzinszahlungen und damit auch für das Erlöschen der unbestrittenen Forderungen der Kl. auf Zahlung des Mietzinses. Grundsätzlich trägt der Anspruchsteller die Beweislast für die rechtsbegründenden, der Anspruchsgegner für die rechtsvernichtenden, rechtshindernden und rechtshemmenden Tatbestandsmerkmale (BGH, Urteil vom 13. November 1998 - V ZR 386/97, NJW 1999, 352; Greger, in: Zöller, ZPO, 30. Auflage 2014, vor § 284 Rn. 17a m.w.N.). Erstinstanzlich hat der Bekl. die Zahlung des geschuldeten Mietzinses in Höhe von 192,96 € als Restbetrag auf die Miete für Dezember 2010, von 600 € in den in der Berufung noch gegenständlichen Monaten Februar und März 2011 und Januar 2012 sowie von 701,25 € in den Monaten Februar, März, April, Oktober und November 2012 auf das Bestreiten der Kl. trotz erstinstanzlich erteilten richterlichen Hinweises nicht unter Beweis gestellt. Der nunmehr in der Berufung erfolgte - und weiterhin bestrittene - Vortrag des Bekl. zur angeblichen Zahlung ist nicht mehr gemäß § 531 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 ZPO zuzulassen und als verspätet zurückzuweisen, da er erstinstanzlich aus prozessualer Nachlässigkeit nicht geltend gemacht wurde.

Bei der Mieterhöhung nach Modernisierung müssen fällige Instandsetzungskosten von den Modernisierungskosten abgezogen werden und mindern den Erhöhungsbetrag („Modernisierungszuschlag"). Oft lassen sich solche „fiktiven Instandsetzungskosten" nicht genau beziffern, sondern nur schätzen. Doch eine Modernisierungsmieterhöhung ist auch bei pauschalem Abzug fiktiv ersparter Instandhaltungs- oder Instandsetzungskosten formell wirksam, wenn der Mieter nicht konkret darlegen kann, dass höhere Kosten von den Baukosten abzuziehen gewesen wären.

Der Vermieter erhöhte die Miete wegen von ihm durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen. Bezüglich der Positionen Fenster, Wärmeschutzfassade und Architektenkosten zog er nur einen pauschalen Betrag für ersparte Instandsetzungskosten ab. Ferner machte er den Zuschlag für Kosten für die Dämmung eines neuen Daches geltend, das nach Entfernung des alten Daches und Aufstockung um zwei Appartements errichtet worden war, sowie für die Dämmung der ursprünglich nicht gedämmten Kellerdecke. Schließlich verlangte er den Zuschlag auch für den Einbau einer Gegensprechanlage, einer Warmwasserbereitung sowie für den Austausch der Wohnungseingangstüren gegen einbruchshemmende Türen mit verbessertem Schall- und Wärmeschutz. Das AG verpflichtete den Mieter zur Zahlung des Modernisierungszuschlages; gegen dieses Urteil legte der Mieter Berufung ein.

Die ZK 67 des LG Berlin wies die Berufung zurück. Der nur pauschale Abzug der fiktiven Modernisierungskosten stehe der formellen Wirksamkeit der Mieterhöhungserklärung nicht entgegen, da der Mieter keinen höheren Abzug dargelegt habe. Der Mieter habe auch die Kosten für die Dämmung des neuen Daches über dem aufgestockten Teil des Hauses als Energieeinsparmaßnahme mitzutragen; insoweit mache es keinen Unterschied, ob das bisherige Dach an alter Stelle erneuert oder oberhalb des neugeschaffenen Wohnraums neu errichtet worden sei. Die Kellerdämmung komme als Energieeinsparmaßnahme allen Mietern zugute. Die übrigen Maßnahmen seien sämtlich wohnwertverbessernd.

Die Kammer überträgt vertretbar die Grundsätze zu den Anforderungen an die formelle Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung auf die Mieterhöhung nach Modernisierung. Auch wenn die insoweit für die Erläuterung des Modernisierungszuschlags von der Kammer zitierten Entscheidungen für den entschiedenen Fall nicht so recht passen – zum einen handelte es sich um die Frage der Beifügung der Wärmebedarfsberechnung bei Heizenergieeinsparung, zum anderen um eine Vereinbarung im preisgebundenen Wohnungsbau –, dürfte die Entscheidung der Tendenz des BGH entsprechen, an die formelle Wirksamkeit derartiger Erklärungen keine übertriebenen Anforderungen zu stellen, damit nicht begründete Mieterhöhungen bereits im Vorfeld über die formelle Unwirksamkeit „abgewürgt" werden.

Allerdings hat die Rechtsprechung zu § 559 b BGB (vgl. u. a. Nachweise bei Schach in Kinne/Schach/Bieber, 7. Aufl., § 559 b BGB n. F., Rn. 4) bisher strengere Anforderungen an die Erläuterung der konkreten oder fiktiv ersparten Instandhaltungskosten in der Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung gestellt; insoweit bleibt abzuwarten, ob sich die Auffassung der ZK 67 – so auch schon ZK 63 (GE 2013, 419 und ZMR 2012, 352) – zur Zulässigkeit eines pauschalen Abschlags durchsetzt.

Vertretbar ist auch die Auffassung, dass die bei der Dämmung des alten Daches notwendigen Kosten nicht höher gewesen wären als diejenigen für das neue Dach. Die übrigen Maßnahmen sind zutreffend als Modernisierungsmaßnahmen eingestuft worden (vgl. vorstehende Rechtsprechungsübersicht).

Rechtsprechungsübersicht

Mieterhöhungserklärung

• LG Berlin, Urteil vom 14. Dezember 2013, 63 S 252/12, GE 2013, 419

Die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung ist formell wirksam, wenn der Vermieter die fiktiv ersparten Instandsetzungskosten konkret angegeben hat.

• LG Berlin, Urteil vom 15. November 2011, 63 S 145/11, ZMR 2012, 352

Im Rahmen der formellen Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung ist es nicht erforderlich, dass der Vermieter mitteilt, auf Grundlage welcher tatsächlichen Verhältnisse er den angegebenen Instandsetzungsabzug berechnet hat. Der Mieter muss in die Lage versetzt werden, den begehrten Erhöhungsbetrag rechnerisch nachzuvollziehen. Ob hinsichtlich einzelner Modernisierungsmaßnahmen ein höherer Instandsetzungsabzug angebracht war, ist eine Frage der materiellen Begründetheit.

• AG Mitte, Urteil vom 29. Dezember 2005, 8 C 251/05, GE 2006, 1043

Die fehlende Abgrenzung zwischen Instandhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen und die Berechnung der zu erwartenden Mieterhöhung nach Gesamtkosten führt nicht zur Unwirksamkeit der Modernisierungsankündigung.

Fenster

• LG Berlin, Urteil vom 21. März 2005, 67 S 433/03, MM 2005, 262

Der Austausch der Einfachfenster gegen Isolierglasfenster mit einem verbesserten Wärmedurchgangskoeffizienten stellt eine wohnwertverbessernde Maßnahme mit energieeinsparendem Charakter dar.

Der Mieter, der sich auf eine finanzielle Härte i.S.d. § 554 Abs. 2 Satz 3 BGB beruft, ist nicht gehalten, jedwede Anstrengung zu unternehmen, um sein Haushaltseinkommen zu steigern.

• LG Berlin, Urteil vom 23. Juni 2011, 67 S 100/11, GE 2011, 1085

Der Einbau von Isolierglasfenstern statt Einfachfenstern ist eine Modernisierung, unabhängig davon, ob die Fenster in einem Wohnraum, einem Badezimmer oder WC eingebaut werden.

• LG Berlin, Urteil vom 16. Juli 2001, 67 S 527/00, MM 2001, 401

Wird der Einbau von Isolierglasfenstern mit einer Verringerung des Wärmedurchgangskoeffizienten gegenüber den vorhandenen Verbundglasfenstern begründet, kann durchaus von einer Ersparnis der Heizenergie gesprochen werden.

Wohnungseingangstür

• LG Halle/Saale, Urteil vom 8. August 2002, 2 S 42/01, ZMR 2003, 35

Zu den mieterhöhungsrelevanten Maßnahmen zählen u. a. Einbau neuer Wohnungseingangstüren mit „Einbruchshemmung".

• LG Berlin, Urteil vom 15. Dezember 2000, 64 S 318/00 -

Bei folgenden Maßnahmen handelt es sich um Modernisierungsmaßnahmen:

Einbau einer einbruchshemmenden Wohnungstür und Einbau einer zentralen Schließanlage.

• AG Hohenschönhausen, Urteil vom 13. April 2000, 7 C 66/00, GE 2000, 1035

Der Einbau einer massiven Wohnungseingangstür anstelle einer in der DDR üblichen Wabentür stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar.

Vollwärmeschutz

• KG, Urteil vom 20. April 2006, 8 U 204/05, ZMR 2006, 613 = WuM 2006, 450

Die Anbringung eines Vollwärmeschutzes und die Dämmung im Dachbereich sind bauliche Maßnahmen, die eine nachhaltige Einsparung von Heizenergie bewirken.

• LG Hamburg, Urteil vom 11. September 2009, 311 S 106/08, GE 2009, 1321

Eine Wärmedämmung an der Außenfassade ist dann wohnwerterhöhend, wenn sie zu einer erheblichen Energieeinsparung im Vergleich zu anderen Objekten derselben Baualtersklasse führt.

Gegensprechanlage

• AG Schöneberg, Urteil vom 7. März 2012, 7 C 168/11, WuM 2012, 229

Bei dem Einbau von Klingelleitungen und der Installation einer Gegensprechanlage handelt es sich um eine Modernisierung.

• AG Pankow-Weißensee, Urteil vom 23. März 2012, 6 C 79/11, GE 2012, 1498

1. Folgende Maßnahmen sind als Modernisierung vom Mieter zu dulden:

... Einbau einer mithörsicheren Klingel- und Gegensprechanlage

• AG Mitte, Urteil vom 12. Juli 2004, 20 C 11/04, GE 2004, 1235

1. Folgende Maßnahmen sind eine Modernisierung:

... Gegensprech- und Türöffnungsanlage