Modernisierungsmieterhöhung

Modernisierungsmieterhöhung; Umlage der Modernisierungskosten; Abzug von fiktiven Instandhaltungskosten; nicht umlagefähige Sockelkosten (für Gerüst, Plane, Fangnetz, Entfernung des Altputzes); Wärmedämmung

1. Die Mieterhöhungserklärung nach Modernisierung ist formell wirksam, wenn der Vermieter die fiktiv ersparten Instandsetzungskosten konkret angegeben hat.

2. Für den Nachweis der materiell auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Kosten reicht die Vorlage der von den Handwerkern angefertigten Rechnungsdrucke nebst Massenaufstellungen aus.

3. Ist die gedämmte Fassade instandsetzungsbedürftig gewesen, sind sämtliche Gerüstkosten (Gerüst, Plane, Fangnetze usw.) sowie die Kosten für die Entfernung des Altputzes als fiktive Instandsetzungskosten abzuziehen.

(Leitsätze der Redaktion)

Die zulässige Berufung der Kl. ist teilweise begründet [...].

Die Mieterhöhungserklärung ist formell wirksam. Insbesondere hat die Kl. die fiktiv ersparten Instandsetzungskosten hinreichend konkret angegeben. Soweit sich der Vermieter bei einer Mieterhöhung wegen Modernisierung fiktiv ersparte Instandsetzungskosten anrechnen lassen muss, ist im Rahmen der formellen Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhungserklärung nicht erforderlich, dass der Vermieter mitteilt, auf Grundlage welcher tatsächlichen Verhältnisse er den angegebenen Instandsetzungsabzug berechnet hat. Der Mieter muss nur in die Lage versetzt werden, den begehrten Erhöhungsbetrag rechnerisch nachzuvollziehen. Ob hinsichtlich einzelner Modernisierungsmaßnahmen ein höherer Instandsetzungsabzug angebracht war, ist eine Frage der materiellen Begründetheit (LG Berlin, Urteil vom 15. November 2011 - 63 S 145/11, ZMR 2012, 352). Auch diesen Anforderungen genügt die Mieterhöhungserklärung vom 19. November 2008, da die Kl. in deren Anlage im Einzelnen angegeben hat, ob und gegebenenfalls in welcher Höhe Instandhaltungskosten von den einzelnen Maßnahmen abgezogen wurden.

Die Mieterhöhungserklärung rechtfertigt auch in der Sache teilweise die verlangte Mieterhöhung. Die Kl. hat zwischenzeitlich die auf die Modernisierungsmaßnahmen entfallenden Kosten durch Rechnungen der beauftragten Firmen dargetan. Hierzu sind nicht zwingend Originalrechnungen vorzulegen. Die von der Kl. im Rahmen des elektronischen Datenaustausches mit den Handwerkern angefertigten Rechnungsdrucke nebst Massenaufstellungen enthalten für den Mieter nachvollziehbare und prüffähige Angaben. Bei Zweifeln am Wahrheitsgehalt kann er diese ggf. durch Nachfrage bei den Firmen verifizieren. Insofern ist die Sachlage nicht anders, als wenn er Zweifel an der Richtigkeit vermeintlicher Originalrechnungen hat.

Danach ergibt sich für die materielle Wirksamkeit der Mieterhöhung Folgendes:

Die Kosten der Fensterbänke aus der Rechnung der Fa. H. in Höhe von 16.887,13 € sind umlegbar. Diese stehen ersichtlich im Zusammenhang mit der Fassadendämmung, da durch die Dämmung die Fassade dicker wird und daher auch neue - tiefere - Fensterbänke erforderlich werden. Insoweit hat die Bekl. nicht vorgetragen, dass an den alten Fensterbänken bereits konkreter Instandsetzungsbedarf bestand.

Bei den Kosten der Fassadendämmung gemäß Rechnung der Fa. G. sind die Positionen 120-180 nicht umlegbar. Hierbei handelt es sich um Kosten, die auch bei einer bloßen Instandsetzung der Fassade angefallen wären. Waren - wie hier - zum Zeitpunkt der Modernisierung auch Instandsetzungsmaßnahmen konkret fällig, gehört zu den umlegbaren Modernisierungskosten nur der Teil der Aufwendungen, der über die Instandsetzung hinausgeht. Also der gesamte Sockel der Kosten, der auch für die Instandsetzung angefallen wäre (Gerüst, Plane, Fangnetze etc.), ist nicht anzusetzen. Es ist daher nicht zutreffend, wenn die Kl. die Gerüstkosten anteilig auf die Modernisierung und die Instandsetzung verteilt, indem auf die Gesamtkosten eine Quote angewandt wird, die den Modernisierungs- und Instandsetzungsanteil jeweils angeben soll (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, Mietrecht, 10. Aufl., § 559 Rn. 166).

Gleichfalls nicht umlegbar sind die Positionen 1140-1170, die sich auf die Entfernung des alten, nicht tragfähigen Altputzes beziehen.

Es verbleiben daher hinsichtlich der Fassadendämmung die Positionen 1180-1620 über 238.321,56 € aus der tabellarischen Aufstellung über die „Modernisierungskosten aus der Rechnung der Fa. G. GmbH betreffend Gerüststellung und Fassadenarbeiten über 438.567,69 €". Die Einwendungen der Bekl. gegen die Positionen 1210 und 1220 greifen nicht durch. Auch wenn hinsichtlich der verwendeten Steinwolle als Dämmmaterial keine Abstimmung mit der Bauaufsicht erfolgt sein sollte, handelt es sich bei diesen Kosten im Hinblick auf die tatsächlich gegebene Energieeinsparung gleichwohl um Modernisierungskosten. Hinsichtlich der Position 1540 hat die Kl. nunmehr nur noch die wegen der Dämmung entstandenen Mehrkosten des Edelkratzputzes umgelegt. Bei den Positionen 1560 und 1620 fehlt es an einem Vortrag der Bekl., ob und gegebenenfalls in welchem Ausmaß die Regenfallrohranschlüsse bzw. der Sockel bereits vor Durchführung der Modernisierungsarbeiten instandsetzungsbedürftig waren.

Gleichfalls umlegbar sind die von der Fa. G. in Rechnung gestellten Kosten der Dämmung der Kellerdecke über 35.024,05 € und der Dämmung der obersten Geschossdecke über 25.568,41 €. Insoweit bestand vor Durchführung der Arbeiten auch nach dem Vortrag der Bekl. kein konkreter Instandsetzungsbedarf. [...]

Ferner umlegbar sind auch die Kosten für die Verlängerung der Wasserhähne über 741,41 € und der Steckdosen auf den Balkonen über 9.735,08 € gemäß Rechnungen der Fa. F. vom 16. Oktober 2008. Die Kl. hat im vorliegenden Verfahren vorgetragen, dass die Kosten für die Verlängerung der Wasserhähne und die Erneuerung der Steckdosen auf den Balkonen, ebenso wie die breiteren Fensterbänke, dem Umstand geschuldet sind, dass durch die zusätzlich aufgebrachte Wärmedämmung sich die Stärke der Außenwände erhöht hat. Der Bekl. ist diesem Vorbringen nicht mehr entgegengetreten.

In Bezug auf die Kosten für das ornithologische Gutachten und gärtnerische Arbeiten zur Schaffung einer Baufreiheit für das Gerüst handelt es sich entsprechend den obigen Ausführungen zur Fassadendämmung um Aufwendungen, die auch bei einer Instandsetzung angefallen wären.

Hinsichtlich der Kosten der energiewirtschaftlichen Auswertung fehlt es an einem nachvollziehbaren Vortrag der Kl., inwiefern diese im Rahmen der Modernisierung veranlasst waren und welche Leistungen für 41 Einheiten zu einem Einzelpreis von jeweils 60 € in Rechnung gestellt worden sind.

Für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung reicht die konkrete Angabe der fiktiv ersparten Instandsetzungskosten, für die materielle Begründetheit der Mieterhöhung die Vorlage der von den Handwerkern angefertigten Rechnungsdrucke aus. Bei einer Modernisierungsmaßnahme, die objektiv notwendige Instandsetzungsmaßnahmen überlagert, sind Kosten der Sockelmaßnahmen – die auch bei bloßer Instandsetzung angefallen wären (bei Wärmedämmung bspw. Kosten für Gerüst, Plane, Fangnetze usw.), nicht umlagefähig, so das LG Berlin.

Der Vermieter brachte eine Wärmedämmung an der instandsetzungsbedürftigen Fassade an. Nach Fertigstellung verlangte er von den Mietern eine Mieterhöhung aufgrund der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen. In der Mieterhöhungserklärung zog er von den Kosten der Gesamtbaumaßnahme die fiktiven ersparten Instandhaltungskosten von den Kosten für die einzelnen Maßnahmen ab und berief sich zum Nachweis der Modernisierungskosten auf die von den Handwerkern angefertigten Rechnungsdrucke.

Der Mieter hielt dies nicht für ausreichend und beanstandete, dass der Vermieter die Gerüstkosten und diejenigen für die Entfernung des schadhaften Altputzes nur teilweise – im Verhältnis der fiktiven Instandsetzungskosten zu den Modernisierungskosten – abgezogen hatte. Der Vermieter legte gegen das teilweise abweisende Urteil des Amtsgerichts Berufung ein.

Die Berufung hatte nur teilweise Erfolg. Nach Ansicht der ZK 63 reichte für die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung die konkrete Angabe der fiktiv ersparten Instandsetzungskosten und für den Nachweis der Modernisierungskosten die Vorlage der von den Handwerkern angefertigten Rechnungsdrucke aus. Da aber die gedämmte Fassade instandsetzungsbedürftig gewesen sei, seien sämtliche Sockelkosten (Gerüst, Plane, Fangnetze usw.) sowie die Kosten für die Entfernung des Altputzes als fiktive Instandsetzungskosten insgesamt und nicht nur, wie der Vermieter gemeint hatte, quotal abzuziehen.

Anmerkung 1: Der Entscheidung ist zuzustimmen. An die formelle Wirksamkeit der Mieterhöhung dürfen keine übertriebenen Anforderungen gestellt werden. Ausreichend ist, dass die Mieterhöhung rechnerisch nachvollziehbar ist. Das ist jedenfalls dann der Fall, wenn der konkret abgezogene Betrag bei den einzelnen Maßnahmen rechnerisch dargestellt wird. Auch die Anforderungen an den Nachweis der entstandenen Modernisierungskosten dürfen nicht überspannt werden. Werden vom Vermieter Ausdrucke der Rechnungen der Handwerker vorgelegt, so ist der Nachweis der Kosten erbracht, wenn der Mieter die Übereinstimmung dieser Ausdrucke mit den Originalen nicht bestreitet.

Darüber, ob bei der Wärmedämmung der instandsetzungsbedürftigen Fassade die Gerüstkosten in vollem Umfang abzuziehen sind, kann man durchaus streiten. Nach hiesiger Ansicht ist es aber durchaus vertretbar, diese Kosten als Sowieso-Kosten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 10. Aufl. 2011, § 559 BGB Rn. 166) anzusehen, die als Kosten der fiktiven Instandsetzung von den Modernisierungskosten in vollem Umfang abgezogen werden müssen.

Harald Kinne

Anmerkung 2: Der Entscheidung ist im materiellen Kern nicht zuzustimmen. Im konkreten Fall war weder die fällige Instandsetzung der Fassade noch die Wärmedämmung ohne die Grundmaßnahmen (Gerüst, Plane, Netz) durchführbar. Eine Begründung, die Kosten einseitig den fiktiven Instandsetzungskosten zuzuschlagen, liefert das Gericht nicht. Entweder ist dann der Schwerpunkt der Maßnahme (hier: Wärmedämmung) für die Zuordnung ausschlaggebend, oder man verteilt die Kosten quotal. Da die Frage für eine Vielzahl von Fällen von Bedeutung ist, muss sie vom BGH geklärt werden.

Dieter Blümmel