Modernisierungsmieterhöhung

Modernisierungsmieterhöhung; Sicherheitshaustüreinbau; Mieterhöhungserklärung vor Abschluss der baulichen Maßnahme

1. Eine Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG, die vor Abschluß der baulichen Maßnahme abgegeben wird, ist unwirksam.

2. Der Einbau einer Sicherheitshaustür ist eine Modernisierungsmaßnahme.

II. Die Kl. kann den mit der Erklärung vom 6. April 1993 begehrten Betrag nur zum Teil von den Bekl. verlangen. Die Formalien der Mieterhöhungserklärung entsprechen bezüglich eines Teils den Voraussetzungen des § 3 MHG. Da jedoch in dem Schreiben der Kl. vom 10. Dezember 1992 keine ordnungsgemäße Ankündigung der Arbeiten i. S. von § 3 Abs. 2 MHG lag, greift die Mieterhöhung erst drei Monate später, d. h. zum 1. September 1993 ein. In dem Ankündigungsschreiben waren weder die voraussichtlichen Kosten noch die voraussichtlich zu erwartende Mieterhöhung mitgeteilt worden.

Nach § 3 MHG kann der Vermieter von den anteilig angefallenen Kosten 11 % jährlich auf den zu zahlenden Mietzins umlegen. Voraussetzung ist jedoch, daß die bauliche Maßnahme durchgeführt, d. h. beendet wurde. Erst danach ist der Vermieter berechtigt, den erhöhten Mietzins zu begehren. Eine vorher abgegebene Mieterhöhungserklärung ist unwirksam und muß wiederholt werden. Von der Kl. wurde der Vortrag der Bekl., daß der Heizungseinbau erst am 30. September 1993 beendet wurde, nicht bestritten, so daß dieser Vortrag vom Gericht als unstreitig gewertet werden muß. Die Mieterhöhung, die sich auf den Heizungseinbau bezieht, ist somit nicht wirksam erklärt worden und deshalb aus dem geforderten Betrag herauszurechnen. Namentlich handelt es sich dabei um alle Positionen bis auf den Einbau der Haustür.

Erst mit der Klageschrift vom 8. Oktober 1993 wurde die Mieterhöhungserklärung wiederholt, konnte somit für den eingeklagten Rückstand bis einschließlich Oktober 1993 keine Berücksichtigung mehr finden.

Entgegen der Auffassung der Bekl. handelt es sich bei dem Einbau der neuen Haustür um eine Modernisierungsmaßnahme, deren Kosten die Kl. umlegen durfte.

Die Beweisaufnahme hat ergeben, daß die alte Hauseingangstür noch vollständig intakt war und daß es sich dabei um eine einfache Holztür mit einem kleinen Glaseinsatz gehandelt hatte. Bei der von der Kl. installierten Tür handelt es sich dabei um eine Sicherheitshaustür, die zum einen einbruchsicherer und zum anderen auch witterungsabweisender ist als die alte Haustür. Eine solche Maßnahme stellt eine Modernisierung i. S. von § 3 MHG und nicht lediglich eine Instandsetzungsmaßnahme dar. Der Betrag von 8.870,34 DM konnte somit umgelegt werden.