Modernisierungsmieterhöhung

Modernisierungsmieterhöhung; Fahrstuhlneubau; Kostenaufschlüsselung nach Gewerken

1. Ein erkennbar seit langer Zeit stillgelegter Fahrstuhl ist in der Regel nicht mitvermietet, so daß der Neubau eine Modernisierungsmaßnahme sein kann.

2. Bei der Mieterhöhung nach § 3 MHG sind die Gesamtkosten nach größeren Gewerken bzw. Positionen aufzuschlüsseln.

Die Mieterhöhungserklärung vom 13.4.1994 verstößt wegen des Mieterhöhungsbetrages in Höhe von 194,15 DM gegen § 3 Abs. 3 Satz 2 MHG und ist insoweit unwirksam.

Allerdings neigt das Gericht dazu, daß der Einbau eines Fahrstuhls im konkreten Fall eine "Modernisierungsmaßnahme" i. S. des § 3 MHG darstellt (vgl. dazu OVG Berlin, GE 82, 275; VG Berlin, GE 88, 637). Insoweit muß berücksichtigt werden, daß der alte Fahrstuhl seit ca. 50 Jahren nicht mehr in Betrieb gewesen ist. Ein erkennbar seit langer Zeit stillgelegter Fahrstuhl ist aber in der Regel nicht mitvermietet, womit auch eine Instandsetzungsverpflichtung entfällt. Letztlich braucht diese Frage nicht entschieden zu werden, da die Bekl. die entstandenen Kosten nicht in ausreichendem Maße unterteilt hat. Bei einer großen Baumaßnahme muß nach Auffassung des Gerichts der Endbetrag in der Mieterhöhungserklärung zumindest nach den größeren Gewerken bzw. Positionen aufgeschlüsselt werden (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 3 Rdn. 69 e; Schmidt Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl., C 217; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 804, m. w. N.). Im vorliegenden Fall hat die Bekl. nur pauschal die Gesamtsumme des Fahrstuhleinbaus mitgeteilt, obwohl unstreitig unterschiedliche Positionen für Maurerarbeiten, für die technische Installation und für die Ingenieurleistung etc. entstanden sind. In derartigen Fällen reicht aber die pauschale Angabe des Gesamtbetrages nicht. Dem Mieter muß vielmehr anhand der spezifizierten Berechnung und der auch insoweit erforderlichen Erläuterung der Einzelposten eine Überprüfung des verlangten Mehrbetrages ohne besondere Kenntnisse auf dem Gebiet der Rechnungsprüfung möglich sein (vgl. Schmidt-Futterer, aaO.). Entscheidend ist insoweit, daß die Kl. im vorliegenden Fall die einzelnen Rechnungen nach der Einsichtnahme bei der Bekl. erst zusammenrechnen müssen, um die Schlüssigkeit zu überprüfen. Die Einsichtnahme in die Rechnungen soll aber nach Auffassung des Gerichts nur dazu dienen, die Höhe der jeweiligen Rechnungssummen zu überprüfen. Das Gericht will insoweit nicht unerwähnt lassen, daß auch die Bekl. in ihrem Schriftsatz vom 3.1.1995 die Ansicht vertritt, daß die jeweiligen unterschiedlichen Gewerke gesondert aufgeführt werden müssen. Dies hat die Bekl. nicht getan.

Ein Vermieter hatte im Zusammenhang mit dem Ausbau eines Dachgeschosses den seit dem 2. Weltkrieg stillgelegten Fahrstuhl wieder in Betrieb genommen. Benutzt wurde freilich nur der alte Fahrstuhlschacht, während es sich im übrigen um einen Neubau handelte. Die Kosten wollte der Vermieter nach § 3 MHG auf die Mieter umlegen, die freilich meinten, es handele sich um eine Reparatur und nicht um eine Modernisierung.

Das Amtsgericht Schöneberg war in seinem Urteil vom 31. Januar 1995 zwar grundsätzlich anderer Meinung, weil eine solche stillgelegte Aufzugsanlage im Zweifel nicht mitvermietet ist, so daß die Wiederinbetriebnahme eine Wertverbesserung darstellt. Die Mieterhöhungserklärung war jedoch unwirksam, weil der Vermieter die Gesamtkosten nicht aufgeschlüsselt hatte. Wenn das Gericht bei seiner Auffassung bleibt, ist der Vermieter dann allerdings nicht für alle Zeit mit der Erhöhung ausgeschlossen, da er eine entsprechend erläuterte Mieterhöhung nunmehr aussprechen könnte.