Modernisierungsmieterhöhung

Modernisierungsmieterhöhung; Abhängigkeit von Duldungspflicht des Mieters; Ankündigungspflicht auch bei mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderte Wohnungen für öffentliche Bedienstete

Soweit es für eine Mieterhöhung auf die Duldungspflicht des Mieters ankommt, gilt die Vorschrift des § 541 b Abs. 2 BGB auch bei einer solchen gemäß § 87 a des Zweiten Wohnungsbaugesetzes i. V. m. § 10 Wohnungsbindungsgesetz.

I. Der klagende Mieterverein verlangt aus abgetretenem Recht die Rückzahlung von Mietzinserhöhungen, die der Bekl. als Vermieter von Staatsbedienstetenwohnungen wegen Modernisierungsmaßnahmen gefordert hat.

Der Bekl. ist Eigentümer einer Wohnanlage, die mit Wohnungsfürsorgemitteln geförderte und an Beschäftigte des Freistaats Bayern vermietete Wohnungen umfaßt. In den Jahren 1990 bis 1992 ließ der Bekl. die Hei-zungsanlage erneuern sowie von Öl auf Erdgas umstellen, die einfachverglasten Holzverbundfenster gegen isolierverglaste Fenster mit Wärmedämmung austauschen und einen wärmedämmenden Außenputz anbringen.

Wegen dieser Maßnahmen erklärte er den Mietern mit Schreiben vom 10. August 1992 eine Mieterhöhung. Der Kl. machte deren Unwirksamkeit geltend und klagte von einzelnen Mietern an ihn abgetretene Rückzahlungsansprüche ein. Das Amtsgericht gab der Klage statt, das Landgericht wies die Berufung des Bekl. zurück, weil die Mieterhöhungserklärung nicht den Erfordernissen des § 10 WoBindG entsprochen habe. Der Bekl. zahlte die bis zum 31. Dezember 1993 erhaltenen Mieterhöhungsbeträge zurück. Mit Schreiben vom 14. Dezember 1993 erklärte er für die Zeit ab 1. Januar 1994 wegen der vorgenannten Modernisierungsarbeiten erneut eine Erhöhung der Kostenmiete von 7,80 DM auf 11,22 DM/qm Wohnfläche. Im vor-liegenden Rechtsstreit fordert der Kl. für drei Mietparteien die in der Zeit vom 1. Januar 1994 bis 31. Dezember 1994 bezahlten Mieterhöhungsbeträge (insgesamt 9.216,96 DM) zurück. Die Mieterhöhung sei unwirksam, weil die Modernisierung nicht gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB schriftlich angekündigt worden sei und die betroffenen Mieter den Arbeiten weder zu-gestimmt noch diese geduldet hätten. Im übrigen hätten die Maßnahmen keine nachhaltige Energieeinsparung bewirkt. Der Bekl. wendete ein, die Vorschrift des § 541 b Abs. 2 BGB sei nicht anwendbar. Jedenfalls seien die Maßnahmen durch ein Rundschreiben des Planungsbüros und einen Aushang am schwarzen Brett der Wohnanlage angekündigt und von den vom Kl. vertretenen Mietern geduldet worden. Das Betreten der Wohnungen sei zur Durchführung sämtlicher Arbeiten erforderlich gewesen und von den Mietern gestattet worden. Das Amtsgericht gab der Klage statt. Die Mieterhöhungsbeträge seien ohne Rechtsgrund geleistet worden. Die Mieterhöhungserklärung sei unwirksam, weil die Modernisierungsarbeiten den Mietern nicht gemäß § 541 b Abs. 2 BGB angekündigt worden seien. Die dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988 (8 RE-Miet 4048/88 = RES VII § 3 MHG Nr. 10) zugrunde liegenden Erwä-gungen seien auf den vorliegenden Fall übertragbar. Die bloße Duldung des Zutritts der Handwerker und die Gestattung der Durchführung der Ar-beiten stelle kein konkludentes Einverständnis mit der Durchführung der Maßnahmen dar. Der Rechtsentscheid des OLG Stuttgart vom 26. April 1991 (8 RE-Miet 2/90 = RES VIII § 3 MHG Nr. 11) und der Beschluß des OLG Frankfurt/Main vom 5. September 1991 (20 RE-Miet 3/91 = RES VIII § 541 ZPO Nr. 3) seien für das Amtsgericht nicht bindend. Der Bekl. hat Be-rufung eingelegt, mit der er seinen Klageabweisungsantrag weiterverfolgt. Das Landgericht hat am 8. November 1995 beschlossen, wegen grundsätzlicher Bedeutung einen Rechtsentscheid zu folgender Frage einzuholen:

Ist die Bestimmung des § 541 b Abs. 2 BGB anwendbar auf eine auf § 10 WoBindG gestützte und nach dieser Vorschrift berechnete Mieterhöhung?

II. 1. Die Vorlage, über die das Bayerische Oberste Landesgericht entscheidet (vgl. BayObLGZ 1991, 348/350 und ständige Rechtsprechung), ist statthaft (§ 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO, vgl. BayObLGZ 1989, 319/321). Die übrigen Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids sind nur zum Teil gegeben.

a) Die vorgelegte Rechtsfrage ergibt sich aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Fragen aus dem Bereich des öffentlichen Wohnungsrechts sind dem Rechtsentscheid zugänglich, soweit sie, wie hier, das Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter betreffen (vgl. KG RES VII § 3 MHG Nr. 10 S. 139/140; Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetze, 6. Aufl. Rn. G 7).

b) Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß auf die vom Vermieter einseitig erklärte Erhöhung der Kostenmiete bei Staatsbedienstetenwohnungen gemäß § 87 a Abs. 1 Sätze 1 und 2 II. WoBauG die Vorschriften der §§ 10 und 11 WoBindG entsprechend anzuwenden sind. Hat der Mieter die geforderte höhere Miete aufgrund einer unwirksamen Mieterhöhungserklärung entrichtet, so hat er die Mehrleistung ohne rechtlichen Grund erbracht und kann sie nach § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zurückverlangen(vgl. BayObLGZ 1985, 201/202 f.; OLG Karlsruhe RES VI § 10 WoBindG Nr. 5). Das Amtsgericht hat den Bekl. zur Rückzahlung der eingeklagten Mieterhöhungsbeträge verurteilt, weil es die Mieterhöhungserklärungen vom 10. August 1992 und 14. Dezember 1993 wegen der unterlassenen Ankündigung der Modernisierungsarbeiten gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB für unwirksam hält. Die Berufung des Bekl. wäre begründet, wenn die Vorschrift des § 541 b Abs. 2 BGB auf eine Mieterhöhung gemäß § 87 a Abs. 1 II. WoBauG i. V. m. § 10 WoBindG nicht anwendbar wäre, wie das Landgericht meint. Die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage ist daher insoweit gegeben.

c) Der Begründung des Vorlagebeschlusses könnte entnommen werden, daß das Landgericht auch die Frage stellen will, ob die Wirksamkeit einer wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 10 WoBindG erklärten Mieterhöhung voraussetzt, daß der Vermieter die Arbeiten dem Mieter gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB angekündigt hat. Insoweit hat das Landgericht jedoch nicht die für die Entscheidungserheblichkeit der Rechtsfrage wesentlichen Umstände dargelegt. Der Senat sieht daher zu einer Beantwortung insoweit keinen Anlaß.

aa) Die Voraussetzungen einer vom Vermieter einseitig erklärten Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen waren - in erster Linie zu der für nicht preisgebundenen Wohnraum geltenden Vorschrift des § 3 MHG - Gegenstand mehrerer Rechtsentscheide und mehrerer Beschlüsse, mit denen der Erlaß eines Rechtsentscheids abgelehnt worden ist.

(1) Das Oberlandesgericht Hamburg (Rechtsentscheid vom 22. April 1981, RES I § 3 MHG Nr. 2) und Hamm (Rechtsentscheid vom 27. April 1981, RES I § 3 MHG Nr. 3) haben - noch zu § 541 a BGB in der bis zum 31. Dezember 1982 geltenden Fassung - entschieden, eine Mieterhöhung nach § 3 MHG setze nicht voraus, daß der Mieter den Modernisierungsmaßnahmen vorher zugestimmt habe. Dem hat sich das Kammergericht im Rechtsentscheid vom 1. September 1988 für die Mieterhöhung bei preisgebundenem Altbaumietwohnraum gemäß § 11 der Verordnung über den Mietpreis für den bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraum in Berlin (Altbaumietenverordnung Berlin - AMVOB) i. V. m. § 19 des Ersten Bundesmietengesetzes in der im Land Berlin geltenden Fassung vom 23. Juni 1960 (I. BMG) angeschlossen (RES VII § 3 MHG Nr. 10 S. 139/143 f.).

(2) Durch den Rechtsentscheid vom 1. September 1988 hat das Kammergericht zur Mieterhöhung gemäß § 11 AMVOB i. V. m. § 18 I. BMG und zugleich zur Mieterhöhung nach § 3 MHG (in der bis 31. August 1993 geltenden Fassung) entschieden, bei fehlender Zustimmung des Mieters setze die Mieterhöhung voraus, daß der Mieter zur Zeit der Ausführung der Modernisierungsmaßnahme gemäß § 541 b BGB zu ihrer Duldung verpflichtet gewesen sei. Das sei der Fall, wenn die materiellen Voraussetzungen des § 541 b Abs. 1 BGB in dem genannten Zeitraum vorgelegen hätten und - von Bagatellmaßnahmen nach § 541 b Abs. 2 Satz 4 BGB abgesehen - der Vermieter vor dem Beginn der Maßnahme dem Mieter form- und fristgerecht im Sinn von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB Mitteilung gemacht habe. Der dortigen Mieterhöhungserklärung lag eine Wärmedämmung der Außenfassade zugrunde. Die Mieter hatten vorgetragen, eine schriftliche Ankündigung der Maßnahme durch den Vermieter sei ihnen nicht zugegangen, und die Arbeiten seien ohne ihre Kenntnis während ihrer Urlaubsabwesenheit ausgeführt worden.

(a) Hinsichtlich der Mieterhöhung nach § 3 MHG hat sich die Rechtslage nach Erlaß dieses Rechtsentscheids geändert. Durch das Vierte Mietrechtsänderungsgesetz ist mit Wirkung vom 1. September 1993 die Hinweispflicht des § 3 Abs. 2 MHG aufgehoben worden. Die einzige Sanktion, die diese Vorschrift bisher hatte (Verschiebung des Termins der Mieterhöhung), knüpft nach der Neufassung des § 3 Abs. 4 MHG nunmehr unmittelbar an die Mitteilung nach § 541 b Abs. 1 Satz 2 BGB an (vgl. die Begründung des Regierungsentwurfs BT-Drs. 12/3254 S. 14). Für die Mieterhöhung nach § 3 MHG kommt dem Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988 nach dieser Änderung der Gesetzeslage keine Bindungswirkung mehr zu (vgl. BayObLGZ 1995, 282/284; MünchKomm Voelskow BGB 3. Aufl. § 3 MHG Rn. 7; Landfermann/Heerde RES X Einführung S. 35).

(b) Die Altbaumietenverordnung Berlin und das Erste Bundesmietengesetz in der im Land Berlin geltenden Fassung vom 23. Juni 1960 sind durch das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin (GVW, BGBl. 1987 I. S. 1625) mit Wirkung vom 1. Ja-nuar 1988 aufgehoben worden (§ 8 Abs. 2 Nrn. 1 und 12 GVW). In Betracht kommt jedoch eine Fortgeltung des Rechtsentscheids für die hier in Frage stehende Mieterhöhung, weil § 10 WoBindG als Grundsatzvorschrift für die Durchführung von Mieterhöhungen bei preisgebundenem Wohnraum (dem die mit Wohnungsfürsorgemitteln nach § 87 a II. WoBauG geförderten Wohnungen zuzurechnen sind, vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, Wohnungsbaurecht, § 87 a II. WoBauG Anm. 1.5) weitgehend nach dem Vorbild von § 18 des I. BMG konzipiert worden ist (vgl. Schubart/Kohlenbach/Wienicke, Wohn- und Mietrecht § 10 WoBindG Anm. I und III 1). Das Mieterhöhungsverfahren des § 18 Abs. 1 Satz 1 I. BMG entspricht im we-sentlichen dem des § 10 Abs. 1 WoBindG. Lediglich die Erhöhungserklärung ist in den Sätzen 3 bis 5 anders ausgestaltet (vgl. dazu BGH RES IV § 10 WoBindG Nr. 3); diese ist jedoch nicht Gegenstand des vorliegenden Rechtsentscheidsverfahrens. Der Zeitpunkt des Eintritts der Mieterhöhung ist in § 18 Abs. 3 I. BMG in gleicher Weise geregelt wie in § 10 Abs. 2 Satz 1 WoBindG. In beiden Vorschriften fehlt eine dem § 3 Abs. 4 MHG ent-sprechende Verschiebung des Eintrittszeitpunkts im Fall der unterlassenen oder unzureichenden Mitteilung gemäß § 3 Abs. 2 MHG a. F. oder § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB. Im Ergebnis wird hinsichtlich der Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum die durch den Rechtsentscheid des Kammergerichts vom 1. September 1988 entschiedene Frage, welche Bedeutung der Mitteilung gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB bei einer Mieterhöhungserklärung des Vermieters wegen Modernisierungsmaßnahmen zukommt, zu § 10 WoBindG nicht anders zu beurteilen sein als zu § 18 I. BMG.

Dem Vorlagebeschluß des Landgerichts, das diesen Rechtsentscheid nicht für bindend hält, ist nicht zu entnehmen, ob es ihm inhaltlich folgen würde, wenn die von ihm verneinte Anwendbarkeit des § 541 b Abs. 2 BGB für die Mieterhöhung gemäß § 10 WoBindG bejaht würde.

(3) Das OLG Stuttgart hat durch Rechtsentscheid vom 26. April 1991 entschieden, eine Mieterhöhung nach § 3 MHG sei nicht davon abhängig, daß der Vermieter zuvor eine dem § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB genügende Anzeige gemacht habe, wenn der Mieter die Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme durch Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen geduldet habe (RES VIII § 3 MHG Nr. 11). Der dort klagende Vermieter hatte eine Mieterhöhung wegen des Einbaus von Wärmeschutzfenstern verlangt. Eine vorherige Mitteilung gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB war nicht erfolgt. Die Mieterin hatte den Einbau der Fenster geduldet, indem sie die Handwerker in die Wohnung einließ.

Das OLG Frankfurt/Main hat mit Beschluß vom 5. September 1991 (RES VIII § 541 ZPO Nr. 3) den Erlaß eines Rechtsentscheids im Fall einer Mieterhöhung gemäß § 3 MHG abgelehnt, der eine Modernisierung der Heizung (Austausch einer Koksfeuerungsanlage gegen eine temperaturgesteuerte Gaszentralheizung mit Anbringung von Thermostatventilen an sämtlichen Heizkörpern) ohne vorherige Ankündigung des Vermieters gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB zugrunde lag. Das Oberlandesgericht Frankfurt/Main hat sich in der Sache dem OLG Stuttgart angeschlossen und ist hinsichtlich der Zulässigkeit des Rechtsentscheids ebenso wie dieses davon ausgegangen, daß vom Rechtsentscheid des Kammergerichts die Fälle nicht erfaßt würden, in denen Mieter die zuvor nicht gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB angekündigten Maßnahmen durch Gestattung des Zutritts zu den Mieträumen geduldet hätten.

(4) Das Kammergericht hat mit negativem Rechtsentscheid vom 16. Juli 1992 (RES IX § 541 ZPO Nr. 8) bestätigt, daß die Frage der Erforderlichkeit einer ordnungsgemäßen Mitteilung des Vermieters im Sinn von § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB im Fall einer Duldung der Modernisierungsmaßnahme durch den Mieter nicht Gegenstand seines Rechtsentscheids vom 1. September 1988 gewesen sei. Es hat weiter ausgeführt, die Duldung müsse nicht in einer Mitwirkungshandlung des Mieters (etwa dem Gewähren des Zutritts zu den Mieträumen zwecks Durchführung der Maßnahme) bestehen. Dulden bedeute im Rahmen des § 541 b BGB lediglich, daß der Mieter sich in Kenntnis der Absicht des Vermieters passiv verhalte. In Kenntnis des Modernisierungsvorhabens befinde sich der Mieter, wenn er über Art und Umfang der Modernisierungsmaßnahme wenigstens in groben Zügen unterrichtet worden sei. Passiv verhalte er sich z. B. dann, wenn er gegenüber dem Vermieter der ihm bekannten Modernisierungsabsicht weder mündlich noch schriftlich widerspreche und diesen auch nicht an der Durchführung der Verbesserungsmaßnahme hindere (etwa durch Verweigerung des Zutritts zu den Mieträumen oder - bei sogenannter Außenmodernisierung - durch gerichtliche Untersagungsverfügung). Der Mieter, der vom Einbau eines Aufzugs erst nach Beginn der Bauarbeiten unterrichtet worden war, habe die Arbeiten bewußt geduldet, weil er sich während der Bauarbeiten, als er sich noch gegen die Maßnahme hätte wenden können, passiv verhalten habe (vgl. RES IX § 541 ZPO Nr. 8 S. 291/294).

bb) Auf der Grundlage des Rechtsentscheids des OLG Stuttgart vom 26. April 1991 sowie der Beschlüsse des OLG Frankfurt/Main vom 5. September 1991 und des Kammergerichts vom 16. Juli 1992 hat der Bekl. eine Duldung der Modernisierungsmaßnahmen durch die Mieter schlüssig dargetan. Denn er trägt vor, die Handwerker hätten nicht nur zum Aus- und Einbau der Fenster, sondern auch zum mehrmaligen Entlüften der Heizung und zum Einputzen der Rolladenkästen die Mietwohnungen betreten. Wegen der Bauarbeiten an der Heizung sei die Warmwasserversorgung mehrere Tage lang unterbrochen gewesen. Keiner der vom Kl. vertretenen Mieter hat behauptet, er habe - etwa wegen Urlaubsabwesenheit - keine Kenntnis von der Durchführung der Arbeiten gehabt. In Anbetracht dessen kann die Frage, ob die Wirksamkeit der vom Bekl. erklärten Mieterhöhung voraussetzt, daß er den vom Kl. vertretenen Mietern die Modernisierungsarbeiten gemäß § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB angekündigt hat, für die Entscheidung des Rechtsstreits nur insoweit erheblich sein, als das Landgericht eine Duldung dieser Arbeiten durch die Mieter verneint (vgl. Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 2. Aufl., Kap. III A Rn. 1116; zur Innenmodernisierung auch Sternel, Mietrecht aktuell, 3. Aufl. Rn. A 88, Rn. 285 bis 287 und Rn. 673 f.). Hierzu enthält der Vorlagebeschluß keine Ausführungen. Soweit eine Duldung der im Innern der Wohnungen durchgeführten Modernisierungsarbeiten in Betracht kommt, hätte das Landgericht prüfen müssen, ob es als Berufungsgericht an den zu § 3 MHG ergangenen Rechtsentscheid des OLG Stuttgart gebunden ist (vgl. Zöller/Gummer, ZPO, 19. Aufl., § 541 Rn. 77; Landfermann/Heerde, RES X Einführung S. 39 f.). Hinsichtlich der Duldung von Arbeiten außerhalb der Mietwohnung hätte es sich jedenfalls mit den Gründen des negativen Rechtsentscheids des Kammergerichts vom 16. Juli 1992 auseinandersetzen müssen (vgl. Zöller/Gummer, aaO., Rn. 79), dem bei der Bestimmung der Bindungswirkung des Rechtsentscheids desselben Gerichts vom 1. September 1988 wesentliche Bedeutung zuzumessen ist. Dem Senat ist es daher nicht möglich, die Entscheidungserheblichkeit der dem Vorlagebeschluß des Landgerichts zu entnehmenden zweiten Rechtsfrage zu prüfen. Ein Rechtsentscheid kann insoweit nicht ergehen (vgl. BayObLGZ 1993, 212/213 f.).

d) Soweit die Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage zu bejahen ist, sind auch die weiteren Voraussetzungen für die Zulässigkeit eines Rechtsentscheids gegeben (§ 541 Abs. 1 Satz 1 HS 2 ZPO). Insbesondere kann die grundsätzliche Bedeutung der Rechtsfrage nicht deswegen verneint werden, weil die Anwendbarkeit des § 541 b Abs. 2 BGB auf die Mieterhöhung wegen Modernisierung bei preisgebundenem Wohnraum in der Literatur - soweit ersichtlich - allgemein bejaht wird (vgl. BayObLGZ 1988, 222/225 f.).

2. Der Senat faßt die Frage zur Klarstellung, aber ohne Veränderung ihres rechtlichen Kerns neu (vgl. BayObLGZ 1989, 406/409) und beantwortet sie so, wie der Entscheidungssatz lautet.

a) Die Vorschrift des § 541 b BGB gilt allgemein für die Miete von Räumen. Bei Wohnraummietverhältnissen sind gemäß § 541 b Abs. 4 BGB zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarungen unwirksam (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB 13. Aufl. §§ 541 a, 541 b Rn. 8, 93; Palandt/Putzo, BGB 55. Aufl. § 541 b Rn. 3). Auch bei Mietverhältnissen über preisgebundenen Wohnraum bestimmt daher § 541 b BGB die Voraussetzungen, unter denen der Mieter Modernisierungsmaßnahmen zu dulden hat (vgl. Scholz, WuM 1995, 12/13; Hemming, ZMR 1989, 4/6).

b) Für steuerbegünstigte und freifinanzierte Wohnungen, die mit Wohnungsfürsorgemitteln unter Vereinbarung eines Wohnungsbesetzungsrechts gefördert werden, ist gemäß § 87 a Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 II. WoBauG, die Kostenmiete nach den für steuerbegünstigte Wohnungen geltenden Vorschriften zu ermitteln. Neben den in § 87 a Abs. 2 II. WoBauG enthal-tenen Sonderregelungen sind die Vorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung und der Neubaumietenverordnung 1970 anwendbar (§ 1 Abs. 1 Nr. 2 II. BV, § 1 Abs. 3 NMV; vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix § 87 a II. WoBauG Anm. 3; Sternel, Mietrecht 3. Aufl. Teil III Rn. 888). Auf-wendungen des Vermieters für eine Modernisierung im Sinn von § 11 Abs. 6 II. BV können gemäß § 16 Abs. 5 NMV bei einer Neuberechnung der Kostenmiete in entsprechender Anwendung von § 6 NMV berücksichtigt werden (vgl. Fischer-Dieskau/Pergande/Heix, § 87 a II. WoBauG Anm. 3.3, S. 33, § 16 NMV 1970 Anm. 1 und 4.3). Die Geltendmachung der er-höhten Kostenmiete erfolgt gemäß § 87 a Abs. 1 Satz 1 II. WoBauG, § 10 WoBindG durch einseitige Erklärung des Vermieters gegenüber dem Mieter.

c) Die Vorschriften, die öffentlich-rechtlich den Ansatz von Modernisierungskosten in der Wirtschaftlichkeitsberechnung zulassen, regeln nicht, ob der Vermieter privatrechtlich im Verhältnis zum Mieter zur Modernisierung berechtigt ist. Die einseitige Mieterhöhung wegen der Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 10 WoBindG setzt vielmehr voraus, daß der Mieter den Maßnahmen zugestimmt hat, zu ihrer Duldung verpflichtet war oder sie tatsächlich geduldet hat (vgl. KG RES VII § 3 MHG Nr. 10 S. 139/145 f. zu § 11 AMVOB i. V. m. § 18 I. BMG; Fischer Dieskau/Pergande/Heix, § 11 II. BV Anm. 10.7 und § 6 NMV 1970 Anm. 6; Schubart/Kohlenbach/Wienicke § 11 II. BV Anm. 11 und § 6 NMV Anm. 5; Sternel, Mietrecht Teil III Rn. 907). Soweit danach die Duldungspflicht des Mieters als Voraussetzung der Mieterhöhung in Betracht kommt, ist § 541 b BGB maßgebend (s. auch Palandt/Putzo § 541 b Rn. 21 und 16; Bub/Treier, Kraemer Kap. III A Rn. 1099; Köhler/Kossmann, Handbuch der Wohnraummiete 4. Aufl. § 48 Rn. 97). Die Vorschrift des § 541 b Abs. 2 BGB gilt daher, soweit es für die Mieterhöhung auf die Duldungspflicht ankommt, auch bei einer solchen gemäß § 87 a II. WoBauG i. V. m. § 10 WoBindG.

Der Vermieter einer preisgebundenen Neubauwohnung hatte Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, ohne sie formell nach § 541 b Abs. 2 BGB anzukündigen; die Mieter waren nur durch ein Rundschreiben des Planungsbüros mit Aushang am schwarzen Brett informiert worden. Nach Abschluß der Baumaßnahmen erhöhte der Vermieter nach § 10 WoBindG die Miete (zu den formellen Voraussetzungen siehe Lorenz in Blömeke/Blümmel, Die Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum, 2. Aufl., Seite 275 f.). Die Mieter zahlten zunächst die erhöhte Miete und verlangten später die Erhöhungsbeträge zurück.

Das Amtsgericht gab der Klage wegen der fehlenden Ankündigung statt, während das Landgericht meinte, die Ankündigungspflicht nach § 541 b BGB gelte nicht für preisgebundenen Neubau. Es legte deshalb dem Bayerischen Obersten Landesgericht die Rechtsfrage vor, das mit Rechtsentscheid vom 24. Oktober 1996 feststellte, daß die Vorschrift des § 541 b Abs. 2 BGB auch für preisgebundenen Neubau gilt.

Das ist nicht weiter erstaunlich, denn diese Selbstverständlichkeit ist bisher noch von niemandem angezweifelt worden. Im übrigen bringt der Rechtsentscheid aber kaum Klarheit in den "Vorschriftendschungel" (so wörtlich der Gesetzgeber des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes; vgl. Beuermann, GE 1993, 1069) des Modernisierungsrechts. Immerhin enthält die sich über viele Seiten hinziehende Wiedergabe der bisher dazu ergangenen Rechtsentscheide oder negativen Rechtsentscheide den Hinweis darauf, daß nach dem Vierten Mietrechtsänderungsgesetz die einzige Sanktion für eine unterlassene Modernisierungsankündigung bei preisfreiem Wohnraum das Hinausschieben der Mieterhöhungswirksamkeit nach § 3 Abs. 4 MHG ist. Der frühere Rechtsentscheid des Kammergerichts, wonach in solchen Fällen die Mieterhöhung überhaupt für die Zukunft ausgeschlossen ist, ist also überholt. Mit bindender Wirkung ist dies freilich nicht festgestellt, da es für den Rechtsentscheid nicht darauf ankam. Das gilt auch für die Ausführungen des Gerichts zur Duldung des Mieters von Modernisierungsmaßnahmen innerhalb oder außerhalb der Wohnung. Entsprechend der wohl inzwischen einhelligen Auffassung ist es dann treuwidrig, wenn in solchen Fällen der Mieter sich auf die fehlende Modernisierungsankündigung beruft.

Wichtige Fragen bleiben jedoch ungeklärt. § 541 b Abs. 1 BGB regelt die materielle Duldungspflicht des Mieters, während § 541 b Abs. 2 BGB die formelle Duldungspflicht, also die Einzelheiten des Ankündigungsschreibens regelt. Hat der Mieter trotz Verstoßes gegen die formelle Ankündigungspflicht die Maßnahmen geduldet, muß er auch eine Mieterhöhung in Kauf nehmen, wobei die Fristverlängerung von sechs Monaten nach § 3 Abs. 4 MHG bei preisgebundenem Neubau nicht gilt. Der Gesetzgeber des Vierten Mietrechtsänderungsgesetzes hat diese Frage offenbar übersehen; auch das Bayerische Oberste Landesgericht sagt dazu nichts. Hat der Mieter trotz fehlender formeller Duldungspflicht der Maßnahme nicht widersprochen, etwa weil er für längere Zeit im Krankenhaus war, kommt es auf die materielle Duldungspflicht nach § 541 b Abs. 1 BGB an. Wäre der Mieter danach nicht zur Duldung verpflichtet gewesen, hat er einen Schadensersatzanspruch, der im Ergebnis ein Mieterhöhungsrecht ausschließt (vgl. MüKo/Voelskow, 3. Aufl., Rdn. 7 b zu § 3 MHG; Beuermann, Miete und Mieterhöhung, 2. Aufl., Rdn. 9 zu § 3 MHG). Demgegenüber meint das Bayerische Oberste Landesgericht, wie schon der Tenor des Rechtsentscheids zeigt, daß auch die formelle Duldungspflicht für eine spätere Mieterhöhung von Bedeutung ist.

Einigermaßen ratlos ist man allerdings, wann es denn darauf ankommen soll, was also das Gericht mit dem Wort "soweit" meint. Hat der Mieter trotz fehlender Ankündigung die Maßnahmen in der Wohnung oder im Außenbereich geduldet, ist eine Mieterhöhung auch nach Auffassung des Bayerischen Obersten Landesgerichts möglich. Hat er sie nicht geduldet, entfällt schon deshalb eine Mieterhöhung für Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung, weil dann der Mieter den Handwerkern nicht Zutritt gewährt hat. Es bleiben damit praktisch nur die Fälle der Modernisierung im Außenbereich, die der Vermieter ohne formelle Ankündigung und gegen den Widerspruch des Mieters durchgeführt hat. Wenn hier das Bayerische Oberste Landesgericht möglicherweise meint, es komme auf die formelle Duldungspflicht an, hätte es schon einer Auseinandersetzung mit der entgegenstehenden Meinung in der Literatur bedurft, etwa der Auffassung von Voelskow, den das Gericht im anderen Zusammenhang zustimmend zitiert. Nach dieser - eher zutreffenden - Auffassung kommt es nämlich allein auf die materielle Duldungspflicht nach § 541 b Abs. 1 BGB an. Die Ergebnisse einer solchen Rechtsauslegung wären wohl auch kaum mit Art. 3 und Art. 14 Grundgesetz vereinbar. Während bei preisfreiem Neubau eine unterlassene Ankündigung (formelle Duldungspflicht) nur eine Fristverschiebung für die Mieterhöhung bedeutet, wäre bei preisgebundenem Wohnraum bei fehlender formeller Duldungspflicht eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen. Die Aussage des Rechtsentscheids tendiert daher gegen Null, denn auf die formelle Duldungspflicht kommt es für die grundsätzliche Mieterhöhungsmöglichkeit in keinem Fall an; zu beachten sind nur die verlängerte Wirksamkeitsfrist des § 3 MHG und die materielle Duldungspflicht des Mieters nach § 541 b Abs. 1 BGB.