Modernisierungsmaßnahmen vor Eigentumsübergang

Der Erwerber kann eine Mieterhöhung nach § 3 MHG auch dann durchführen, wenn die baulichen Maßnahmen schon vor der Eigentumsübertragung abgeschlossen sind.

Die Vormieterin (gemeint wohl: Voreigentümerin, d. Red.) hatte ihre bis August 1994 durchgeführten Modernisierungsarbeiten in Form des Einbaus einer Zentralheizung und des Einbaus einer Türöffner-, Klingel- und Gegensprechanlage nach ordnungsgemäßer Vorankündigung durchgeführt.

Mit seinem Erhöhungsschreiben vom 26.6.1996 hat der Kl. der mit Eintragung ins Grundbuch am 28.11.1994 neuer Eigentümer und somit auch Vermieter der von der Bekl. bewohnten Mieträume geworden ist, wirksam sein Gestaltungsrecht aus § 3 MHG in Form der Erhöhung der Nettomiete um monatlich 137,51 DM ausgeübt. Dieses Gestaltungsrecht ging auf ihn gemäß § 571 BGB über.

Im Falle der Veräußerung des Grundstücks während oder nach Abschluß der baulichen Maßnahmen kann der Erwerber den Mietzins nach § 3 MHG erhöhen, obwohl der Veräußerer der eigentliche Bauherr war. Dies ergibt sich aus einer teleologischen Auslegung sowohl des § 571 BGB als auch des § 3 MHG (Bub/Treier, 2. Aufl. 1993, III A Rdnr. 553).

Aus dem Sinn und Zweck des § 571 BGB folgt, daß der Erwerber kraft Gesetzes in das gesamte Mietverhältnis in demselben Umfang wie der Veräußerer eintritt. § 571 BGB ist zwar eine Mieterschutzbestimmung, sie soll den Mieter aber nicht besser stellen, als er ohne die Veräußerung gestanden hätte (Bub/Treier, aaO.). Dies gilt insbesondere im Falle der Veräußerung während der baulichen Maßnahme. In einem solchen Fall kann der Veräußerer die Mieterhöhungserklärung nach § 3 MHG noch nicht abgeben, da die baulichen Maßnahmen noch nicht abgeschlossen sind. Andererseits wäre niemand zur Mieterhöhung trotz durchgeführter baulicher Maßnahmen berechtigt, wenn man auch dem Erwerber das Recht zur Mieterhöhung versagen würde. Dies würde auch dem Sinn des § 3 MHG zuwiderlaufen, der im öffentlichen Interesse bezweckt, einen Anreiz zur Modernisierung zu geben, um den Wohnkomfort den geänderten Verhältnissen anzupassen (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, III 726; Emmerich/Sonnenschein-Emmerich, 6. Aufl. 1991, § 3 MHG, Rdnr. 1).

Aber auch dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - die baulichen Maßnahmen schon vor der Eigentumsübertragung abgeschlossen sind, geht das Gestaltungsrecht aus § 3 MHG gemäß § 571 BGB auf den Erwerber über. Denn zum einen haben die Parteien auf den für § 571 BGB maßgeblichen Zeitpunkt der Umschreibung im Grundbuch keinen unmittelbaren Einfluß (Bub/Treier, aaO.). Zum anderen ist dem Veräußerer auch nach Abschluß der Arbeiten oft eine Erhöhungserklärung nach § 3 MHG aus praktischen Gründen nicht möglich, sofern die Rechnungen noch nicht vorliegen (Bub/Treier, aaO.).

Eine Mieterhöhung nach § 3 MHG (Modernisierung) ist erst dann möglich, wenn die Baumaßnahmen abgeschlossen sind. Grundsätzlich muß dabei der Vermieter Bauherr gewesen sein. Im Falle der Veräußerung entsteht eine juristische Grauzone, denn der Käufer wird erst mit Eintragung im Grundbuch nach § 571 BGB neuer Vermieter. Vorher kann er ohne besondere Vereinbarungen keine Vermieterrechte ausüben. Wenn in diesem Stadium Modernisierungsarbeiten laufen oder auch schon abgeschlossen sind, ist eine Mieterhöhung durch den Veräußerer oder den Erwerber zumindest fraglich.

Mit Urteil vom 18. Dezember 1997 hatte sich das Landgericht Düsseldorf mit dem Fall zu beschäftigen, daß schon vor Eintragung im Grundbuch die Modernisierungsmaßnahmen abgeschlossen waren. Das Landgericht hielt die Mieterhöhungserklärung des Erwerbers nach § 3 MHG für begründet, da das Gestaltungsrecht auf Mieterhöhung nach § 571 BGB auf den Erwerber übergegangen sei. Das folge aus dem Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelungen, da sich durch die Veräußerung die Rechtsposition des Mieters zwar nicht verschlechtern solle, aber auch nicht verbessern.