Modernisierungsmaßnahmen, fehlende Ankündigung

Bei einer fehlenden Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen gem. § 541 b Abs. 2 BGB ist die Mieterhöhung nach § 3 MHG auf Dauer ausgeschlossen (Abgrenzung zur Entscheidung der Kammer in GE 1997, 1579).

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis über eine in Berlin-Schöneberg gelegene Wohnung. Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung gemäß § 3 MHG wegen Einbaus eines Fahrstuhls. Der Kl. hat die Bekl. vor Baubeginn unstreitig nicht gemäß § 541 b BGB über den Fahrstuhleinbau in Kenntnis gesetzt. Er hat sie jedoch kurz nach Baubeginn schriftlich über die Baumaßnahme informiert. Die Bekl. hat dem Einbau des Fahrstuhls daraufhin widersprochen und eine einstweilige Verfügung auf Unterlassung der Baumaßnahme beantragt. Der Erlaß der einstweiligen Verfügung wurde erst- und zweitinstanzlich mangels Rechtsschutzbedürfnisses abgewiesen, da es nach dem Rechtsentscheid des Kammergerichts (GE 1992, 920, 924) keiner Unterlassungsverfügung des Mieters bedürfe, um in einem späteren Erhöhungsverfahren nach § 3 MHG die Duldungspflicht des Mieters überprüfen zu können.

Die Modernisierungsmieterhöhung wurde erstinstanzlich vom Amtsgericht Schöneberg, Az. 17 C 597/97, zwar abgewiesen, da nach dessen Ansicht die formellen Voraussetzungen der Erhöhungserklärung gemäß § 3 Abs. 3 S. 2 MHG nicht vorgelegen hätten. Zur Ankündigung gemäß § 541 b BGB führt das Amtsgericht Schöneberg jedoch aus: "Auch wird durch mangelhafte Modernisierungsankündigung der Mieterhöhungsanspruch des Kl. grundsätzlich nicht beseitigt, sondern aufgrund der Regelung des § 3 Absatz 4 Satz 2 MHG nur die Frist, ab wann die erhöhte Miete gefordert werden kann, verlängert."

Der Kl. kann von der Bekl. nicht gemäß § 535 S. 2 BGB Zahlung restlicher Mieten für die Zeit von August 1997 bis Juli 1998 in Höhe von monatlich 253,10 DM, d. h. insgesamt 3.037,20 DM verlangen. Die Mieterhöhungserklärung vom 20. Dezember 1996 hat nicht zu einer Erhöhung der von der Bekl. geschuldeten Miete geführt, denn die Voraussetzungen für eine Mieterhöhung nach § 3 MHG liegen nicht vor.

Es fehlt eine vorherige Ankündigung der Modernisierungsmaßnahmen gemäß § 541 b Abs. 2 BGB.

Es wird zwar teilweise - wie auch vom Kl. - die Auffassung vertreten, daß nach der Aufhebung von § 3 Abs. 2 MHG und der Änderung von Abs. 4 dieser Vorschrift ab 1. September 1993 für eine Mieterhöhung Voraussetzung lediglich vorgenommene Modernisierungsmaßnahmen und eine entsprechende Mieterhöhungserklärung seien (Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 2. Aufl., § 3 MHG Rn. 8). Eine fehlerhafte oder gar insgesamt fehlende Ankündigung der Modernisierung habe allein Auswirkungen auf die Fälligkeit der erhöhten Miete.

Der Wortlaut der Vorschrift ließe zwar eine derartige Auslegung zu, sie wird aber ihrem Sinn und Zweck nicht gerecht. Das Hinausschieben der Fälligkeit der Mieterhöhung tritt vielmehr nur dann ein, wenn der Vermieter nur die Mitteilung der Höhe der künftigen Miete unterlassen hat, die übrigen Voraussetzungen indes vorliegen. Dazu gehört vor allem, daß der Mieter die Modernisierung entweder tatsächlich geduldet hat oder hierzu verpflichtet war (KG, GE 1988, 993). Unter der Verpflichtung zur Duldung kann man dabei nur verstehen, daß der Vermieter gegenüber dem Mieter einen entsprechenden Anspruch hatte und diesen vor Ausführung der Modernisierung ggf. auch hätte durchsetzen können. Dabei steht es außer Frage, daß ein Mieter auf Duldung von Modernisierungsarbeiten nur dann erfolgreich in Anspruch genommen werden kann, wenn sowohl die materiellen als auch die formellen Voraussetzungen von § 541 b BGB vorliegen. Zu den letzteren gehört eine entsprechende Ankündigung der Maßnahmen gemäß Abs. 2 der Vorschrift.

Die Gesetzesänderung hatte jedoch lediglich eine Rechtsvereinfachung zum Ziel, indem die doppelte Regelung der Mitteilungspflichten bei Modernisierungen sowohl in § 541 b BGB als auch in § 3 MHG beseitigt wurde. Eine weitere Veränderung der Rechtslage war nicht beabsichtigt. Insbesondere sollte insoweit keine inhaltliche Änderung von § 3 MHG in der Auslegung erfolgen, die er durch den o. g. Rechtsentscheid des Kammergerichts erfahren hatte (AG Tiergarten, GE 1998, 46 m. w. N. unter Hinweis auf die Gesetzesmaterialien). Vor diesem Hintergrund wird nur die oben dargestellte Auslegung den Intentionen des Gesetzgebers gerecht. Hiervon geht auch Sternel (Mietrecht aktuell, 3. Aufl., Rn. A 85 ff.) aus. Danach haben die vom Kammergericht aufgestellten Grundsätze auch weiterhin Geltung und sind durch die Gesetzesänderung weder überholt noch gegenstandslos geworden.

Der Anwendungsbereich der um sechs Monate hinausgeschobenen Fälligkeit der Mieterhöhung ist danach zwar eingeschränkt und betrifft letztlich nur die Fälle, in denen der Mieter Modernisierungsmaßnahmen ohne eine vorherige oder aufgrund einer nur unzureichenden Ankündigung hingenommen und damit geduldet hat. Andererseits würde die Auslegung von Beuermann (s. o.) dazu führen, daß eine Ankündigung von Modernisierungen nur noch für solche Maßnahmen erforderlich ist, für die der Vermieter Zutritt zur Wohnung des Mieters erlangen muß. Damit wären die formellen Regelungen in § 541 b BGB in weiten Bereichen der Modernisierung gegenstandslos. Verstöße führten insoweit lediglich zu einer um sechs Monate hinausgeschobenen Fälligkeit der Mieterhöhung. Das ist bei in aller Regel längerfristig ausgelegten Mietverhältnissen kein sachgerechter Ausgleich. Eine derart weitreichende Änderung der bisherigen Regelung hat der Gesetzgeber unter Berücksichtigung der obigen Ausführungen nicht beabsichtigt.

Auch der Hinweis des Kl. auf die Entscheidung des Landgerichts Berlin (GE 1997, 1579) gibt zu einer anderen Beurteilung keinen Anlaß. Aus den Gründen der zitierten Entscheidung lassen sich keine Anhaltspunkte entnehmen, welche die Auffassung des Kl. stützen. Vielmehr waren danach die durchgeführten Modernisierungsarbeiten zuvor angekündigt worden.

Mit dem Vierten Mietrechtsänderungsgesetz ist § 3 Abs. 4 MHG geändert worden. Danach verlängert sich die Fälligkeit der Mieterhöhung nach Modernisierung, wenn dem Mieter die zu erwartende Erhöhung des Mietzinses nicht nach § 541 b Abs. 2 BGB mitgeteilt wurde. Was nun zu gelten hat, wenn überhaupt keine Mitteilung erfolgt ist, wird in Rechtsprechung und Literatur unterschiedlich gesehen. Die wohl überwiegende Auffassung in der Literatur meint, daß auch in diesem Fall nicht eine Mieterhöhung auf Dauer ausgeschlossen ist, sondern sich die Fälligkeit nur um sechs Monate verschiebt.

Mit Urteil vom 8. September 1998 meinte die 63. Kammer des Landgerichts Berlin, eine Mieterhöhung sei in einem solchen Fall überhaupt nicht möglich.

Bemerkenswert ist das Urteil allerdings in der Hinsicht, daß die Kammer meint, sie weiche nicht von ihrer eigenen Entscheidung (GE 1997, 1579) ab. Das Gegenteil ist allerdings richtig. In diesem Urteil heißt es am Ende: "Die Fälligkeit aufgrund der Erklärung im Schreiben vom 27. Dezember 1995 zum 1. Februar 1996 nach § 3 Abs. 4 Satz 1 MHG verlängerte sich um sechs Monate nach § 3 Abs. 4 Satz 2 MHG, da eine Mitteilung der Klägerin an die Beklagte nach § 541 b Abs. 2 Satz 1 BGB nicht erfolgt ist". Schon Adenauer hatte sich schließlich verbeten, man möge ihm sein dummes Geschwätz von gestern vorhalten.