Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters

Bei folgenden Arbeiten handelt es sich um vom Mieter zu duldende Modernisierungsmaßnahmen:

1. Anschluss der Wohnung an die Gaszentralheizung einschließlich Warmwasserspeicher durch

a) Errichtung einer Heizzentrale einschließlich Warmwasserspeicher (Gasbrennwertkesselanlage) im Keller des Gebäudes [...], Verbindung durch gedämmte Versorgungsleitungen mit dem Wohngebäude [...],

b) Verlegung der Leitung im Hause einschließlich der erforderlichen Bohrungen und Durchbrüche sowie des Verschließens nach Leitungsverlegung, Dämmung der Verteilungsleitungen für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV,

c) Verlegung von Steigesträngen, Wärmedämmung der Steigestränge, Verkleidung mit Gipskartonschächten, Tapezierung der Gipskartonschächte mit Raufasertapete, Aufbringung eines weißen Anstrichs,

d) Anbindung von weißen Plattenheizkörpern an die Steigestränge mittels Heizleitungen auf Putz,

e) Einbau eines Handtuchheizkörpers im Badezimmer, Farbe Weiß, Ausstattung der Heizkörper mit Thermostatventilen zur raumgenauen Temperaturregelung,

f) Montage von Mess‑ und Ablesevorrichtungen an den Heizkörpern,

g) Demontage des Dauerbrandofens in der Küche, des Badeofens im Badezimmer sowie der Kachelöfen in den Wohnräumen,

h) Herstellung der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitungen einschließlich Verschließen nach Leitungsverlegung,

i) Installation horizontaler Warmwasserleitungen vom Steigeschacht hinter Gipskartonverkofferungen zu den Armaturen der jeweiligen Objekte (Badewanne, Waschtisch, WC, Küchenspüle),

j) Erneuerung sämtlicher Kaltwasser‑ und Abwasserleitungen, Dämmung der Kaltwasserleitungen,

2. Grundrissänderung des Badezimmers durch Abriss der Trennwand zwischen Bad und Kammer, Schließen der Kammertür,

3. Montage eines wandhängenden WC‑Beckens, Einbau eines Unter‑Putz‑Spülkastens in Vorwand hinter dem WC mit Drückerplatte und Wasserstoppfunktion,

4. Einbau eines Waschtisches in Vorwand,

5. Einbau einer eingefliesten Raumsparwanne mit Styroporträger einschließlich Brauseset und Wandstange,

6. Einbau von neuen wassersparenden Einhand‑Mischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung an Waschtisch und Badewanne,

7. Einbau einer wassersparenden Einhand‑Mischbatterie mit Durchflussmengenbegrenzung an der Küchenspüle,

8. Schaffung eines Geschirrspülmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle,

9. Schaffung eines Waschmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle,

10. Einbau von funkablesbaren Kalt- und Warmwasserzählern,

11. Trockenbauverkleidung der horizontalen Wasser‑ und Abwasserleitungen,

12. erstmalige vermieterseitige Verfliesung aller Wandflächen im Badezimmer bis zu einer Höhe von 2 m,

13. Abdichtung und Verfliesung des Badezimmerfußbodens nach Wahl der Beklagten in beige, braun oder anthrazit,

14. Verstärkung der Hausanschlüsse sowie der elektrischen Steigeleitungen vom Zählerplatz im Kellergeschoss bis zu der Wohnungsverteilung, Leitungsführung senkrecht im Treppenhaus, Anbindung der Wohnung mittels Leitungsdurchführung oberhalb der Wohnungstür,

15. Zentralisation der Wohnungsstromzähler im Keller, Demontage der vorhandenen Zähler,

16. Erneuerung der Unterverteilung in der Wohnung bestückt mit Leitungsschutzschaltern (Sicherungsautomaten) und Fehlerstromschutzeinrichtungen,

17. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche unter der Spüle,

18. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für den Geschirrspüler in der Küche unter der Spüle,

19. Einbau einer Doppelsteckdose im Badezimmer neben dem Handwaschbecken,

20. Ausrüstung des Bades mit FI‑Schutzschaltern,

21. Einbau einer mithörgesperrten Klingel- und Gegensprechanlage am Standort des derzeit vorhandenen Türöffners,

22. Installation einer Herdanschlussdose, Installation eines Elektroherdes mit Cerankochfeld mit Backröhre in der Küche einschließlich Demontage des vorhandenen Gasherdes sowie sämtlicher Gasleitungen und Gaszähler,

23. Wärmedämmung der Fassade mit 140 mm dicken Dämmstoffplatten aus Polystyrol,

24. Dämmung der Kellerdecke mit einer Dämmung WLG 035 (Dicke 10 cm),

25. Wärmedämmung der obersten Geschossdecke mit einer 120 mm dicken Wärmedämmung, Schaffung eines Laufsteges oberhalb der Dämmung zur Vermeidung von Beschädigungen,

26. Stilllegung der Schornsteine, Rückbau der Schornsteinköpfe bis unter das Dach,

27. Austausch der vorhandenen Fenster gegen Kunststoffisolierglasfenster mit einem Wärmedurchgangswert von 1,3 W/m2k, Einbau neuer Innen‑ und Außenfensterbänke,

28. Einbau einer Schließanlage mit einem Schlüssel für die Keller-Hofausgangs- und Hauseingangstüren, Einbau neuer Schließzylinder mit Aufbohrschutz,

29. Verstärkung der Wohnungstrennwand zur Nachbarwohnung.

(Leitsatz der Redaktion)

Der Bekl. mietete von der Kl. die im Tenor näher bezeichneten Wohnräume. Am 27.12.2011 kündigte die Kl. Modernisierungs‑ und Instandsetzungsmaßnahmen an. [...] Mit Schreiben vom 2. Juli 2012 lehnte der Bekl. die Duldung der Modernisierungsmaßnahmen ab. In der Wohnung des Bekl. befinden sich Kachelöfen. Das Bad ist ungefliest, hat ein Stand‑WC, eine freistehende Wanne, kein Handwaschbecken, und die Belüftung erfolgt über die Kammer. Die Grundrissänderung des Bades ist nach Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen für die ausreichende Belüftung erforderlich. Ein Geschirrspülanschluss ist in der Wohnung nicht vorhanden. In der Wohnung ist ein Gasherd vorhanden. Die Wohnung verfügt über Kastendoppelfenster. Die Modernisierungsmaßnahmen sollten bis 2013 dauern. Sie dauerten mindestens zwölf Monate länger als angekündigt. Im Haus befindet sich Hausschwamm. Am 26. Juni 2012 erfolgte im Haus ein Aushang für den Beginn der Modernisierungsarbeiten zum 2. Juli 2012. Vom 2. Juli 2012 bis 21. Juli 2012 war das Haus eingerüstet. Die Kl. hielt bei der Nachbarin des Bekl. den vereinbarten Zeitplan nicht ein. Die Maßnahmen erfolgen ohne Information, ohne Sicherungen, Grünflächen sind gesperrt worden und das Gas wurde abgedreht. [...]

Die Klage ist begründet. Der Bekl. ist zur Duldung der Maßnahmen aus § 554 Abs. 2 BGB verpflichtet.

Zwischen den Parteien besteht ein Mietverhältnis. Die Modernisierungsankündigung vom 27. Dezember 2011 ist entgegen der Ansicht des Bekl. wirksam. Die Frist nach § 554 Abs. 3 BGB wurde eingehalten. Die Ankündigung erfolgte drei Monate vor Beginn der geplanten Maßnahmen. Entgegen der Ansicht des Bekl. sind auch der Beginn und die Dauer der angegebenen Gesamtmaßnahmen in der Ankündigung bezeichnet. Auch die Arbeiten für die einzelnen Gewerke sind auf Seite 8 der Ankündigungserklärung im Einzelnen nach Terminen bezeichnet.

Letztlich wurde auch die zu erwartende erhöhte Miete im Einzelnen nachvollziehbar berechnet.

Die Tatsache, dass die Kl. später mit den Arbeiten begann als angekündigt, ist unerheblich. Für die Ankündigung genügt es, wenn der Vermieter dem Mieter spätestens drei Monate vor Beginn der Maßnahme die Arbeiten ankündigt. Dies ist geschehen. Auch wenn die Arbeiten länger dauern als erwartet, führt dies nicht zur Unwirksamkeit der Ankündigungserklärung.

In der Ankündigungserklärung ist nur die voraussichtliche Dauer anzugeben. Sollte die tatsächliche Dauer länger oder kürzer betragen, ist dies für die Ankündigungserklärung unbeachtlich.

Die restlichen Einwendungen des Bekl. sind unerheblich.

Soweit er behauptet, die Mitarbeiter der Kl. seien inkompetent, und die Art der Ausführung der Maßnahmen bemängelt, ist dies für die Wirksamkeit der Ankündigungserklärung völlig irrelevant.

Es kann auch dahingestellt bleiben, ob zunächst Hausschwamm beseitigt werden muss, denn die Beseitigung des Hausschwammes ist nicht Gegenstand der Ankündigungserklärung.

Bei den zu duldenden Maßnahmen handelt es sich auch um Modernisierungsmaßnahmen i. S. v. § 554 Abs. 2 BGB.

Da die Wohnung des Bekl. mit Kachelöfen ausgestattet ist, stellt der Einbau einer Zentralheizungsanlage mit den verbundenen Baumaßnahmen unzweifelhaft eine Verbesserung der Mietsache dar.

Auch der Einbau eines Handtuchheizkörpers im Badezimmer stellt eine Verbesserung der Mietsache dar.

Insoweit sind sämtliche Maßnahmen zu Ziffer 1) zu dulden.

Die Maßnahmen zu Ziffer 3) bis 7) sind ebenfalls als Modernisierungsmaßnahmen zu dulden.

Der Einbau einer Einhebelmischbatterie stellt eine Komforterhöhung dar. Die Installation eines wandhängenden WCs stellt eine Komforterhöhung dar, da das Bad besser und einfacher gereinigt werden kann.

Die Verfliesung der Wände stellt einen größeren Schutz gegen Spritzwasser dar. Eine eingeflieste Raumsparwanne stellt ebenfalls eine Modernisierungsmaßnahme dar.

Da kein Handwaschbecken vorhanden war, handelt es sich bei dem Einbau eines Waschtisches auch um eine Verbesserung der Mietsache.

Der Bekl. hat auch die Änderung des Grundrisses nach Ziffer 2) zu dulden, da die Grundrissänderung erforderlich ist, um eine ausreichende Belüftung des Badezimmers zu ermöglichen.

Die Schaffung eines Geschirrspülmaschinenanschlusses und eines Waschmaschinenanschlusses stellt, da in der Küche kein Geschirrspülmaschinenanschluss vorhanden war und kein Waschmaschinenanschluss, eine Modernisierung dar.

Auch der Einbau von Wasserzählern ist eine Verbesserung der Mietsache, weil damit eine kostenbewusste Nutzung von Wasser verbunden ist und zu einer Kostenreduzierung führen kann. Die Verstärkung der Elektrosteigleitungen stellt eine Modernisierung dar, da dadurch mehrere Geräte zugleich betrieben werden können, und dies eine Komforterhöhung zur Folge hat.

Durch den Einbau des FI‑Schalters wird die Sicherheit verbessert.

Der Einbau der Doppelsteckdose im Badezimmer ermöglicht die gleichzeitige Benutzung mehrerer Geräte.

Der Einbau der mithörgesperrten Klingel- und Gegensprechanlage stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, da die Rufanlage gegenüber dem bisher vorhandenen Türöffner mehr Sicherheit bietet, da sich der Mieter zunächst über die Identität des Besuchers Gewissheit verschaffen kann.

Auch der Austausch des vorhandenen Gasherdes durch einen Ceran‑Vierplattenelektroherd stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar. Insoweit hält das Gericht an seiner in der mündlichen Verhandlung vom 5. Dezember 2012 geäußerten Auffassung nicht mehr fest.

Ein Ceran‑Vierplattenelektroherd ist erheblich besser als ein Gasherd, da er letztlich die Gefahren, die mit dem Verbrennungsprozess und der Anreicherung der Innenraumluft mit Kohlenmonoxid oder Kohlendioxid eintreten können, ausschließt.

Die Wärmedämmung der Fassade stellt unzweifelhaft eine Modernisierungsmaßnahme dar. Ebenso die Dämmung der Kellerdecke und der oberen Geschossdecke.

Durch den Austausch der Fenster wird, was unbestritten ist, eine Einsparung von Heizenergie erzielt. Der Einbau der Schließanlage erhöht die Sicherheit der Anlage. Die Verstärkung der Wohnungstrennwand verbessert den Brand‑ und Schallschutz. Insgesamt handelt es sich bei allen Maßnahmen um Modernisierungsmaßnahmen, welche durch den Bekl. zu dulden sind.

Nach § 554 BGB muss der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen möglichst konkret ankündigen; nur dann hat der Mieter sie zu dulden. Das Amtsgericht Pankow-Weißensee hat eine Reihe von Einzelmaßnahmen aufgelistet – eine hilfreiche Liste.

Die Altbauwohnung war u. a. mit Kachelöfen und Kastendoppelfenstern ausgestattet; das fensterlose Bad war ungefliest und ohne Handwaschbecken. Gekocht wurde mit Gas. Die Vermieterin, die auch Instandsetzungsarbeiten wegen Schwammbefalls ausführen ließ, plante eine umfassende Modernisierung. Der Mieter widersprach den Maßnahmen und meinte u. a., die Ankündigung sei unwirksam, weil der Beginn nicht eingehalten worden war. Auch seien die Mitarbeiter der Vermieterin inkompetent.

Mit Urteil vom 19. Dezember 2012 gab das Amtsgericht Pankow-Weißensee der Duldungsklage statt. Die Ankündigung sei formell wirksam; dass mit den Arbeiten später begonnen worden sei als angekündigt, sei unerheblich. Dabei handele es sich bei allen Arbeiten um Modernisierungsmaßnahmen, auch soweit es um den Abriss der Kammer gehe, was für eine ausreichende Belüftung des Badezimmers erforderlich sei. Auch der Austausch des Gasherdes durch einen Elektroherd sei eine Modernisierung.

Und das ist die AG-Modernisierungsliste:

1. Anschluss an die Gaszentralheizung einschließlich Warmwasserspeicher durch

a) Errichtung einer Heizzentrale einschließlich Warmwasserspeicher (Gasbrennwertkesselanlage) im Keller des Gebäudes [...], Verbindung durch gedämmte Versorgungsleitungen mit dem Wohngebäude [...],

b) Verlegung der Leitung im Hause einschließlich erforderlicher Bohrungen und Durchbrüche sowie Verschließen nach Verlegung, Dämmung der Verteilungsleitungen für Heizung und Warmwasser inklusive Warmwasserzirkulation gemäß EnEV,

c) Verlegung von Steigesträngen, Wärmedämmung der Steigestränge, Verkleidung mit Gipskartonschächten, Tapezierung der Gipskartonschächte mit Raufasertapete, Aufbringung eines weißen Anstrichs,

d) Anbindung von Plattenheizkörpern an die Steigestränge mittels Heizleitungen auf Putz,

e) Einbau eines Handtuchheizkörpers im Bad mit Thermostatventilen zur raumgenauen Temperaturregelung,

f) Montage von Mess‑ und Ablesevorrichtungen an den Heizkörpern,

g) Demontage des Dauerbrandofens in der Küche, des Badeofens im Badezimmer sowie der Kachelöfen in den Wohnräumen,

h) Herstellung der notwendigen Bohrungen und Durchbrüche für die Verlegung der Leitungen einschließlich Verschließen nach Leitungsverlegung,

i) Installation horizontaler Warmwasserleitungen vom Steigeschacht hinter Gipskartonverkofferungen zu den Armaturen der jeweiligen Objekte (Badewanne, Waschtisch, WC, Küchenspüle),

j) Erneuerung sämtlicher Kaltwasser‑ und Abwasserleitungen, Dämmung der Kaltwasserleitungen,

2. Grundrissänderung des Badezimmers durch Abriss der Trennwand zwischen Bad und Kammer, Schließen der Kammertür,

3. Montage eines wandhängenden WC‑Beckens, Einbau eines Unter‑Putz‑Spülkastens in Vorwand hinter dem WC mit Drückerplatte und Wasserstoppfunktion,

4. Einbau eines Waschtisches in Vorwand,

5. Einbau einer eingefliesten Raumsparwanne mit Styroporträger einschließlich Brauseset und Wandstange,

6. Einbau von neuen wassersparenden Einhand‑Mischbatterien mit Durchflussmengenbegrenzung an Waschtisch und Badewanne,

7. Einbau einer wassersparenden Einhand‑Mischbatterie mit Durchflussmengenbegrenzung an der Küchenspüle,

8. Schaffung eines Geschirrspülmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle,

9. Schaffung eines Waschmaschinenanschlusses in der Küche unter der Spüle,

10. Einbau von funkablesbaren Kalt- und Warmwasserzählern,

11. Trockenbauverkleidung der horizontalen Wasser‑ und Abwasserleitungen,

12. erstmalige vermieterseitige Verfliesung aller Wandflächen im Badezimmer bis zu einer Höhe von 2 m,

13. Abdichtung und Verfliesung des Badezimmerfußbodens,

14. Verstärkung der Hausanschlüsse sowie der elektrischen Steigeleitungen vom Zählerplatz im Kellergeschoss bis zu der Wohnungsverteilung, Leitungsführung senkrecht im Treppenhaus, Anbindung der Wohnung mittels Leitungsdurchführung oberhalb der Wohnungstür,

15. Zentralisation der Wohnungsstromzähler im Keller, Demontage der vorhandenen Zähler,

16. Erneuerung der Unterverteilung in der Wohnung bestückt mit Leitungsschutzschaltern (Sicherungsautomaten) und Fehlerstromschutzeinrichtungen,

17. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für die Waschmaschine in der Küche,

18. Einbau einer zusätzlichen Steckdose für den Geschirrspüler in der Küche unter der Spüle,

19. Einbau einer Doppelsteckdose im Badezimmer neben dem Handwaschbecken,

20. Ausrüstung des Bades mit FI‑Schutzschaltern,

21. Einbau einer mithörgesperrten Klingel- und Gegensprechanlage am Standort des derzeit vorhandenen Türöffners,

22. Installation einer Herdanschlussdose, Installation eines Elektroherdes mit Cerankochfeld mit Backröhre in der Küche einschließlich Demontage des vorhandenen Gasherdes sowie sämtlicher Gasleitungen und Gaszähler,

23. Wärmedämmung der Fassade mit 140 mm dicken Dämmstoffplatten aus Polystyrol,

24. Dämmung der Kellerdecke mit einer Dämmung WLG 035 (Dicke 10 cm),

25. Wärmedämmung der obersten Geschossdecke mit einer 120 mm dicken Wärmedämmung, Schaffung eines Laufsteges oberhalb der Dämmung zur Vermeidung von Beschädigungen,

26. Stilllegung der Schornsteine, Rückbau der Schornsteinköpfe bis unter das Dach,

27. Austausch der vorhandenen Fenster gegen Kunststoffisolierglasfenster mit einem Wärmedurchgangswert von 1,3 W/m2k, Einbau neuer Innen‑ und Außenfensterbänke,

28. Einbau einer Schließanlage mit einem Schlüssel für die Keller-Hofausgangs- und Hauseingangstüren, Einbau neuer Schließzylinder mit Aufbohrschutz,

29. Verstärkung der Wohnungstrennwand zur Nachbarwohnung

Das knapp begründete Urteil ist sicher eine gute Argumentationshilfe für modernisierungswillige Vermieter. Zu der Frage, ob der Wegfall der Speisekammer eine Modernisierung darstellt, gibt es nur wenige (widersprüchliche) ältere Entscheidungen; umstritten ist auch, ob der Ersatz eines Gasherdes durch einen Elektroherd als Modernisierung gilt (wie das Amtsgericht auch LG Berlin GE 2011, 338). Die Verstärkung der Wohnungstrennwand zur Nachbarwohnung könnte auch als Instandsetzungsmaßnahme (zur Mangelbeseitigung) angesehen werden, was freilich für den Duldungsprozess nicht geklärt werden musste.