Modernisierungsmaßnahmen als unzumutbare Härte

1. Der Mieter muss die Umsetzung in eine andere Wohnung für die Dauer von umfangreichen Modernisierungsmaßnahmen dann nicht dulden, wenn unvermeidliche Verzögerungen im Bauablauf für ihn wegen seiner gesundheitlichen Situation unzumutbar sind.

2. Das ist dann der Fall, wenn der Sachverständige die Gefahr einer psychischen Dekompensation bis zur existentiellen Krise in lebensbedrohlichem Ausmaß feststellt.

(Leitsätze der Redaktion)

Der Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Duldung des Anschlusses der Wohnung an die Zentralheizung aus § 554 Abs. 2 Satz 1 BGB.

Der Kl. ist Eigentümer und Vermieter, die Bekl. ist Mieterin der Wohnung Nr. 10 in der K.straße 44, drittes Obergeschoss rechts, Berlin. Die Wohnung hat zwei Zimmer und ist 58,19 m2 groß (nach Sanierung laut in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht am 31. Juli 2012 vom Kl. eingereichtem Plan).

Unter dem 30. Oktober 2010 kündigte der Kl. der Bekl. verschiedene Modernisierungsmaßnahmen an, und zwar:

• Erneuerung der Elektrik

• Austausch der Fenster, Balkontür

• zentrale Heizungs‑ und Warmwasserversorgung

• neues Bad

• Wärmedämmung (Hofseite)

• Balkonanbau

• Nacharbeiten

Die Bekl. wandte sich unter dem 8. Dezember 2010 gegen die Modernisierung.

Der Kl. hat die Bekl. unter dem 16. April 2011 auf Duldung verklagt.

Nach verschiedenen formalen Einwänden hat die Bekl. sich (auch) darauf berufen, dass die Maßnahmen wegen ihrer finanziellen und gesundheitlichen Situation eine unzumutbare Härte darstellen (§ 554 Abs. 2 Satz 2 und Satz 3 BGB).

Zum Gesichtspunkt der gesundheitlichen Beeinträchtigung hat das Amtsgericht aufgrund der Beschlüsse vom 11. September und 13. Dezember 2012 das schriftliche Gutachten des Sachverständigen l. vom 16. Juli 2013 eingeholt.

Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen, weil nach dem Gutachten eine Modernisierung allenfalls mit Umsetzwohnung zuzumuten, eine solche aber nicht angeboten worden sei. Im Übrigen seien die Maßnahmen - mit Ausnahme der Heizung - wegen finanzieller Härte nicht zu dulden.

Dagegen richtet sich die Berufung des Kl. im Ergebnis ohne Erfolg.

Die Sache ist nach altem Recht zu behandeln, Art. 229 § 29 Abs. 1 Nr. 1 EGBGB, da die Ankündigung vor dem 1. Mai 2013 zugegangen ist.

Das Amtsgericht ist aufgrund der Entscheidung des Bundesgerichtshofes vom 28. September 2011 - VIII ZR 242/10 - zutreffend davon ausgegangen, dass die Ankündigung des Kl. vom 31. Oktober 2010 in formeller Hinsicht nicht zu beanstanden ist. An dieser Stelle kann auch klargestellt werden, dass der Einwand der Berufung, es habe kein Anlass zum Angebot einer Umsetzwohnung bestanden, berechtigt sein dürfte, denn die Bekl. selbst hat diesen Aspekt unter dem 8. Dezember 2010 nicht angesprochen. Dies führt allerdings nicht zum Erfolg der Berufung.

Die Berufungsbegründung des Kl. verkürzt das sachverständige Gutachten, wenn davon ausgegangen wird, dass mit der etwaigen Stellung einer Umsetzwohnung die gesundheitlichen Risiken ausgeräumt wären. Vielmehr hat der Sachverständige klargestellt, dass eine Sanierung mit Umsetzwohnung oder Hotelaufenthalt nur dann möglich ist, wenn sich der Kl. genauestens an die Vorgaben hält und die Wohnung „von allen Spuren der Bauarbeiten befreit" an die Bekl. zurückgibt. Entgegen der Annahme der Berufung hat das Amtsgericht hierzu nicht grundlos ein „worst‑case‑Szenario" unterstellt. Es ist vielmehr so, dass die Bekl. in den Gesprächen mit dem Sachverständigen ihre Ängste konkret auch darauf gestützt hat, dass in anderen Wohnungen Absprachen nicht eingehalten bzw. die Bekl. gezielt benachteiligt worden sei(en). Auf diese Passagen ist der Kl. nicht eingegangen, hat vielmehr das Gutachten ausdrücklich nicht angegriffen. Der Sachverständige hat dazu ausdrücklich angegeben, dass der Bekl. „eine Auseinandersetzung über die Einhaltung von Absprachen" nicht zugemutet werden könne. Ausdrücklich ist klarzustellen, dass der Einzelrichter davon ausgeht, dass die Bekl. möglicherweise einige der von ihr geschilderten Vorfälle um die Sanierung überzeichnet, und dass es sich im Rahmen eines Bauvorhabens beinah nie vermeiden lässt, dass es zu Verzögerungen oder Anpassungen an bestimmte Verhältnisse vor Ort kommt. Hier - in der ganz speziellen Situation der Bekl. - birgt jedoch das, was allgemein als üblicher Bauablauf angesehen werden kann, für sie die Gefahr der Dekompensation bis zur existentiellen Krise. Die Verletzlichkeit der Bekl. ist so groß, dass der Sachverständige ein lebensbedrohliches Ausmaß nicht ausschließen kann. Die Ausführungen des Sachverständigen sind sorgfältig und differenziert sowie in jedem Teil nachvollziehbar und widerspruchsfrei. Der Einzelrichter ist im Ergebnis überzeugt davon, dass der Bekl. die Modernisierung nicht zuzumuten ist.

Eine Modernisierungsmaßnahme muss ein Mieter dann nicht dulden, wenn sie für ihn eine unzumutbare Härte bedeuten würde. Das ist auch nach neuem Recht so, wobei der Mieter jetzt nur – nach entsprechendem Hinweis in der Modernisierungsankündigung – den Härteeinwand fristgebunden erheben muss. Erhebliche gesundheitliche Beeinträchtigungen, die ggf. sogar lebensbedrohliche Ausmaße annehmen können, können eine solche Härte sein.

Der Vermieter hatte umfangreiche Sanierungsmaßnahmen angekündigt, die eine vorübergehende Räumung der Mieterwohnung (Umsetzwohnung oder Hotelaufenthalt) erforderten. Die Mieterin berief sich u. a. auf eine erhebliche psychische Beeinträchtigung, zumal auch bei anderen Wohnungen der Vermieter Absprachen nicht eingehalten habe. Der Sachverständige stellte die Gefahr einer lebensbedrohlichen Krise fest für den Fall, dass die Mieterin die Maßnahmen dulden müsste.

Mit Urteil vom 17. Dezember 2014 bestätigte das Landgericht Berlin das Urteil des Amtsgerichts, das mit anderer Begründung die Duldungsklage des Vermieters abgewiesen hatte.

Nach dem Gutachten des Sachverständigen stehe fest, dass der Mieterin eine Sanierung mit Umsetzwohnung oder Hotelaufenthalt nur dann zugemutet werden könne, wenn sich der Vermieter „genauestens" an den vorgegebenen Bauablauf halte.

Da sich Abweichungen und Verzögerungen allerdings beinahe nie vermeiden ließen, könne die vom Sachverständigen festgestellte Gefahr einer existentiellen Krise in lebensbedrohlichem Ausmaß nicht ausgeschlossen werden.

Die Modernisierung sei daher der Mieterin nicht zuzumuten.