Modernisierungsmaßnahmen im Milieuschutzgebiet, fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigung, Anbietung einer Ersatzwohnung

Für Maßnahmen, die dem Vermieter aus baurechtlichen Gründen nicht erlaubt sind (hier: fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigung für Modernisierungsarbeiten in einem Milieuschutzgebiet) besteht kein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Wäre dem Mieter während der Durchführung der Modernisierung ein Verbleiben in der Wohnung nicht zuzumuten, muss der Vermieter in der Modernisierungsankündigung dem Mieter mitteilen, wo er für die Dauer der Maßnahme wohnen kann. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, ist die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB formell unwirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, der Bekl. Mieter der Wohnung in der … linker Seitenflügel, 4. OG rechts, 10245 Berlin. Das Gebäude, in dem sich diese Wohnung befindet, liegt innerhalb des Gebiets, für welches die Erhaltungssatzung gem. § 172 Abs. 1 Nr. 2 BauGB des Bezirksamts Friedrichshain von Berlin vom 23.3.1999 (GVBI. S. 116), geändert durch Verordnung vom 14.5.1999 (GVBI. S. 189), gilt.

Mit Schreiben vom 2. Juli 2016 kündigte die Kl. umfangreiche Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Sanierungsarbeiten für die Dauer von 12 Monaten an. Für die Wohnung des Bekl. kündigte die Kl. Baumaßnahmen vom 1. Juli 2017 bis 28. Oktober 2017 an mit vorgesehener Trennung der Versorgung von Gas, Strom, Wasser, Abwasser und Kommunikation vom 1. Juli bis 22. Oktober 2017. Weiter teilte sie mit: „Für den Zeitraum der Modernisierung ist der Verbleib in Ihrer Wohnung aufgrund des Umfangs und der Dauer der Maßnahmen nur mit erheblichen Einschränkungen möglich. Gern unterstützt Sie Ihre Vermieterin bei der Suche nach einer Ersatzwohnung aus dem gesamten Bestand Ihrer Vermieterin bzw. Kooperationsgesellschaften. Freiwerdende Wohnungen können als temporäre Ersatzwohnung für den Zeitraum der Arbeiten oder auch als endgültiger Wohnraum angeboten werden. Bitte sprechen Sie mich persönlich an, so dass ich Ihnen Vorschläge unterbreiten kann.“

Mit Schreiben vom 28. August 2016 machte der Bekl. den Einwand finanzieller Härte geltend. Mit weiterem Schreiben vom 16. November 2016 teilte der Bekl. der Kl. mit: „Es müsste zunächst eine Klärung darüber erzielt werden, welche der Maßnahmen durchgeführt werden sowie von wann bis wann diese stattfinden - auch über die Tatsache einer Umsetzung muss bei dem Umfang der Maßnahmen geredet werden […].“

Die Kl. hat für die angekündigten Baumaßnahmen keine öffentlich-rechtliche Genehmigung im Sinne der o. g. Erhaltungsverordnung.

Im nachgelassenen Schriftsatz vom 28.3.2017 behauptet die Kl., ein Verbleib des Bekl. in der Wohnung sei während der gesamten Modernisierungsmaßnahmen mit Einschränkungen möglich. Zugleich hat die Kl. dem Bekl. in diesen Schriftsatz zwei Umsetzwohnungen angeboten.

I. Die Kl. kann vom Bekl. nicht verlangen, die von ihr geplanten Modernisierungen gemäß § 555d Abs. 1 BGB zu dulden, denn zum einen kann nicht festgestellt werden, dass es sich um zulässige Maßnahmen handelt, zum anderen fehlt es an einer ordnungsgemäßen Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB.

1. Im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung stellen sich die geplanten Modernisierungsmaßnahmen als rechtswidrig dar, denn deren Durchführung verstieße gegen Vorschriften des öffentlichen Rechts. Die geplanten Baumaßnahmen unterliegen als bauliche Änderungen nach §§ 1 und 2 der Erhaltungsverordnung „Boxhagener Platz“ des Bezirksamts Friedrichshain von Berlin vom 23. März 1999 in der Fassung der Verordnung zur Änderung der Erhaltungsverordnung vom 14. Mai 1999 einem Präventionsverbot mit Erlaubnisvorbehalt; sie sind genehmigungspflichtig. Die Kl. hat jedoch unbestritten keine Genehmigung.

Für Maßnahmen, die dem Vermieter aus baurechtlichen Gründen nicht erlaubt sind, besteht kein Duldungsanspruch (LG Berlin, Urteil v. 12.8.2016, 65 S 108/16, Rn. 17, GE 2016, 1574, juris; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12. Aufl., § 555b BGB, Rn. 91). Zwar ist der Kl. darin zuzustimmen, dass Gegenstand der zivilrechtlichen Duldungsklage der bürgerlich-rechtliche Anspruch des Vermieters gegen den Mieter auf Duldung von Modernisierungsarbeiten ist. Dennoch kann die Frage des Vorliegens einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung bei der Prüfung dieses Anspruchs nach dem Gebot der Wahrung der Einheit der Rechtsordnung nicht unberücksichtigt bleiben. Jedenfalls dann, wenn - wie hier - die baurechtliche Vorschrift dem erklärten Zweck (vgl. § 2 der Erhaltungs-VO) dient, die angestammte Wohnbevölkerung eines Viertels zu erhalten, mithin solche Maßnahmen, die aufgrund ihres Umfangs und der damit verbundenen höhen Kosten zu einer Verdrängung der Wohnbevölkerung führen würden, zu vermeiden, ist es dem Mieter nicht zuzumuten, diese Maßnahmen zu dulden, bevor ihre Rechtmäßigkeit überhaupt feststeht. Ob die Kl., wie von ihr behauptet, einen Anspruch auf die Genehmigung der Baumaßnahme hat, ist zunächst von ihr mit der zuständigen Behörde zu klären, nicht jedoch Inzident vom erkennenden Gericht. Da die Durchführung der Maßnahmen vor Einholung der Genehmigung verboten ist, sind diese bis dahin formell baurechtswidrig. Daher obliegt es auch nicht dem Bekl., im Einzelnen Umstände darzulegen, die gegen die Genehmigungsfähigkeit sprechen. Vielmehr hat die Kl. spätestens bis zum Schluss der letzten mündlichen Verhandlung das Genehmigungsverfahren erfolgreich zu durchlaufen. Hiergegen kann sie nicht einwenden, dass dies zu einer unzumutbaren Verzögerung führe. Denn damit müsste sie zugleich konzedieren, dass sämtliche Angaben zum zeitlichen Ablauf der Modernisierung in der Ankündigung Schall und Rauch wären, da sie mit den Maßnahmen ja erst beginnen darf, wenn die Genehmigung vorliegt.

Diese Reihenfolge gebieten auch Billigkeitserwägungen: Obsiegte die Kl. in der Duldungsklage und erhielte später die Baugenehmigungen nicht, wäre der Bekl. nichtsdestoweniger mit den Verfahrenskosten des Duldungsprozesses belastet. Noch deutlicher: Tenorierte das erkennende Gericht antragsgemäß, dem Bekl. ein Ordnungsgeld bei Zuwiderhandlung anzudrohen, und begänne die Kl. mit den Baumaßnahmen, zöge die Zuwiderhandlung gegen die - tenorierte - Duldung ein Ordnungsgeld gegen den Bekl. nach sich. Ein solchermaßen unbilliges Ergebnis wird bei Anwendung des Gebots, die Einheit der Rechtsordnung zu wahren, vermieden.

2. Vorstehende Frage kann letztlich aber offen bleiben, denn jedenfalls fehlt es an einer formell ordnungsgemäßen Ankündigung der Baumaßnahmen im Sinne von § 555c Abs. 1 BGB, denn das Schreiben vom 2. Juli 2016 enthält keine Angaben dazu, wo der Bekl. für die Dauer der Baumaßnahme wohnen kann. Der Bekl. kann daher den Umfang der Modernisierungsmaßnahme in seinen wesentlichen Zügen nicht abschätzen; die Ankündigung verfehlt somit ihr gesetzlich vorgeschriebenes Ziel.

a) Die Kl. geht in ihrem Ankündigungsschreiben selbst davon aus, dass ein Verbleib des Bekl. in der Wohnung nur mit erheblichen Einschränkungen möglich sei. Das Gericht hält angesichts des Umfangs der Arbeiten und der fast viermonatigen Abtrennung von Gas, Strom, Wasser, Abwasser und Kommunikation sowie der erwartbaren Staub- und Lärmbelastung einen Verbleib jedenfalls während der für den 1. Juli bis 22. Oktober 2017 in der Wohnung des Bekl. geplanten Arbeiten für ausgeschlossen. Sofern die Kl. im nachgelassenen Schriftsatz vom 28.3.2017 nunmehr vorträgt, ein Verbleib in der Wohnung sei möglich und sie werde bei Bedarf entsprechende Provisorien bereitstellen, reicht dies nicht aus, die Erforderlichkeit einer Umsetzwohnung zu verneinen. Welche für einen Wohnungsmieter zumutbaren Provisorien einen Verbleib während der Baumaßnahmen gewährleisten sollen, bleibt völlig im Dunkeln. Insbesondere das Fehlen eines Wasseranschlusses über mehrere Monate macht den Verbleib in der Wohnung unmöglich.

Wie die Kl. während der von ihr in Aussicht genommenen Baumaßnahmen ihre Hauptleistungspflicht, nämlich die Überlassung des Wohnraums in der … erfüllen wird, bzw. welchen Ersatzwohnraum sie wegen der Unbewohnbarkeit der Wohnung anbietet, hat die Kl. in der Modernisierungsankündigung nicht mitgeteilt.

Die Modernisierungsankündigung soll aber den Mieter frühzeitig über die auf ihn zukommenden Belastungen Informieren, damit er auf Grundlage dieser Informationen vorab prüfen kann, ob und gegebenenfalls von welchen der ihm in dieser Situation zustehenden Rechte er Gebrauch machen möchte, ob er etwa der Durchführung der Maßnahmen aus Härtegründen widersprechen oder das Mietverhältnis kurzfristig kündigen möchte. Eine sachgerechte Entscheidung ist dem Mieter kaum möglich, wenn - wie im Streitfall - die angekündigten Maßnahmen einen Verbleib in der Wohnung während der Arbeiten für ca. vier Monate ausschließt bzw. unzumutbar macht, denn der Mieter wird in der Regel nicht innerhalb der - für die Klärung solcher Fragen kurz bemessenen - Fristen des § 555d Abs. 3 bzw. 555e Abs. 1 BGB in der Lage sein, die Ersatzunterbringung der die Wohnung bewohnenden Person(en) und der in der Wohnung befindlichen Gegenstände zu klären (vgl. LG Berlin, Urt. v. 17.2.2016, 65 S 301/15, Rn. 38 - GE 2016, 725, juris).

Die Kl. hat in der Modernisierungsankündigung lediglich pauschal ihre Unterstützung - unabhängig von deren Erfolg - angeboten. Dies reicht jedoch nicht aus. Der Mietvertrag verpflichtet den Vermieter, dem Mieter einen genau bezeichneten Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Diese Hauptleistungspflicht wird nur unter besonderen, nicht anders abwendbaren Umständen außer Kraft gesetzt. Beabsichtigt der Vermieter, die Wohnung zu modernisieren, so hat er - bei Vorliegen der gesetzlichen Voraussetzungen - gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Duldung der hierfür erforderlichen Maßnahmen, nicht aber auf vollständige Besitzüberlassung. Dem Begriff der „Duldung“ lässt sich keine Obliegenheit des Mieters entnehmen, das Modernisierungsvorhaben aktiv zu unterstützen, sondern verpflichtet lediglich zum passiven Gewährenlassen. Daraus folgt, dass dann, wenn ein schlichtes Gewährenlassen nicht ausreicht, weil ein Verbleib in der Wohnung nicht möglich ist, die erforderliche Aktivität zur Suche eines Ersatzes nicht vom Duldungsanspruch umfasst sein kann (vgl. auch LG Berlin. aaO., Rn. 35 - juris).

b) Ob es in der Modernisierungsankündigung bereits des konkreten Anbietens einer bestimmten Wohnung bedurft hätte, kann offen bleiben; jedenfalls hätte die Kl. hinreichend konkret und verbindlich die Gestellung einer Ersatzwohnung anbieten bzw. zusagen müssen, um den Erfordernissen an eine formell wirksame Ankündigungserklärung

zu genügen.

Soweit sich die Kl. demgegenüber auf eine - unveröffentlichte - Entscheidung des LG Berlin vom 15.2.2017 (65 S 381/16) bezieht, ist diese mit dem hier zur Entscheidung stehenden Fall nicht vergleichbar, da dort der Verbleib des Mieters in der Wohnung während der Baumaßnahmen von keiner Partei ausgeschlossen worden war.

c) Bei unzureichender Ankündigung der Modernisierung ist der Duldungsanpruch gegenüber dem Mieter nicht fällig. Wenn der Vermieter an seiner baulichen Maßnahme festhalten will, muss er dem Mieter eine neue, den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Mitteilung übersenden (Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 12, Aufl. § 555 c BGB. Rn. 66). Eine Heilung durch Nachbesserung ist nicht möglich (Palandt/Weidenkaff, BGB, 76. Aufl., § 555c, Rn. 11).

Für Maßnahmen, die dem Vermieter aus baurechtlichen Gründen nicht erlaubt sind (hier: fehlende öffentlich-rechtliche Genehmigung für Modernisierungsarbeiten in einem Milieuschutzgebiet) besteht kein Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter. Wäre dem Mieter während der Durchführung der Modernisierung ein Verbleiben in der Wohnung nicht zuzumuten, muss der Vermieter in der Modernisierungsankündigung dem Mieter mitteilen, wo er für die Dauer der Maßnahme wohnen kann. Kommt der Vermieter dieser Pflicht nicht nach, ist die Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB formell unwirksam.

Die Mieterwohnung liegt in einem Milieuschutzgebiet, für das eine Erhaltungsverordnung gilt. Der Vermieter kündigte dem Mieter umfangreiche Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen sowie Sanierungsarbeiten für die Dauer von zwölf Monaten an. Dagegen wandte sich der Mieter mit einem Einwand finanzieller Härte. Der Vermieter erhob Duldungsklage; eine öffentlich-rechtliche Genehmigung im Sinne der Erhaltungsverordnung für die angekündigten Baumaßnahmen liegt nicht vor.

Das Amtsgericht wies die Klage ab. Der Mieter sei zur Duldung nicht verpflichtet, denn zum einen könne nicht festgestellt werden, dass es sich um zulässige Maßnahmen handele, zum anderen fehle es an einer ordnungsgemäßen Ankündigung nach § 555c Abs. 1 BGB.

Der Vermieter habe unstreitig keine Genehmigung für die Maßnahmen. Ihm sei zwar darin zuzustimmen, dass Gegenstand der zivilrechtlichen Duldungsklage der bürgerlich-rechtliche Anspruch gegen den Mieter auf Duldung von Modernisierungsarbeiten sei. Dennoch könne die Frage des Vorliegens einer öffentlich-rechtlichen Genehmigung bei der Prüfung dieses Anspruchs nach dem Gebot der Wahrung der Einheit der Rechtsordnung nicht unberücksichtigt bleiben. Jedenfalls dann, wenn – wie hier – die baurechtliche Vorschrift dem erklärten Zweck diene, die angestammte Wohnbevölkerung eines Viertels zu erhalten, mithin solche Maßnahmen zu vermeiden, die aufgrund ihres Umfangs und der damit verbundenen hohen Kosten zu einer Verdrängung der Wohnbevölkerung führen würden, sei es dem Mieter nicht zuzumuten, diese Maßnahmen zu dulden, bevor ihre Rechtmäßigkeit überhaupt feststehe. Ob der Vermieter einen Anspruch auf die Genehmigung der Baumaßnahme habe, sei zunächst mit der zuständigen Behörde zu klären, nicht jedoch inzident vom erkennenden Gericht. Da die Durchführung der Maßnahmen vor Einholung der Genehmigung verboten sei, seien diese bis dahin formell baurechtswidrig. Daher obliege es auch nicht dem Mieter, im Einzelnen Umstände darzulegen, die gegen die Genehmigungsfähigkeit sprächen. Vielmehr habe der Vermieter spätestens bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung das Genehmigungsverfahren erfolgreich zu durchlaufen. Hiergegen könne er nicht einwenden, dass dies zu einer unzumutbaren Verzögerung führe. Denn dann müsste er zugleich konzedieren, dass sämtliche Angaben zum zeitlichen Ablauf der Modernisierung in der Ankündigung Schall und Rauch wären, da er mit den Maßnahmen ja erst beginnen dürfe, wenn die Genehmigung vorliege.

Die vorstehende Frage könne letztlich aber offen bleiben, denn jedenfalls fehle es an einer formell ordnungsgemäßen Ankündigung der Baumaßnahmen, denn die Ankündigung enthalte keine Angaben dazu, wo der Mieter für die Dauer der Baumaßnahme wohnen könne. Letztere könne er aufgrund des Umfangs der Modernisierungsmaßnahme auch nicht verlässlich abschätzen; die Ankündigung verfehle somit ihr gesetzlich vorgeschriebenes Ziel. Ob es in der Modernisierungsankündigung bereits des konkreten Anbietens einer bestimmten Wohnung bedurft hätte, könne offen bleiben; jedenfalls hätte der Vermieter hinreichend konkret und verbindlich die Gestellung einer Ersatzwohnung anbieten bzw. zusagen müssen, um den Erfordernissen an eine formell wirksame Ankündigungserklärung zu genügen. Bei unzureichender Ankündigung sei der Duldungsanspruch gegenüber dem Mieter nicht fällig. Wenn der Vermieter an seiner baulichen Maßnahme festhalten wolle, müsse er dem Mieter eine neue, den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Mitteilung übersenden. Eine Heilung durch Nachbesserung sei nicht möglich.

Der Vermieter hatte gegen dieses Urteil Berufung eingelegt, diese jedoch nach Erörterung vor der Berufungskammer zurückgenommen.